房价不许涨也不许降！地价禁涨！这是让开发商缓口气？

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一、首先，在宏观层面，由于去年上半年疫情影响，导致的基数极低，反衬出的今年上半年数据亮眼的“基数效应”逐步消失，7月的一系列先导数据开始承压。宽松货币政策如约而至。

二、将流动性从房地产抽离的政策目标正在实现。通过压信贷规模和杠杆率，房价涨势冻结。

三、但由于房地产市场冰封，消费数据承受巨大压力，与房地产相关的家电、家具、汽车等等零售消费都受到一定的抑制。

四、政策之网依然在细密编织之中。扎牢了最后一个限制房价上涨的制度笼子：禁止地方政府提高地价；多城土地集中拍卖被叫停；城市更新不再留有“大拆大建”的余地，新规扎牢了篱笆。

五、颇具象征意味的是，首个“限跌令”也已经发出，从此，房地产的多空双方，进入了高度管控下的相持阶段。涨跌幅度不超过5%，成为新的心理预期。

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七月流火，八月未央。这两个月来，像流星群一样密集的调控政策，房地产从业者的心情，这句诗是最恰当的写照。

但事情正在起变化：

楼市近期调控大件事

8月9日，湖南省岳阳市住建局出台新规，规定新房销售实际成交价不得低于备案价格85%，否则将不能网签。

8月10日，住建部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见。要求严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁。

8月11日自然资源部对集中供地提出四点明确要求。要求政府土地溢价率不可以超过15%，并对土地竞买方提出资质要求，严查房地产企业购地资金来源。多个城市的集中土拍被叫停，预计将在随后进行调整。

No.1 固定资产投资抽离房地产，注入制造业

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根据国家统计局8月16日公布数据，前7月，基础设施投资、房地产和制造业投资分别同比增长4.6%、12.7%和17.3%；

全国月度商品房销售面积、销售金额及其同比走势（单位：万平方米、亿元）。数据来源：国家统计局

其中，制造业投资增速亮眼，房地产投资增速加速衰减。数据表明，中国 1-7月全国房地产开发投资同比增12.7%，1-6月增15.0%，而7 月房地产开发投资同比增加1.37%。

7月，房地产单月销售年内首次转负。与之相应，在我国当前最迫切需要突破的技术创新领域，高技术产业投资同比增长20.7%，其中高技术制造业和高技术服务业投资同比分别增长27.1%、8.8%。

由于房地产市场冷淡，深圳中介纷纷关店、转行。图片来源：第一财经。

显示流动性大规模进入制造业和科创领域的愿景正在落地。

要知道，同样是泡沫，房地产泡沫最终只能带来一地鸡毛，而科技泡沫则能孵化技术创新，和带来巨大的财富机遇。

No.2 地价禁涨、房价禁跌，管理层重在切断房价“自我实现的预言”

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从最新数据看，房价上涨势头已经得到遏制。

根据昨天公布的国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

2021年7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。数据来源：国家统计局

2021年7月70个大中城市二手住宅销售价格指数。数据来源：国家统计局

其中，北京、上海和深圳环比分别上涨0.8%、0.4%和0.5%；而广州环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.8个百分点。此外，四大一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

不难发现，房地产的政策重点，在于切断在流动性充沛情况下，因为货币追逐有限资产而带来的价格“自我增幅机制”。

事实上，房价上涨往往是“自我实现的预言”。因为房价往往是由周边土地成本的参照价格决定的，地方政府一旦提高土地溢价，即便自上而下控制房价，也形成了一种“张力”，土地出让价格的“比价”，形成了房价上涨的预期，并带动资金大量聚集，

一旦这种“自我实现的预言”形成，就如同蚂蚁军团陷入了不断朝内旋转的“死亡螺旋”。

切断这种“自我实现的预言”，将有生力量投入到实体经济中去，就算是泡沫，也只能有科技泡沫，不允许房地产泡沫。

从下图可以看到，目前我国一、二线城市房价，已经和三线以下城市房价走势出现了明显的分歧。

房价同比增速（%）数据来源：wind,国联证券研究所

为什么房价既不能涨，也不能跌，是因为房地产价格在不同的城市之间已经开始分化，但全国的银行体系是相通的。一旦局部出现房价下跌预期，就会导致商业银行出现溃坝的缺口。

所以，不允许三线城市的房价下跌，同时降低地方政府出让土地的冲动，减少大拆大建的政府权限，都是对房价“增幅机制”的精准手术。

No.3 地方政府成为8月调控重点

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从去年针对开发商和银行的“三条红线”“信贷规模控制”，到今天对政府提出严格控制大拆大建，叫停政府集中土拍，这个8月，管理层的注意力聚焦地方政府治理。

2021年1-7月商品房销售面积、房地产开发投资额、房屋新开工面积数据一览。图片来源：中指研究院

据统计，2021年上半年 22 个城市合计成 交住宅用地 878 宗，成交规划建筑面积 11126 万平方米，成交金额 10690 亿元；整体成交楼面均价为 9591 元/平方米，较 2020 年均价上涨 38.3%。

据中国指数研究院的统计，22 城首批集中供地成交金额为 1.07万亿元，平均楼面价约为 9591元/平方米，较2020年增长 38%，上半年50强房企拿地楼面价同比增长 40.8%。

面粉涨价4成，面包有限价天花板，政府挤压的是房企利润。但在“三条红线”的高压监管下，开发商通过降价去库存被“禁跌令”堵住，如果无法维持一定的利润率，开发商恐怕会大幅减少固定资产投资，降低未来的房地产供应。

为了遏制地价过快上涨导致的成本推动型房价上涨，同时保留开发商的积极性，让地方政府让利给开发商，成为最便捷的路径。

说白了，在过去地方政府、开发商、银行、投资者的“利益共同体”结构里，地方政府利益并不是一个小头。

管理层说到做到：“不以房地产作为短期刺激经济的手段”，意味着不惜付出增长减缓的代价，也要完成结构调整，为下一个扩张周期奠定基础。

在房地产企业、银行都经历降杠杆，控规模的阵痛以后，接下来难受的就是地方政府了。

一旦地方政府在土地财政的路径上获得收益的口子被收紧，他们将成为推动房地产税的主力。