违建违售事件频发，业主们置业如何避免

施工方和开发商存在债权纠纷，致使一房多卖，使业主进入泥沼之地；楼盘质量大量缩水、严重简配、学区承诺不兑现，与开发商宣传有着天壤之别......

购房安全意识薄弱的置业者陷入开发商精明的套路，置业完后发现诸多问题，即使走司法，然由于消费者相关的保护组织与监管机构缺位，业主的维权之路却很难。因此为了保护消自己的合法权益，业主们在购置房产时，应注意以下几点。

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一、查“五证”和“两书”是否齐全

（一）、五证

1、《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

2、《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证。

3、《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

4、《建筑工程施工许可证》是目的为了加强对建筑活动的监督管理的法律凭证。

5、《商品房销售（预售）许可证》房子是否存在抵押、解封等情况。

注：即使确认了五证齐全，也有必要去当地的房管部门了解该房屋是否有质押合约等问题，不然，就真的是买了五证齐全的房子，也可能是竹篮打水一场空。

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01/注意！！

即使确认了五证齐全，也有必要去当地的房管部门了解该房屋是否有质押合约等问题，不然，就真的是买了五证齐全的房子，也可能是竹篮打水一场空。

（二）、两书

1、《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。

2、《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。

建议业主购置房产时查询开发商“五证”和“两书”是否齐全，是为了以防开发商出现违规建房售房情况，避免不必要的麻烦和法律纠纷。

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五证查询渠道（以海口市项目为例）

1、《国有土地使用证》---海口市国土资源局

2、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》--海口市城乡规划局

3、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》--海口市住房和城乡建设局

二、注意签约事项

（一）、明确违约责任

包括：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；达不到交房条件却强行交房；开发商存在一房二卖，将房屋抵押的情况；办理过户手续时不符合规定和约定等。

（二）、约定违约金

在履约延迟的情况下，务必按日累积计算违约金而不是约定一次性定额违约金，要给开发商持续增加压力。另外，在可能的情况下，将开发商的各种违约情形列举出来并分别约定相应的违约责任，比如没有按期交房、没有按期办理产证、没有使用约定的装修材料、规划设计变更未通知、质量缺陷或质量瑕疵等等，分别约定切实可行的违约责任或赔偿损失的计算方法。

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（三）、贷款不成的约定

在签订购房合同后，购房者如果因个人信用记录不良等原因，导致银行不予放贷，则购房者的合同履约能力就可能会出现问题。如果在购房合同中没有事先妥善约定，则购房者要承担不能按约付款的违约责任。因此购房者应当争取约定，要求开发商在合同中注明：如果因申请银行贷款达不到预期金额或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，买卖双方均可解除本合同，购房者可免责并要求开发商退回所交款项

（四）、房屋面积差异

交房时，常见的问题就是套内面积缩水。所以，应在合同中约定套内建筑面积和公摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。一般误差超过3%，可要求退房。

（五）、房屋质量问题

购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。

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维权之路难比上青天，业主们在置业时一定要做好相关准备，多多咨询相关部门和一些购房经验丰富的人，不可被一些无良的开发商或中介机构给忽悠了，不然奋斗半辈子积攒的血汗钱就真的会“竹篮打水一场空”了。