西安房产中介江湖：从山头林立到街头互殴

这两天，很多微信群流传出2段视频，关于西安两家中介公司打架的事。后经证实，为西安贝壳网的加盟店西安德祐与加盟店21世纪店员工发生口角冲突，最终酿成打架。

西安房屋中介行业可说的事儿真的太多了。以前是玛雅一家独大，21世纪次之，另外还有2015年的兴麟房产跑路事件，更多的中介公司衍生托管公司跑路，长租公寓的暴雷。

见了太多的上当与坑蒙拐骗，作为一个本分的行业从业者，我今天想聊一聊西安中介公司的这么多年。

2008年后的兴盛

2008年后来的两三年，由于政策原因，刺激消费，西安市房地产经历了一波报复性上涨，销售同比增长90%左右。

可能是因为2008年的汶川地震，大多数人对于房子没了兴趣，大家都在抗震救灾，房子在08年时候是无人问津的。那次地震涉及面广，连同北京都有震感。举国之力都在帮助汶川，根本没心思买房炒房。

加上2008年9月15日爆发的国际金融危机，股市暴跌，资本外逃，通货膨胀，整个世界都处于悲观情绪中，国内通过扩大内需，释放贷款等各种手段，让银行的钱流动起来，进行了一次次的金融刺激政策，国内市场在08年世界金融危机中崭露头角，平稳度过。

可是这样的内需，造成了大量资金流入房地产市场，所以在后来的两三年里，全国房价普遍增长。根据西安市官方数据：2009年1月至11月，西安市商品房销售超过1000万平米，同比增长近90%二手房市场也交易量超过160万平米，同比增长30%，二手房成交均价为3651元，较上年全年价格水平增长9%。

■ 援引自中国广播网

那一年从事房地产行业，感觉遍地都是钱，只要你作为一个勤快的经纪人，客户是找上门让你帮他买房的。房东也是一味的涨价。那时候办理贷款的周期比较长，一般下来得三个月，利率还可以打七折。

大多数城里人还是比较遵守合同约定的。但是也有部分甲方在利益面前不会去遵守合同约定，宁愿去违约，去上法院，也要毁约的事情时有发生。

我清楚的记得当时有一套房子当时成交价是55万，但是甲方听本单位的人卖的比他家的高，就要把房价涨十万，定金也不退。最后协商多次，由于当时的房价真的是十天半月就涨了，乙方也实在是看上房子了，非要加钱去买，协商好的加三万，可以办理手续，后来收了三万又是不到场，乙方也实在是没办法，只能找我们，我们就推荐乙方走法律程序，但是乙方就是嫌麻烦，甲方好像也看出了什么问题，更加肆无忌惮，最后通过一场忍无可忍的打架，给这件事情画上了句号。

那段时间，真的是大家都在抢房子，前脚你看中了没谈价格，后一秒有可能这个房子就没了，就是这么夸张，也许你们觉得很可笑。但是现实就是这样。

中介公司在那个时候，还是处于比较繁荣的百花齐放的年代，玛雅中介也没有那么一家独大，所有的中介公司都可以合作。南郊的中介也可以跑到北郊东郊西郊去带看。

后来国十条的发布，限购政策的出台，以及新国十条的公布，遏制住西安市房地产的上涨势头。导致从2011年到2016年西安市房地产的最冷五年。

那个年代，所有的中介基本上都在本分的做着房产经纪服务，没有人去想到通过欺骗获取利润。

玛雅中介，21世纪，海汇地产，

以及行业败类兴麟房产

玛雅房屋中介，从2004年进入西安，通过多年的积累与沉淀，在2009--2011年的这次狂澜中，稳定了西安市中介老大的地位，加盟店如雨后春笋，遍地开花。

我认识的一个朋友做店东，最多的时候，一个人开了四家玛雅加盟店。在那个时候真的是日进斗金，他也跟随市场不断扩张，后来找朋友入股，带朋友入行，结果赶上政策调控，也没赚什么钱，好处也没赔多少，一看形势不对，就及时撤店了。

21世纪，我不是很熟悉，只能从个人片面理解来写点，凡是有玛雅的地方，必须有21世纪，你占了小区门口商铺，我就要占你旁边的店铺。那个时候，只要你在好点的大社区门口，肯定有玛雅和21世纪。

海汇地产，是在2008年时候成立的，由于是新公司，赶上了2010年那一拨上涨潮，但是急于发展扩大，那时候海汇新开店的速度真的是效率。同时，也经历了比较困难的一年，但是总体上还是不错，门店数也直线攀升。最大的问题就是扩张带来的压力，持续亏损也在坚持。不过在国十条出来之后，海汇地产慢慢消失在了茫茫历史洪流中，迷失了方向。

上面这些都是正经做中介的，即使有时候口碑也不怎么样，但是谁能保证每个人都满意呢。只能说整体上合法经营。

下面我要说一下违法经营的这家中介，可能很多人都不知道。

从兴麟房产进入西安的那一刻，它就用他的套路——从关爱老人院，社区送礼品，商场做广告等等，铺天盖地的进入寻常百姓家——用迅雷之势，铺天盖地的开门店。2014年就一年的时间，西安市开店180家。直到兴麟外地以及西安开始暴雷起，仅仅是西安市涉案金额3000多万，全国12城市诈骗合计10亿元，最终落为阶下囚。

一个选择在房地产不景气时候扩张那么多店的企业，一定是另有所图的，这也印证了一点就是商人不会做赔本的买卖。

兴麟房产这件事情之后，政府在2015年1月1日起实行了强制性的资金监管交易方式。不再是买卖双方自行打款。

所以不要主观的认为，店大的就是保障，其实每个店的连锁还是从个体店开始的，人信得过，比你店大好多了。所以劝解各位乙方客户，一定要擦亮双眼，找个你觉得靠谱的，诚心为你办事的经纪人才是重点，不是说看他们店大你就放心。中介那么多，这家不行找另一家，总有一个你觉得靠谱的。

西安2017年后的中介公司们

西安楼市，在2011年国十条之后，陷入了停滞不进的五年，三环边的房子一大把，五千六千左右的单价，而且是现房，早已经无人问津的房子，盖好了放在那也没人买。

也许，现在的你正在后悔当时为啥不入手一套，现在早已全款变首付了。可是没有后悔药。

但一切很快发生改变，北二环的房价早上还是6200单价，下午就可以上调到6700元，这样的速度，彻底带动了西安市本地人的购房热情，又到了所有人见面都在讨论买没买房子，哪里的房子便宜的时刻。

一路上涨，通过两年的消化，西安市库存的所有房源全部处理完毕。

通过地铁盘，地段盘，国家中心城市，人才引进，以及各种利好刺激，西安的商品房已经到了万人摇的地步，直到现在，还在有很多人等着上车。可是连个机会都没有，很多二手房房价倒挂，新房摇到就是赚到的各种宣传。

西安市租赁市场的乱象

随着北上广的合租房，长租公寓模式的发展，西安来了很多外地来的企业，开始了长租公寓，合租房的生意。

为了抢夺市场，经常高收低租，一套两室一厅的房子以前1600能租到，现在好几家抢下来，甲方就涨价，最后有可能到手价位已经是2200了，然后假如说他收了5000套房子，租期五年，第一年租金1800出租，赔钱400元/月。

但是当他手头的房子足够多的时候，能够达到自己定价的时候，房租已经2500了，有可能在这个过程中坚持下来了，他总体上能有利润，假如说他没有利润，到第四年甚至第五年还是2000块，他早就在第二年或者第三年的时候跑路了，一次性可能骗取租房户的一年房租，给房东付款季度甚至没付就跑路的大有人在，只能通过报案解决，但是这个时候你才会发现，公司都是新注册的，法人也没有执行能力，实际控制人根本不是法人。

当房东去收租的时候，发现公司早已人去楼空。

你以为这样就结束了吗？

没有，他们会换一个新注册公司继续来收房。继续开始这一套骗局。一般情况下，他们租的办公地点很高端，让你感受不到他的真实实力，你一定认为他们肯定没问题。这样来回几次，骗子总是能抓住你房东想租高的心理，租房户想天上掉馅饼的心理，他就是一个诈骗的搬运工，至于你说为什么没跑路，因为你可能租房的时候是他正在收取大量房子的时期，就这样而已。

上当受骗的最多的就是刚毕业的学生，因为涉世未深，又想住的好，又想花最少的钱，馅饼不常有，永远要记住，馅饼后面一定是一个大坑。

高进低出，长租短付，是长租公寓惯用的伎俩。

所以永远记得不要去尝试捡便宜。小猪公寓，巢客遇家，蛋壳公寓，这些都是知名的品牌，都是暴雷的大型企业，更别说租赁市场的鱼龙混杂了。所以各位一定要擦亮眼睛。

西安市场上各种小型的二房东，广发租房，美丽屋，优客逸家，等等都是二房东，长租短付，拥有市场定价权。比较正规的像世联红璞，泊寓，冠寓等都是比较好的正规的，也是出租率比较高的。

还有一种更加乱的，就是收取会员费的模式，不像正规中介收取的中介服务费，他是收取会员费，一般有300--500--800的，保证给你找到房子的宣传语，最终结果如何不得而知，大部分肯定也是不能达到你的要求的。其实这种更是游离于监管之外的，你看着300元对于你找房子中介费少了很多，但是从他们的角度来说，一天收上10个会员就是3000元，如果收到更多的会员，甚至比中介费还要多。中介公司一般都是带看谈好了房子才收取中介费。保证房子就是房东本人的，三方合同，也属于房地产管理局的管理范围，那种会员，压根没人监管，你的权益无法保障。

贝壳系中介

这两年来，你看到最多的，肯定是贝壳系的房产中介。

因为一套强大的贝壳系统，聚拢了多数的大大小小的中介加盟。最早贝壳的出世，要得益于58同城的涨价风波，58同城早期那么多年，和赶集网，安居客，以及搜房网打的火热，到处公交车都能看见赶着毛驴的姚晨和大声呼喊58同城的杨幂。

经过多年的比拼，58同城终于把赶集收购，后来又收购了安居客，搜房网因为自己涨价风波遭遇集体抵制，然后错误决策不做网站开中介。并且把中介费降到1%把自己从版图上抹杀掉，可谓是自己都不会想到。成本都不够，就从甲方变相收取，对待乙方声明是1%，但是每个人谁是笨呢，都知道羊毛出在羊身上。搜房还以为自己是聪明的那个人，当一个人觉得自己聪明的时候，就是大众眼里最傻的那一个。

58同城三网独大的时候，从原来的一年一个端口流量1800元涨价到一个季度2700元，这是翻了多少倍呢，还通过竞价置顶等点击量计算额外开销，彻底把中介公司的利润拉到负值，结果玩砸了。尽管现在看来58同城还依旧活着，但是已经没了锐气，就连贝壳上线后到现在的壮大，58同城总裁姚劲波却在今年4月份说贝壳垄断，要求罚款40亿，请问姚劲波自己不是垄断吗？流量端口涨价那么多，以前是西安代理，后来直接把代理踢出局，做起了直营。随意涨价就不说垄断了吗？

回过头来说贝壳系，目前西安市市场德祐，21世纪，中环地产，住商不动产，百年行，馨慧不动产，美居地产等等都是贝壳系的二级代理加盟商，对外宣称的贝壳真房源，VR带看，资金存管，线上贷签等等都是一系列的创新。

不过纵观这三年多来贝壳的管理模式，各自加盟店的经纪人为了抢夺房源信息（牵扯到业绩分成）不管是别的合作店卖了 ，都有维护人以及录入人的提成，所以都在想方设法将房源录入系统，A店的D告诉甲方这套房子能卖100万，B店的E就告诉甲方能卖110万，所以甲方就将房源信息登记到B店的E那里。

然而，从买家乙方的视线里，只能看到的是110万这个总价，如果真的有人着急买房，因为结婚或者孩子上学等必要因素。忍痛花费110万成交，下一个本小区的业主甲方会更加高报房价，因为在业主的眼睛里，只有自己的房子户型装修是最好的，没一个人认为自己的房子没别人的好，所以下一套房子挂牌价就是120万。在下一套房子的买家眼里120万报价确实高了，但是看到下下套房子已经报价到130万了，瞬间也觉得120万不算高了，再加上贝壳系的员工会让你去看后台成交价，你看这套房子110万三个月前都卖了，这段时间一直涨，最高的已经涨到130万了，120万这套算是便宜的，又一个买家乙方出了120万买了房子。

很现实的一个例子，我朋友曲江房子准备卖550万，想着能卖530万就出手， 可是贝壳系的中环先说如果想卖550万，可以报价560万，不行了再降价，你把房子委托给我们，也不知道哪里走漏的消息，一家21世纪业务员打电话说570万他那给挂牌。我朋友当然选择了570万挂牌。过段时间，看了七八次之后，中环告诉我朋友说可以卖到580万，可以先提价，再降价，反正他们的操作我朋友也不懂，说交多少钱好像是一千吧，签个什么好房房源。没想到的是，过了一个多月时间，这套房子最后580万真的成交了。

至于为什么会这样，我不想多评价，因为对于我们来说这是好事情。对于买家，不好意思，我也没办法，多了为什么不要。

从这两天两家店的合作关系都能大打出手，你或许能看出一些问题。

前段时间，贝壳创始人身价超过所有房地产开发商，我只能笑笑。因为我得感谢贝壳。

写在最后

我再次声明，没有诋毁任何企业的意思，只是说了我的直观感受。当然，不会对兴麟这个彻头彻尾的骗子说任何抱歉。同时，要告诫各位年轻人刚毕业的学生，不要想着天上掉馅饼，你就不会被馅饼砸到。城中村也是能住的，没你想的那么乱。请根据自己的能力选择。

相信西安房地产市场会更加的正规化。

作者 | 渭北小生 | 陕西人