“二手房指导价”、长春新政与楼市调控

华说

引入“二手房指导价”的城市，日见其多了。

最新的一例，是广州。广州市住房和城乡建设局昨天对外发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》。通知说，出于“规范二手住房市场交易秩序，推动二手住房市场运行更加健康平稳”之目的，建立二手住房交易参考价格发布机制，核心内容有二：

　　一、成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格，视市场运行情况在我局官方网站、微信公众号等适时发布。

　　二、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

与通知一起公之于众的，是首批96个热点区域住宅小区的二手住房交易参考价格，涉及天河区、越秀区、海珠区、黄埔区、番禺区等多个行政区域。入围首批96个热点区域住宅小区的二手房指导价，没有上10万+的，最高至96957元，最低为28056元。可这指导价，与市场价相去甚远。譬如说，位于广州珠江新城的保利心语花园，官方发布的二手住房交易参考价格单价接近9.7万元，但目前在中介平台上的挂牌单价超过15万元；又如一处名为“兰亭盛荟”的楼盘，中介平台上的挂牌单价超过8万元，但官方公布的交易参考单价仅为5.5万元……总而言之，官方公布的二手房指导价与市场价大抵有20-30%的落差，甚至更多。

或者要说，二手房指导价不过是“参考价格”，“仅供参考”而已。其实不然。通知说得清楚：“二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。”这价格，可不是简单地用于“参考”，而是实际“指导”业务的。譬如说二手房按揭贷款，以市价为认定标准还是以官方的“参考价格”为认定标准，放款额度大相径庭。不言而喻，以“参考价格”为认定标准的放款额度将大大低于市价，这意味着首付门槛大幅提高，购房者必须准备更多的自有资金。举一个现实的事例罢。今年8月起，上海推出二手房价格核验政策（类似于二手房指导价政策）之后，二手房按揭贷款额度认定标准便以“三价就低”原则受理，即银行在审批贷款时参照合同价、税务核定价（交易中心核验价）、银行评估价三个数额，取其中最低的一项作为最终批准贷款的标准。“三价就低”的结果，是购房者从银行所能获取的二手房的贷款额度大幅下降，导致众多购房者因为资金不足而不得不放弃购买。

由此可见，二手房指导价不是可有可无的“参考价格”，而是直接影响交易行为的“指导价格”。也即是说，引入“二手房指导价”政策，是明确地引进了价格管制。至此，价格管制全面覆盖了整个房产市场：新房（一手房）市场是“备案价”，二手房市场是“指导价”。而从公开的报道来看，从今年2月深圳率先推出二手房指导价政策之后，迄今为止，“抄作业”的城市包括西安、成都、三亚、东莞、宁波、无锡、金华、绍兴、温州、合肥、衢州和广州等，已超两掌之数。

自然，真实的市价不是因为价格管制的引入而改变。改变的只是交易的行为。譬如说，在始作俑者的深圳，出现了诸如“某房源按照指导价格出售，但必须同时购买业主私人收藏的‘名画’”；“某房源按照指导价格出售，附加条件是购买其天价家具”……之类的一幕幕人间喜剧。即便此类的“怪现状”受到严厉打击，价格手段被废除，因为竞争依然，非价格手段也会被采用。被管制的价格加上采用非价格手段支付的费用，依然会向真实的市价看齐。这且勿论，这里要说的，是当价格被管制于市价之下，另一种常见的行为和现象，是物品不再向市场供应！还是以深圳为例。二手房指导价政策推行之后，该市的二手房交易量骤降。一家市场价格的监测数据说，该市1月份的二手房交易量为7452套，而7月二手房网签量仅3002套，剔除春节所在的2月份，该成交量为近5年深圳二手成交新低。其他引入二手房指导价政策的城市，易地而皆然。目的和初衷不论，一个清楚的事实，是二手房指导价政策阻止了市场交易，大幅减少了市场交易活动。余生也愚，不知道这是不是调控成功的标志。

有趣的是，在广州引入“二手房指导价”的前一天，北国的长春以“吉林省房地产协会”的名义推出了新一轮的调控新政。新政的主要内容如下：一、减少住宅用地供应——“因近两年住宅用地供应量高位运行，本年度第3次集中供地以棚改用地、租赁住房用地为主，原则上不再供应住宅用地”；二、纾解开发企业资金压力；三、鼓励人才和农民购房——“首次购买90平方米以下商品住房的大专及以上高校毕业生、中级及以上职称人员、高级工及以上执业技能等级人员等留（来）长就业人才以及进城农民，按人才50元/平方米、农民80元/平方米额度予以购房补贴”；四、允许公积金家庭组合贷款——“购房人家庭成员（包括父母、子女、配偶）缴存公积金的，可共同使用公积金贷款，但仅限2人共同还贷”；五、加大非住宅去化力度——“在土地性质、规划用途不变，且符合环保、消防、结构安全的前提下，允许已拿地未开工及在建的商业、商务用地项目，将办公用房设置居住功能。”

而就在2个多月前，该市住房保障和房屋管理局发布《通知》，叫停房地产企业返本销售行为，列出的具体惩罚措施包括行政处罚、停止网签备案和监管预售资金。所谓返本销售，是变相的降价销售。即房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。

一番调控之后，没有人买房了——市场交易活动大幅减少了，却又着急了。于是乎又要“科学调控”，鼓励人们买房了。不仅允许房价打折——“成交价格应不低于商品房备案价格的85%”，而且给予补贴，而且补贴的对象不限于人才，更及于农民了。

世相魔幻。

2021年9月2日