西安限购政策再升级，普通人更好买房了吗？

8月31日，国新办举行"努力实现全体人民住有所居"新闻发布会，住房和城乡建设部副部长倪虹指出，新市民和青年人因为工作年限短，收入较少，购房和付租金的能力较弱，需要为青年人住有所居，付出更多努力。

关于新市民和青年人租住房难题，西安在8月30日发布的《西安市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》也有提及。《通知》中，西安将坚持“小户型、低租金”原则，加快发展保障性租赁住房，完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

该政策是继今年330新政以来，西安发布的又一个稳定房地产市场政策。本次调控政策和330新政一样，范围不止限于购房者，还包括住宅用地出让、地产金融管控、住房保障体系。

新政是新，但实际上，每条政策在如今西安楼市中都能找到蛛丝马迹。以下从新政的每个板块内，窥视到西安甚至全国近期的房地产市场趋势。

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首先，西安市提出了扩大限购区域、限售范围的相关条例。

2017年起，西安市出台《关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》中，住房限购范围从2016年规定的城六区，调整至新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域范围内。

本次调整为2016年西安开始限购后，第二次扩大限购区域。西咸新区沣东新城和沣西新城马王街道、高桥街道实施全市统一限购，秦汉新城、泾河新城、空港新城、沣西新城钓台街道、大王街道，实施与高陵区等区域的统一住房销售管理政策。

自此，西安市限购区域包括：新城区、碑林区、雁塔区、莲湖区、灞桥区、未央区、长安区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、国际港务区、航天基地、临潼区、西咸新区沣东新城，沣西新城高桥街道、马王街道。

增加限购范围，仍然是为了贯彻“住房不炒”原则。关注西安楼市的购房者都清楚，沣东新城近几年的房屋售价较高，在各新区内排名靠前，走的是高价改善盘路线。本次新政之前，在西安市区一有限购政策，二新盘数量有限普遍摇号的情况下，离西安较近，又有发展潜力的西咸新区已成为西安购房者和投资客的首选。本次将沣东、沣西的部分地区列入限购范围，又是政府希望从区域入手抑制房价的措施之一。

另一方面，此政策出台也可能与6月30日出台的《关于西安市全面代管西咸新区的指导意见的通知》有关。

本次新政除了增加限购区域外，也强化了限购措施。政策集中于外来落户人员购买二套房，对E类人才购房的新要求（从前退役军人和批准引进的各类人才不包含于落户购房要求内）以及对离异家庭的购房限制，西安市政府再次加强对购房套利现象的管理，一定程度上打击了投资客。

尤其是“假离婚”购房。只要和商品房销售人员聊过天的人，都听说过夫妻为买房离婚的故事。对此类现象，西安购房者的普遍关注点在于，是否应该承认这些人的购房资格。

北京为了限制协议离婚后购买二套房，已经出台过相似限制条例。北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》。根据《公告》，自8月5日起，夫妻离异的，若原家庭在离异前已拥有2套及以上住房，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购房。北京市住建委相关负责人接受《北京日报》采访表示，自限购政策实施近一段时间以来，就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。

西安虽然没有出现过相关数据，但在政府留言板回复里西安市住建局表示，经过330新政，“新落户老年人以‘刚需’家庭购房的情况已明显减少”。本次关于“假离婚”购房的新政出台后，协议离婚买房的人数可能会进一步降低。

本次针对开发商的限制，可以看作为330新政以及西安集中土拍的补充条例。

在今天之前，西安还没有对房企利用马甲参加土拍有更多限制。西咸首个需要摇号的土拍现场，出现过华润中海系马甲交出44份保证金的“城市神话”，保证金数额高达6.9亿元。南方城市对此早有限制，无锡、上海等地的政策在此不用赘述，就是以强有力调控手腕，保证房企参与土拍的机会平等。西安此次政策出台后，可以一定程度平衡房地产央企和民营地产商的中签概率。

至于对地产企业的购地资金审查等一系列动作，北京市作为被学习对象，已经建立了购地企业的资格审查制度，购地资金审查和清退机制。媒体总结北京土拍为 “房地联动、一地一策”，效果显著。

严控溢价率和不再借竞配置的方式提高实际地价，又是针对各大城市集中土拍出现的变相土地溢价现象，比如，杭州土拍此前溢价率上限为30%，地价拍至封顶后拼自持比例，杭州第一次集中土拍结束后，57宗涉宅地有47宗地价封顶后转拍自持，有宗地的自持高达38%。半个月前，杭州二次集中土拍终止挂牌。之后，杭州再次推出新的土拍规则，甚至推出有10块“竞品质”试点地块，将全部实现现房销售的尝试。

在全国土拍规则日趋完善的大背景下，西安出台细则，既是大势所趋，也是在所难免。

政策内关于房地产金融管理，尤其地产企业的融资管理和金融机构房地产贷款的集中管理，也是老生常谈的话题。界面新闻报道，在“三线四档”的融资管理政策下，已有多家高杠杆房企暴雷，评级下降。7月初，房企商票也被纳入了监管范围。财联社报道，商票未来还可能被计入“三道红线”指标。

大型地产开发商今年以来，早已感到了金融管理的收紧。

前不久，有媒体报道了各大房企举行的中期业绩发布会。不同的负债企业有不同的反应。如中海的姿态就较为轻松，截止6月30日，中海负债率为60.2%，净借贷比率为33.8%，在“绿档”之内。中海集团董事长颜建国在发布会的问答中表示，他们已经感受到了企业的分化，一些高杠杆企业上半年遇到了较大困难，这种分化还将持续到下半年。而富力在中期业绩发布会上，管理层表示公司未来12个月要以三道红线为目标，将从现金流、持续减债两方面入手。对此，富力地产董事长助理李启明透露，公司未来“会物色一些新的融资渠道，以卖楼、结账、收款为主，增加现金流”。

至于针对审核购房人首付资金来源，防范消费贷等违规流入房地产市场，以及二手房合理发放贷款等政策，在此前西安的新房和二手房贷款市场中也都早有体现。前阵子，有西安售房人员透露，因为银行贷款政策调整，接力贷、合力贷等贷款方式被取消。而有二手房老小区卖家表示，银行贷款批准越发严格，甚至已经停止给老房子发放贷款。同时，部分银行提高了首付贷款比例。贷款政策趋严，购房者体会更加明显。

新政中的关于保障性住房建设，专门提到了新市民和青年人群体，青年住房困难被日益重视。其中，最吸引人是目前情势还不明朗的共有产权房。今年年初，西安市有5个共有产权房单价公布，其中：高新区13365元每平米、经开区10546元每平米、航天基地11805元每平米、航空基地5710元每平米、国际港务区10025元每平米。

4月19日，西咸新区27宗土拍中，空港新城XXKG-DZ02-32号宗地为共有产权房用地，被陕西空港星皓房地产有限公司竞得。7月22日，西安市发布航天基地HT01-24-35-1号宗地出让公告，该地块将用于集中建设1500套共有产权房。

不同地区的共有产权面临着不同考验。北京的共有产权房目前的新闻最多，但北京年轻人对此类保障性住房的购买，显得非常谨慎。究其原因在于，部分北京购房者看重房屋置换功能，共有产权房可能会影响后期购房首付比。而青岛的共有产权房市场火热，但政策已经经历多此调整，甚至整治了一批伪造相关材料的中介。以此看来，西安的共有产权房上市之后，很可能会引发市场的震动和新的讨论焦点。但具体什么样，还需要结合后期更多的相关信息。

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与8月30日的新政相映成趣的是西安购房者的心态。除了近期正常摇号的楼盘外，西安一个楼盘价格公示引发了人们的讨论。针对此楼盘的价格讨论，从侧面显现出了西安如今部分购房者的心理。

8月29日高新天地源.丹轩坊的价格公布，在公示中，一共释放出了221套房源，每平米价格从2.6万元到2.95万元不等。但因8月28日，西安市住建局发布公告，全市商品住房价格自8月28日零点开始，需要统一在西安市住房和城乡建设局门户网站公示。当天，天地源.丹轩坊等楼盘的公示被高新管委会撤掉。

人们关注的焦点是天地源.丹轩坊所在地区的二手房价格倒挂。

打开贝壳找房等二手房交易网站，定位天地源.丹轩坊，网页上的房源不多，但均价都在5.8万元每平。小区内的二手房从不到90平米到三室的100平米，每平米价格在5万元左右到7万元不等。最贵的一套房子，是一套三室两厅的房源，建筑面积108.13平米，售价750万元。相比最新公示的同小区新房，二手房价比新房贵了一倍有余。

有此片区的二手房中介表示，在限价以前，该小区有双学位的二手房，几乎一天一个价格，价格变动让中介们也感到担忧，成交价甚至可能已经超过西安当时的最高房价，逼近7.5万元一平。二手房限价政策出台后，抑制住了价格上涨，但天地源.丹轩坊带学位的二手房售价仍超过5万元每平米，没有学位只有正常学区划分的二手房也超过4万元每平米。

高差价造就了投机心理。西安购房者对天地源.丹轩坊本次释出的新盘定位为“买到就是赚到”，讨论纷纷，很多人已经着手准备参与摇号。小区确实也不愁卖，该小区的置业顾问，一整天没有通过几个新加好友申请。

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西安市政府对住房的调控，依然维持着基本原则，不断从购房资格、土拍规则、金融信贷等多方面进行收缩。最直观的目的是保持房地产市场稳定。这也是今年以来，全国楼市的整体特征。据财新报道，进入8月，北京、杭州等多地出台了对房地产调控漏洞的“补丁”政策。而据《第一财经》观察，这一波房地产调控政策，甚至已经深入三四线城市，此前涨幅较快，居民购买力强的金华、惠州等地都有相关政策出台，楼市热度缓减。

调控之下，地产商们则纷纷经历着行业动荡。在房企的中期业绩发布会中，毛利率下降成为共识，转变发展方式已经迫不容缓。旭辉地产CEO林峰认为，以后行业内比较优秀的企业毛利率应该在20%左右，差一点的在15%上下，整体净利率在8%到10%。未来的半年到一年内，大部分地产公司都表示将审慎行事，增加资金流通，注重周转快、去化快的项目。

普通人的行动则更加好理解一些。自二手房限价出台，西安二手房价格7月环比增长0.6%，同比增长7.9%。不断有新的楼盘释出，具有性价比的楼盘摇号现场火热，但另一些高溢价的改善楼盘热度有所下降。西安的购房者们已然是一群看重性价比和回报比的人，从前那种无论什么盘，开盘就清盘的盛况可能不再有。在多重因素影响下，下半年西安房地产市场冷静的趋势已经初步显露。

作者 | 沈家明 | 贞观作者