发布二手房成交参考价格，深圳做对了什么？又做错了什么？

二手房成交参考价格刍议

华说

坊间有云：“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。”买卖房产，买家也罢，卖家也罢，首要关心的，便是价格。然而，刻下打开链家、中原地产、房天下等知名的房产电商平台查询深圳的二手房，会看到奇怪的一幕，页面上地点、房型、面积、楼层、建造年代等信息应有尽有，唯独价格——不论是总价还是单价付之阙如，或“留白”，或标注“暂无价格”。这是深圳独有的“待遇”，为别处所无。

倘若是关注时事之人，对上述一幕不会感到奇怪。这是深圳最新的楼市调控政策的“成果”，理由固然矣。春节前夕，深圳建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。通知说：

“为贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号）有关规定，促进二手住房市场信息透明，理性交易，经市政府同意，我市建立二手住房成交参考价格发布机制。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。”

言行一致。与通知并行而来的，是首批3595个住宅小区二手住房成交参考价格的公之于众。

然而，对照之下，人们发现，官方发布的二手住房成交参考价格普遍低于房产电商平台上显示的最新成交价格；而房产电商平台上的挂牌价更是远高于官方发布的参考价。举例说罢。罗湖区东深小区：该小区官方发布的二手房参考价为61100元/平方米，但贝壳网显示去年12月成交的一套二手房价格为69331元/平方米，贝壳网的挂牌参考均价为83106元/平方米；福田区彩天名苑：该小区官方发布的二手房参考价为64800元/平方米，但贝壳网显示1月20日成交的一套二手房价格为84148元/平方米，贝壳网的挂牌参考均价为79381元/平方米。又如去年因“万人打新”而“上头条”的华润城，诸葛找房网显示，该住宅小区过往成交单价最高已突破20万元/平方米，去年下半年成交均价在17万-18万元/平方米，目前挂牌均价约19万元/平方米，但此次官方发布的参考价格仅为每平方米132000元，相当于打了7.3折。总体而言，官方二手住房成交参考价格大幅低于市场成交价和挂牌价的现象，在学区房和热门楼盘表现得尤为显著。

因为官方参考价与市场成交价、挂牌价数据落差明显，通知和参考价发布不久，网友爆料，有购房者向深圳12345投诉了深圳市住建局。接下来，便出现了开头的一幕，房产电商平台上的房产价格信息被删除了，随后小区均价、片区均价、片区热销榜等信息亦被逐一隐去。房产价格信息显示是否将恢复？倘若恢复，显示的是官方参考价还是市场成交价、挂牌价？……迄今为止，一切未知，人们只能“拭目以待”。

发布“二手住房成交参考价格”的政策意图，按照官方通知的说法，是为了贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的定位”，是为了“促进二手住房市场信息透明，理性交易”，一言以蔽之，是为了打击市场上的“炒作”行为和现象。房产市场上，“炒作”行为司空见惯。尤其是房价，相较于房屋的租金，更容易受到炒买炒卖的影响，价格因而大起大落是并不鲜见的。居间运作的房产中介在其中推波助澜也不是什么秘密，虚假标注成交价格或者推高挂牌价格也是常用的手段。因为价格传达着市场讯息，标高价格，是意图传达市场需求旺盛的讯息，有助于形成成价格上涨的预期，进而促成人们一窝蜂的购买行为，一窝蜂的购买行为导致价格上涨而形成更为强烈的看涨预期。这种炒作的本质，从经济学上说，是由于讯息费用的存在。买家讯息不足，因而受到了价格的误导。

因此，从经济逻辑上说，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，是很高明的主意，但很可惜，落实于行动时走偏了。譬喻之打牌，牌是好牌，却打烂了。原本可以降低讯息费用，“促进二手住房市场信息透明，理性交易”的举措，生生地变成了又一“价格管制”之政策。

此话怎讲？且看深圳住建局发布的官方“政策解读”。对于二手住房成交参考价格形成机制及其用途，文件写道：

　　二手住房成交参考价格是如何形成的？

　　深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

　　二手住房成交参考价格有什么作用？

发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

说的很清楚，二手住房成交参考价格的形成，不仅要考虑该小区的网签价格，还要考虑“周边一手住房价格”。人所皆知，当下的中国，绝大多数城市的新房价格是实行“限价”的，深圳这样的一线城市更是如是如此。以上文提到的华润城为例，因为“限价”，其新房均价约为13.1万元/平方米，但周边二手房成交均价在17万-18万元/平方米。官方此次发布的二手房参考价格为13.2万元/平方米，很显然，其参考的不是真实成交的二手房网签价格，而是“周边一手住房价格”。而这“周边一手住房价格”，又正是被严厉管制的，其之价格，低于真实市价5万元/平方米之多！换言之，在这个小区，被管制的新房价格被直接拿来作为二手房参考价格，根本没有考虑什么“以二手住房网签价格为基础”！

然则这二手住房成交参考价格又有何用处？“政策解读”提到，一个重要的用途，是“引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险”。也就是说，官方发布的二手房参考价格将成为银行发放按揭贷款的依据。因为二手房参考价格大幅低于市场成交价，此举也意味着购房者从银行所能借到的按揭贷款的大幅缩水了，变相的“限贷”也。最新的消息说，继光大银行深圳分行之后，工、农、中、建四大国有银行深圳分行先后宣布，将以官方发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的重要参考依据，虽然具体实施细则尚在研究制定当中。

至此，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制之本质，可谓一览而尽，无非是将实行于新房市场的“限价”与“限贷”政策引入二手房市场而已，别无其他。

说过了，二手住房成交参考价格发布机制是一张好牌，深圳的错误，是打法错了。那么，正确的打法又当如何？其实简单不过：一，直接将成交的网签价格为二手房参考价格——如网签价格有猫腻，参考真实的市场成交价，对行内之士而言，看清这一点并不是什么难事。二，加密价格信息发布的频次。深圳目前初定原则上一年发布一次，实在是太少了，一季度发布一次是合适的节奏。在现有信息处理技术条件下，一季度发布一次并不会大幅增加成本。

2021年3月1日