从“上市新建住宅一览表”说起

华说

昨天，上海市房地产交易中心在其官网“网上房地产”发布了一张表格，颇为引人注意，网上网下议论不少。

表格的标题，是《本市近期将上市新建商品住房项目一览表》。一览表一一罗列了即将上市的新建住宅项目：33个楼盘，共计106万平方米，合计10006套，分布在浦东、宝山、松江、临港、奉贤、青浦、金山、嘉定、崇明、徐汇、闵行11个区。一览表也标注了33个楼盘的项目地址、户型、套数、备案均价等信息。总体来看，此次公示的即将上市的新建住宅项目大抵是所谓的“刚需盘”：大部分房源单套面积在100平方米以下，占比约75%，除3个楼盘外，其他楼盘的备案均价为6万元/平方米以下。

怎么看上海发布的这一张表格？经济学的回答，是值得表扬一下的。因为把即将上市的33个楼盘的信息整合在一起发布，又将地址、户型、套数、备案均价等信息一一标注，让消费者“一览而尽”，大幅节省了消费者的搜寻费用，也即是大幅降低了社会的讯息费用。这是有利于社会的整体利益的。

细看这表格上的楼盘，绝大多数房源位于城市的郊区，中心城区仅有一个楼盘出现在表格中，这解释了为什么大多数楼盘的备案均价为6万元以下。而从市场机构发布的信息来看，近期中心城区准备开盘的新楼盘不少。如果市场机构传出的信息属实，则这表格的发布，似乎是“犹抱琵琶半遮面”。出现在这张表格中的唯一的中心城区的楼盘的备案均价12.5万元/平方米。“你懂的。”

但最有趣的一个发现，是这张表格中罗列的33个楼盘，开发商各各不同。也就是说，33个楼盘有33个开发商。从开发商的公司名称来看，大多是本土的开发商。闻名全国的实力强劲的“中国十大房地产开发商”，并未在这张表格中出现。这似乎有些令人意外，但上述楼盘大抵位于城市的郊区，又似乎给出了答案。

由此忽然想到自然资源部前不久推出的土地新政。该新政说，从今年起，全国22个重点城市将实行住宅用地“两集中”出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，原则上发布出让公告全年不得超过3次。这22个城市，除了“北上广深”4个一线城市之外，还包括南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

这一新政将会对房地产市场带来怎样的影响，其时议论纷纭。主流的观点，是认为，一，土地价格上涨的压力会得到缓解，土地溢价率有望下降。在“两集中”政策出台之前，土地拍卖活动较为分散和随机，开发商不知道未来的地供计划，一旦出现合适的地块，就去抢地，经常出现几十家房企去抢一块地的现象，由此推高地价，高地价又带来高房价。“两集中”政策实施后则，一次供应的地块多了，意味着单块土地参与竞争的少了，地价自然会回归理性；二，大型房地产公司将占据更大市场优势，中小型房地产企业则“压力山大”。参与土地拍卖要高额的保证金，“两集中”政策考验开发商的实力。大型房企资金雄厚，有机会多拿地，从而进一步压缩中小型房企的生存空间。

但上海的这张“本市近期将上市新建商品住房项目一览表”揭示的33个楼盘有33个开发商之事实，给人以启发。余以为，上述的推断是不对的。

房地产开发是一个资金密集型的行业。这是众所周知的。但自去年下半年以来，针对房地产企业融资的限制一步步加码。先是央行根据负债率为房地产企业划定“三道红线”——即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍，又据此将房地产企业按“红橙黄绿”四档分类管理，设定其融资时有息负债年增速的上限：未“越线”的绿色档房企，有息负债年增速上限为15%，黄色（一个指标越线）和橙色（两个指标越线）档房企年增速上限为10%和5%，红色（三个指标均越线）档房企则不能新增有息债务。接着，央行和银监会又联合下发通知。要求国内所有的中资银行包括商业银行、开发性银行和政策性银行都必须执行“房地产贷款集中度管理制度”。该制度规定，中资大型银行房地产贷款占比上限是40%，个人住房贷款占比上限是32.5%；中资中型银行房地产贷款占比上限是27.5%，个人住房贷款占比上限是20%；中资小型银行和非县域农合机构房地产贷款占比上限是22.5%，个人住房贷款占比上限是17.5%；县域农合机构房地产贷款占比上限是17.5%，个人住房贷款占比上限是12.5%；村镇银行房地产贷款占比上限是12.5%，个人住房贷款占比上限是7.5%。

在房企负债的“三道红线”和银行发放房贷的“集中度管理”这两项制度安排下，房地产开发商的融资难度大幅上升。融资不易，当然更要精打细算，“好钢用在刀刃上”，将钱花在最有效益的项目。住宅用地出让推行“两集中”之后，一次推向市场的地块大幅增加，那些有资金实力的大型房企会聚集于市中心的优质地块——房地产开发的圣经是“地段，地段，还是地段”，而不会把资金投向偏远的郊区，因此，中小企业在这些区域的竞争反而会因此下降，比以往有更好的生存空间。市中心的地块则因为竞争者实力强大，竞争会越发的激烈，土地溢价率随之上升。而为了应对融资受限带来的资金难题，大型房地产企业之间“合纵连横”，联手拿地的行为也会进一步增加，越发的普遍。

2021年3月13日