西安二手房限价之后：买方和卖方看谁先绷不住

距离二手房限价政策出现已经将近两周了。

李新明显感觉到最近来他们这里看房的人变少。他主要负责的楼盘，一个月前的行情还较好，来他这里拿钥匙带客人的同行每天都很多。在西安二手房限价出台以前，他们的季度销售冠军同事，销售业绩在21万，其他人在15万上下，最少人销售业绩8万，那个人还只来了两个月。

二手房市场的冷静来得既在情理之中，又在意料之外。3月20日，西安出台了住房新政，在新政中提到将会对二手房价格有所约束。但是李新和他的同事们都不太在意。对他们这种从事中介行业的人来说，见过很多次关于二手房的限制，大部分时候，在他们看来都属于雷声大雨点小。

但这次，很明显的改变出现了。整个市场突然像是被浇入冰水，一下变得安静，出现了一种诡异的暂停。

7月15日，国家统计局发布了6月份中，全国70个城市的房价数据，西安二手房价格环比上涨 0.9%；同比上涨7.8%。这是西安出了二手房明确限价后，国家统计局第一次发布二手房的价格统计信息。政策的影响还没有真正深入，尽管如此，西安二手房的涨幅已经比上个月回落了0.3个百分点。

1

西安的买家们在二手房限价出台之前，为置换房子感到过深深的痛苦。

2021年的上半年，西安市新增供应面积超过800万平，同比下降了21.7%，环比下降了41.05%。市场上释放的房子，比2020、2019年下降不少。2019年上半年，西安新增供应面积将近2000万平米。上半年想要买房的西安人可以明显感觉到，没什么房子可以买，甚至没什么房子可以摇。

张磊一家想换房的时候，正好是2020年年末。当时，他们面临最实际也最迫切的问题，小孩即将上学，但是能上的学校教学条件普通。为了上学，换房子成了全家最紧迫的任务。

最先考虑的是曲江一期，南郊交通便利，配套新，他们一家开始都倾向于选择南郊。但以南湖边一圈的房子看，房龄都超过十年，一套一百出头的房子挂牌价在250万左右。

尽管价格不低，但卖方依然显得对标价不满意。当时他们看中一套大小适合的房子，业主挂牌在320万左右加车位，虽然对房型不是非常满意，但因为附近有不错的学校，价格虽然较高但还可以接受。第一天，他们看好了房子，小区中介联系了业主。第二天他们和业主正式聊天的时候，对方突然表示，依然是320万，但是不加车位了。一个车位，张磊选择让步，只要能买到有合适学校的房子就行。再过一个周，业主通过中介转达自己的决定，他不卖了。过了几个月，张磊再看他最早心仪的这套房子，从当初的320万带车位，已经涨到400万。

高新一带的情况相似。张磊看到了太多市场上的房子，超过十年房龄，且不是大开发商开发，每平米均价超过2万，他们一家准备彻底放弃了这两个区域，看看其他地方的房子。

在他准备换房的这段时间，是西安市场上新房释出面积较少，二手房上涨最明显的一段时期。一个做了两年的西安房地产中介总结了近一年以来西安的二手房价格趋势：在2021年过年以后，翻了一个年，他发现自己所在地区的二手房价格上涨的异常明显。一个小区在年前可能还均价在1.8万元左右，过年后就涨到了2万元每平。每平米2千元的涨幅，一套一百平的房子就会上涨20万元。

■ 图源网络，图文无关

就在看房的这段时间，张磊感到了一种被要挟的紧迫感，主要体现在只要他看上的房子，都消失的非常快。

张磊一家经过众多考量，在同一个小区有两套房子可以选，两套大小相近，价格都将近300万，其中一套没人住过，另一套有人住且贵了几万元。周一看到两套房子后，他还在犹豫，到了周五第一套没人住过稍便宜的房子已经卖出去了。一种紧迫感袭上心头，张磊第一时间找到中介，让他立马把自己设为第一约房人，一定要第一批看到房子。第二天早上孩子放学，他们一家立马奔去看房，和他们同时看房的还有两家人。

看完这套房子，张磊本来准备再去看一套同小区更小一些的房子，比他们刚看的房子价格低50万左右。但就在他们和中介沟通要去看的时候，中介告诉张磊，那套房子已经卖出了，这说明有买家在看的时候，直接在楼下已经交付了定金。得知这个消息，张磊立马和业主确定了想要这套房子的意向。他见过不少房子，一周就涨60万，这是一个普通家庭难以承受的涨价区间。

就在张磊边看二手房边涨价的时候，他们家也在不断上调能接受的价格。看房开始，他们觉得超过250万的房子价格过于昂贵，到后来，市场上迅速消失的房源，让他们意识到可能250万也不能买到心仪的房子。

2

限价出台后，感受最灵敏的一群人是和李新一样的二手房中介。

他现在主要负责的楼盘，是一个主打改善盘的社区，在此之前他在城中的一个老街区做房屋中介，都隶属于市场上的一个大平台方。他过去带顾客看的房子都是“老破小”，一套大小在30-50平上下，房龄超过二十年，没有电梯。尽管房子本身的情况普通，但一平米也已经卖到2万左右，均价卖出都在80-100万区间，因为附近有西安一所较为著名的小学和中学。

关注西安二手房市场的人们，可能还记得几个月前高新某小区的价格变动。2012年时该小区的价格在每平米10000元左右，2014年时上涨到15000元每平，到了2016年普通高层的价格上涨到19000元每平，此时还能看作是地区优势带来的房价整体上涨，但是四个月前，有人挂出的该小区一套二手房，房价已经超过10万元每平。同小区的其他房子，每平米的均价也在7万元以上。

在李新的前一个工作小区，他平时会在街道上转，看准机会向路上的行人搭话。搭话的成功率很高，在街上一天就能找到好几个愿意跟着他看房了解行情的人。当时的情况是，在二手房交易的市场上，有价没房，买家多卖家少。一旦有人挂牌出售，几天内就能成交。房产中介们也笃定可以卖出房子，胆子大有老客户的中介甚至会提前锁定房源。他们先在内部看到房子，自己交2万块的定金，先把房子定下来，再找买家。这是中介们对当时二手房市场行情最大程度的信任。一般来说，因为买家个人原因没办法交易，定金是不会返还的。如果因为卖家原因，无法交易，定金才可能退还，甚至双倍退还。

就在李新看到交易最火爆的时刻，发生过许多关于定金的故事。有的卖家宁愿赔付定金，也要将房屋涨价，有的卖家不知道什么原因，签字都签了，但在网签没上传的时候消失不见，连几万块的定金都不要了。

这一切的改变就发生在二手房限价出台以后。以前只要在店里，几乎很少看到同事们，大部分人都在外面跑着，带客户看房或者找客户。但他一周前去了一趟店里，同事们都在玩手机。当时二手房限价已经出台了一周，同事们告诉他，没有一单成交。

3

二手房限价出台的那天，正好是张磊和卖家签约的时候。他得知西安会限价二手房，但并不觉得换房不值得，甚至有一丝庆幸。限价对他这种着急换房的人来说，增加了交易的不确定性。

首先在于银行贷款。今年五月，凤凰网做过国内的二手房贷款额度调查《二手房“停贷”调查》，西安市各银行的放贷审批中，中国银行已经停贷，建设银行政策吃紧。在房贷时间上看，西安的几家大型银行中，建设银行放款时间不定时。

这种贷款时间增加，是西安市出台二手房限价以前就出现了。如今的二手房中介在给咨询卖房业主讲解时，会首先提到放款时限增长的问题。以前，二手房贷款的审批和发放时间相对较快，基本上一两个月就可以走完流程。但去年十二月以来，这个时间不断被延长。如今有业主提出要卖房时，中介会告知业主可能普遍需要4-6个月的时间。

另一个问题是中介们普遍会提到的首付比例问题。很多中介猜测，银行最终会按照二手房指导价的成交价格发放贷款，但实际上可能并不是同一个价格，中间的差价可能需要在首付部分增加。但这些都还只属于本地中介们或关注房产的媒体的猜测。

具体例子可以看深圳的调控。去年七月，深圳住建局发布了最严调控令。深圳政策出台以后，业主们的预期依然坚挺，房价始终保持，买家也就明白了市场走向。深圳已经出现“双合同”交易，签订的价格和实际价格并不相符。《南方周末》后续采访了深圳的豪宅卖家，对方表示，限价出台对刚需人群的影响更大，因为相比炒房客，刚需人群更依赖贷款。如果银行按照表面合同发放贷款，刚需人群也同样会受到很大限制。

自从二手房限价出来以后，西安的买家卖家一时之间僵持住了。卖家卖房时的犹豫，在限价出台之前，就已经很明显。张磊遇到过很多一看就不诚心出售的房源，比如一套房子比同小区诚心售出的价格要高40万上下，或者在双方聊天的时候，明确提出要一把付清，不接受贷款。限价一出，市场上的犹豫就更明显了，除非真的着急用钱周转。在张磊长达半年的看房经历中，诚心卖房的人只占据卖房市场的20%，其他人都属于观望，并不急于卖房。

李新后来负责的小区属于第一批被限价小区，指导价比小区实际的价格要低20%左右。20%也是西安目前大部分指导价和以前价格的差异值。价格一出，在二手房交易平台上，不能挂牌高于指导价的定价，一夜之间他们小区在某个二手平台上的房源都被下架了，只剩车位在售。

他第一时间给自己维护的卖家打电话，告知他们指导价比以前的价格降低20%。四个客户每个人都愤怒地回复他，想都不要想，其中一个客户甚至在电话另一头骂他。他完全可以理解客户们的情绪，他们小区的房子大部分在120平以上，按照指导价，一套房子要降低40万以上。没有人可以接受这个。

在西安一个未限价的小区里，指导价出之前，一套110平米的房子，以220万多成交。指导价一出，同样一个户型的房子，以220万带车位的价格成交。但不着急卖房的卖家依然还是不着急，着急用钱周转该选择卖房依然还会选择卖房。

至于刚需人群，无论情况如何变化，无论是已经限价一段时间的深圳，还是才开始实验的西安，刚需永远是在二手房买卖市场里最被动的一群人。

作者 | 沈家明 | 贞观作者