房东直销房源、“中介末日”及其他

华说

前些天，官方的“杭州市二手房交易监管服务平台” 上线了“个人自主挂牌房源”功能。所谓“个人自主挂牌房源”，是个人在该平台实名注册，在线填写房屋客体信息、房屋权属状况及权利人基本信息，自主发布对外出售的房源。想要购买上述房源的买家，也需在该平台实名注册，因为“个人自主挂牌房源”信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看。杭州市住房保障和房产管理局在其官网上说，“个人自主挂牌房源”功能的正式上线，“打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端，为群众‘手拉手’自主交易提供了房源信息发布、购买房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道，构建了更为公平合理的二手房交易市场运行体系。”

这则消息让很多人为之兴奋，看线上线下，奔走相告者实在是不少的。综观其议论，兴奋点大抵有二：其一，是节省了一大笔费用。且以杭州为例。刻下杭州二手房的中介收费行情，是总房价在100万元以内的，向房东、购房者各收取房款的1.5％；总房价超过100万元的，向房东、购房者各收取房款的1％。一套300万元的房子，倘若经过房产中介撮合成交，则买卖双方要向中介各支付3万元；如果买卖双方通过“个人自主挂牌房源”系统自主交易，则合计省下了6万元的中介费。其二，在“个人自主挂牌房源”系统，卖房者自主发布房源信息，购房者则自己搜寻讯息、联系房东看房，买卖双方自行洽商房价、签订买卖合同以及过户交易，整个过程完全抛弃了中介，即所谓的“去中介化”，房产中介因而将没有生意可做，末日来临了。既能跳过“可恶”的房产中介，又能省下一笔费用，此等好事，着实令杭州之外的人们不胜羡慕妒忌恨，于是向杭州“抄作业”，全国推广的呼吁随之而起。

很可惜，这兴奋不过是不知世事的一厢情愿，表错了情会错了意。以余观之，“个人自主挂牌房源”系统上线，对房产中介行业冲击和影响，近乎可以忽略不计，更遑论什么不知所谓的“末日来临”了。寄望于该系统上线而省下一大笔中介费自然也是竹篮打水一场空。

“个人自主挂牌房源”或者说房东直销房源，其实不是什么新鲜事。很早以前，各大房产中介电商平台便设有自主挂牌的“个人房源”的版块，但最终不了了之了。房东直销房源为什么不成气候？答案不复杂。“个人房源”不是独家房源，既挂牌于“个人房源”的版块，也同时出现在各房产中介公司房源中——或者是房东一面在个人房源版块挂牌，一面委托经纪公司发布房源信息；或者是在个人房源版块挂牌后，各房产中介蜂拥而至，一番电话轰炸之后，房东不胜其烦扰而“缴械投降”，又将房源委托于中介。因此，“个人房源”没有房产中介公司掌握的房源，房产中介公司掌握的房源却包含了“个人房源”，后者的房源数量比前者多，多的多。一个是少之又少的“个人房源”，一个是大量的拥有 “个人房源”在内的中介房源，一个购房者会倾向于在哪里寻觅房源？当然是后者！购房者光顾少，加上没有中介人员的卖力推销，则“个人房源”不容易卖出去，房东为之兴趣索然理由固然，于是乎“个人房源”渐渐地消失于无形了。杭州此番推出的“个人自主挂牌房源”，也逃不脱这一命运。因为杭州市房产市场综合管理服务中心的主事者说得清楚，上线“个人自主挂牌房源”的目的，主要是为个人房东卖房提供一个全新的售卖渠道，房东既可以把房源挂在平台上，也可以同时挂到房产中介公司。因此，虽然刻下因为新闻的炒作关注的人们不少，但日子一长，便一如此前各大房产中介电商平台的“个人房源”的版块，无人问津而束之高阁，重复“昨日的故事”而已。

舆论对房产中介不满乃至指责，是认为其干活轻松——不过是利用信息优势，在卖家和买家之间牵线搭桥而已，收费却奇高——动辄数万元，简直是“暴利”。此亦不知世事之论。先说“暴利”。房产中介完全是一个市场化的行业，竞争非常激烈，像所有的企业一样，任何一个房产中介公司当然能收则收，但在竞争下其收费不可能明显地超越同行之价，何来“暴利”。君不见，多年来随着楼市调控政策的变化，房产中介行业潮起潮落，破产倒闭的门店数之不清，这是一个“暴利”行业应有的景象么？

再说中介的工作。外人的印象，中介的活简单、轻松，不过是将卖家和买家的信息登记下来，然后撮合成交罢了。这其实是莫大的误解。房产中介的工作可比想象的复杂的多。按照行内的说法，大略而言，房产中介的工作包括：一、权籍调查。去房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等；调查、征询涉及权利人的处分要求和条件，核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。二、使用状况调查。收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、 窗及设备等是否需要检测或修复，设备转让价格及有关费用的结清情况等；向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、 相邻关系侵权，以及维修基金的缴纳和使用情况等。三、行情调查。收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等；进行各种形式的信息发布活动等。四、确定成交意向，订立交易合同。陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境；约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向，出示和认定权籍资料、确定当事人身份等；为成交双方选择合同文本，进行签约指导、 见证，如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。五、办理产权过户。双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。六、办理房屋入住有关手续。水、电、煤、电话、有线电视等过户和结算手续等。七、代办贷款。提供阶段性贷款担保；办理房地产抵押贷款及登记手续。

二手房交易牵涉的讯息费用很高，房屋的状况、卖家和买家的信用、房产政策的变化……每一项房产中介都需要花费时间和资源去了解。不是说每一个中介公司每一个经纪人员都会按部就班地执行上述提及的每一个细节，但大致的流程是绕不过去的。如此繁杂的事项，不是房东在“个人自主挂牌房源”系统上发布房源，购房者看到房源后打电话给房东，然后“手拉手”直接到房地产交易中心办理网签过户手续即可完成的。无关乎杭州市房产市场综合管理服务中心的主事者实话实说：“从二手房买卖的服务需求来看，中介也不可能被完全替代。如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介……如果交易流程复杂，建议还是通过专业的中介公司。”自然，如果买卖双方彼此知根知底（亲戚或者朋友），产权清晰，也不需要贷款，抛开中介“手拉手”直接前往不动产登记中心办理网签过户手续，确实可以节省一笔中介费。然而，这现象和行为在此之前早已存在，一直存在，不待“个人自主挂牌房源”之推出也。

明乎此，便会明白，房产中介向卖家和买家收取的中介费用，不是“无功受禄”，而是向双方提供的服务的市场所值，也即是其产出贡献的市价，是分所应得的。而其在卖家和买家之间居间运作，从社会的角度看，不是增加了社会的交易费用，恰恰相反，大幅降低了社会的交易费用。想想看，如果没有中介，一个购房者需要自己在市场上寻觅房源，自己联系房东看房，自己到房产交易中心查询权籍状况，自己到物业公司求证物业费用以及维修基金的缴纳和使用情况，自己和房东谈判交易价格，自己完成所有过户手续，自己办理水、电、煤、电话、有线电视等过户和结算，自己办理贷款事项……；卖家也一样，要一一安排每一个购房者的询问、看房，收集、调查、比较买卖价格的行情，与购房者协商房款支付方式……。买家和卖家各自支付的费用之高，一览而尽。不止此也。对卖家和买家而言，二手房交易都是“大买卖”，动辄数百万乃至上千万元，资金安全自然是重中之重。市面上交易的二手房往往本身有房贷或者抵押，这一贷款如何处理？卖家和买家彼此原本都是互不相识陌生人，肯定都不放心。如果卖家自行提前还完，买家反悔不买怎么办？如果买家先行垫资还款，卖家又去做抵押了怎么办，或者“一房二卖”怎么办？双方互相猜忌，如何可能达成交易？房产中介的存在，做了买家和卖家需要做的事情，同时提供第三方的资金监管，解除双方的后顾之忧，不仅大幅节省了买家和卖家的费用，而且更容易促成交易的达成。是的，买家和卖家向房产中介支付了数万乃至数十万的中介费用，看似不菲，但如果没有房产中介的居间运作，不论是卖家还是买家，其所支付的费用，将远高于此。

这就是中介乃至商人存在的经济理由：中介和商人的存在，代替顾客（卖家和买家）做了其所要做的工作，因为其专业处理成本低，因而大幅节省了社会的交易费用。

2021年8月23日