杭州法拍房市场降温，可以“捡漏”么？

法拍房能 “捡漏”么？

华说

《钱江晚报》报道说，3月3日起杭州出台楼市新政，将法拍房纳入限购范围。从实际成交情况来看，杭州法拍房市场降温明显。数据显示，从3月4日至3月9日，杭州市区限购范围内开拍的住宅法拍房共16套，其中2套流拍。在成交的14套房源中，低于评估价成交的有11套。

举例说罢。一套杭州市中心武林广场附近的优质学区房景湖苑（对口学区是安吉路实验学校）的房源，建筑面积141.59㎡，起拍价为539万元，评估价770万元，最终有6人报名，成交价为731万元，相当于评估价打了95折。上城区由义弄一套35.58㎡的房源，评估价172.1万元，成交价为148.5万元；建国南苑一套65.11㎡的房源，评估价252.6万元，成交价为202万元，相当于打了8折。

于是，报道得出结论说，限购让法拍房重回“捡漏”时代。

法拍房的成交价低于市场评估价，也即是普通住宅的市价，是不是意味着“捡漏”？回答是，错的离谱。

所谓“法拍房”，是指被法院强制执行拍卖的房屋，二手房市场上的一个特殊品种，量甚少，近乎微不足道。这且不论，单说法拍房的最终成交价低于评估价，是不是就意味着“捡漏”，买家沾到便宜了？非也。道理简单不过：法拍房牵涉债务纠纷，情形复杂，有众多的“坑”等着买受人去填。

譬如说，法拍房的转让登记手续需要买受人自行办理；交易过程中所涉及一切税、费及其可能存在的物业费、水、电、气等欠费均由买受人承担；未明确缴费义务人的费用也由买受人承担；最麻烦的，是房屋内居住人员的难以清退，常见的有原产权人家中的老人赖着不腾空；买卖不破租赁，必须继续允许承租人使用至租赁合同结束；原产权人和相关利益人恶意签订长期租赁合同，对抗新产权人；其他债权人以原产权人欠钱为由占用房屋。上述的一切麻烦，都是买受人需要支付的代价和成本，加上拍卖时的成交价，才是法拍房的真实之价。是的，天下没有免费的午餐。

这就带来一个问题。上述说，相较于一般的二手房，购买法拍房远为麻烦，因此，法拍房的成交价一般低于普通的二手房。然而，杭州在将法拍房纳入限购之前，往往出现法拍房价格高于普通住宅的反常现象。这又是为什么？

答案其实简单不过：就是因为限购！

参与竞买法拍房的人群中，除了那些想“捡漏”的人们之外，购买欲望最为迫切和强烈的，是那些被限购政策排除在外的人们——或者是短期内没有结婚打算，没有办法以家庭名义买房；或者是缴纳社保不满5年等等。不限购的法拍房给了他们绕开“限购”管制的机会，提供了一条买房的通道。这通道很窄，因为法拍房是数量很少，在整个二手房市场上的占比近乎微不足道，因而竞争格外激烈，价高于市，其来有自矣。

因“限购”而产生的买房资格，可以视为一种配额，因为有这资格才可以买房，否则有钱也买不到。这样看，之前杭州法拍房之价格高于市场价的那部分差额，是买房资格之价，也是配额之价，也即是配额的租值。