天下苦房产中介久矣！取消它行不行？

8月19日，杭州住房保障和房产管理局上线“杭州市二手房交易监管服务平台”，其中的“个人自主挂牌房源”功能，让业主可以自行在平台挂个人房源，购房者可以直接和业主联系，自行看房，约谈房价，面对面交易。

杭州市二手房交易监管服务平台。图片来源：官网截图

消息一出，立即有市场传言，认为“中介有望取消”。

最大的中介平台贝壳找房股价应声暴跌，美东时间8月19日，贝壳单日暴跌14.86%，8月20日再度大跌5.29%。两个交易日市值蒸发达299.65亿元。

真要“取消房产中介”吗？显然不是，在经历教培上市公司股价蒸发的恐慌后，市场多少有些“听风就是雨”的意思，一看到“杭州二手房交易监管服务平台”，就嗅到了风暴的味道。这不，第四个交易日开始，贝壳找房又涨回来了。

贝壳股价受消息影响波动。

但贝壳这轮暴跌，不仅仅是杭州官方网站的原因，我们翻看之前的周K线图，不难发现，8月19日前，市值已经大幅蒸发70%。

贝壳目前处于中介行业的垄断地位，全国有几十万中介，都在贝壳找房挂牌。

真正影响贝壳股价的，是中国的二手房交易市场的快速萎缩，以及管理层对平台经济的监管风暴。从管理层的诉求看，拆解垄断，打压超额利润，有助于平抑非理性的价格上涨。

No.1 杭州官网取代中介？假的

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从事实层面来分析。“杭州市二手房交易监管服务平台”是为了取代中介而设？当然不是！

聚焦“杭州市二手房交易监管服务平台”本身， 首先，该平台成立的时间是2016年，只是最近新增功能。其次，根据官方最新回应，该平台主要目的是便民，不是取代房产中介。

而且，杭州并不是首个城市，相似的平台广州早就有了。

最有意思的是，杭州这个二手房交易监管服务平台，房源不仅可以由业主挂上网，还可以由中介经纪挂上网。如果真要取代房地产中介，那让中介将资料挂上网这个操作，还真是会玩！

要知道，中介的价值在于在供需双方之间，进行穿针引线，信用担保，消除信息不对称。并通过服务促成交易。

在“二手房交易监管服务平台”，任何一个上传商品房的业主，与潜在购房者之间，都是一种“一对多”的关系。但究其实质，广大商品房业主，和广大购房者，本身是一个“多对多”的关系。

政府的二手房交易平台，只负责挂出，不负责买卖双方的寻觅，撮合，也不负责对房源真实性核对。对双方信用的担保等，在某种意义上，只相当于政府给甲方乙方办理结婚证。

理论上，民政局办理结婚证的成本极低，为什么适龄男女，不将自己的资料挂在政府网页，让党给自己分配一个老婆呢？答案当然是，配对这个工作太难！

我本人在过去两年，就一直在和房产中介打交道。家里要卖一套房改房，去房产中介处挂牌出售，中介要求一定要拿到房产证原件。然后询问我们的目标价格，筛选来看房的购房者。

不得不提，筛选看房者这个过程，为我省事不少，有一段时间，我周末要带四拨人看房，都是房产中介将不同时间段的意向客户凑在一起，以便节省业主和客户的时间。

某业主卖房时，由于房源优质吸引了大量客人与中介前来看房。图片来源：朋友拍摄

虽然有压低业主卖出价预期，抬高买家购入价预期的操作，整个业务操作下来，中介花的时间，投入的工作量都极其繁重，后来因为家里长辈反对，房子不卖了，意味着前期中介的努力都白费了，但中介依然毫无怨言。

扳着手指头数一数，中介负责的事情真不少，首先是上门确认房源，并核实产权归属。其次是办理房源挂牌，并进行线下门面店，以及网络APP的询价，价格合适以后，还要进行贷款办理，税费的缴纳等等。这些工作，根本不会在政府APP上完成。

贝壳APP为业主提供了许多功能。

如果要省下中介的服务成本，那么一定会有业主自己投入的巨大时间成本作为代价。问题是，业主如何应对不断来敲门的潜在买家？

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事实证明，房产中介起的作用，就不是一个依靠业主自发上传房源的系统可以比拟。二手房交易系统的操作体验，虎踞地产的小脑斧正在给大家进行梳理，敬请留意。

No.2 很多中介自己都撑不住了

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上文已经提及，在杭州这个系统出台前，多个城市都已经出现了二手房交易大幅度萎缩，以及中介关闭潮。

根据8月22日的数据，继7月广州新房房价环比涨幅创今年新低后，业内预计8月广州新房成交量也将创下年内新低。网易房产数据中心23日提供的统计数据显示，上周(8月16日-8月22日)广州一手房网签成交1332套，环比上上周(8月9日-8月15日)的1563套减少231套，环比下降14.78%。截至8月22日，广州8月新房仅成交4529套

在6月，深圳的中介倒闭潮早已出现。

大量中介倒闭关店。图片来源：猩猩淘房

证券时报报道说，根据深圳市房地产中介协会发布的最新报告，截至6月30日，全市实名登记的星级从业人员数量为45458人，比去年同期减少11.8%。

另据该协会通过对全市4161间中介门店的摸底调查发现，今年上半年有104间门店已关闭且已办理工商注销，占总调查样本的2.5%；有220间门店已暂时停业，但未办理工商注销，占总调查样本的5.3%；另有3.3%的门店计划关停。

根据东方证券的报告，7月全国商品房销售面积13013万方，同比下滑 8.5%，实现销售金额13499 亿，同比下滑7.1%%。

分区域来看，全国东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比增速分别为-10.1%/-3.0%/-9.2%/-23.6%，比 2019年同期增速分别为4.5%/3.4%/-4.8%/-25.3%。

无疑，中介撑不下去，无非是因为限购政策，导致二手房交易量大幅度萎缩所致，限制信贷规模、对二手房交易进行价格指导，都令价格上涨无法体现。

大量中介倒闭关店。图片来源：猩猩淘房

No.3 中介为何招人恨？

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得益于和中介打交道的日子，我对房地产中介为什么招人恨这个话题，颇有发言权。

首先，如果你在APP上找房，永远会看到一些图片极其精美，价格极低的楼盘，但打电话一问，无一例外都是刚刚卖掉。中介一定会捶胸顿足地说，五分钟前还在的房子，现在就没了，然后发一张价格贵了20%，同时装修简陋的房源。这个时候，由于消费者已经在卖房者身上花费了大量时间，往往不得不接受“次优”的选择。

其次，中介玩的是低买高卖的游戏。

对卖方，中介公司往往不断制造心理恐慌，催促你赶紧卖折价出售。对买家，则不断强调房子的优势，为涨价提供支持。

毫不夸张的说，中介吃的就是“信息不对称”这碗饭。最大的价值，就是试探买方和卖方，不断调整价格，直到成交。为了多赚佣金，中介必然寻求价格快速上涨。

这种属性，在房地产资金泡沫充盈的时候，起到了泡沫增幅器的作用。

No.4 中介出路在哪里？

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客观说，房地产中介在房产泡沫的生成过程中，确实起到了推波助澜的作用。

但正如本文开头的设计对白所说的那样，倒洗澡水不能把孩子一起倒掉。因为一个行业的发展，是大量的供求关系持续碰撞，逐步演化的结果。

市场出现乱像，应该通过调整规则，规范市场主体行为，才能在市场持续繁荣的基础上实现结构调整。

改革的经验表明，只有在发展过程中才能解决改革深化的问题，这是一种以增量调整存量的智慧。

与之相对应的，是先把存量打压下去，然后重新建构秩序，这样一来，会导致前期积累的价值、团队、资金的大面积耗散，而且重新建构的秩序，指不定会在哪个环节荒腔走板。

根据“房住不炒”定位，以及我国中介业健康发展的要求，房地产中介行业必然迎来业务的洗牌。

● 首先，贝壳找房这种高度集中的平台机构，有可能会面临监管风暴。一方面利润率将大幅下降，另一方面，商业模式也会有所调整。目前这种吃尽开发商利润的分配结构，将会有大幅度的调整。

● 中介从业人员，将迎来业绩分化，许多人会离开这个行业。另谋出路。而且未来的市场将包含大量的“凭资格获得名额”的业务，未必需要市场化的中介参与。

● 但中介的服务依然无法取代。消费者会寻求在政府二手房监管服务平台，进行房源挂牌出售的备份。但代替房地产二级市场的可能性不大。