被通报后，横沥曜玥湾一口价3.6万，葛洲坝优先全款又现鄙视链

今年是横沥岛的地产元年，也是其风光无限的一年，由于南沙CBD和国际金融岛的定位，横沥的几个楼盘一出生便成网红。

想一亲芳泽的，不但要拿着全款排队认筹，甚至私下还流出得向内部人员交“茶水费”打点的传言。

广州楼市发展三十多年，这也算是新鲜事一桩了。

现在的横沥岛就是一个大工地 图：虎踞房产

但就像广州俗语说的，有咁风流就有咁折堕，横沥岛的楼盘，不过才风光了一个月，新政就来了。

限价和人才政策收紧双管齐下，横沥岛的凤凰盘们，虽然热度不减，但高傲不再。

之前吹风的四万+，现在一口价三万六；之前只能PPT看楼，现在连工地都可以去；之前非全款爱理不理，现在首付三成也可以接受。

横沥岛 图：虎踞房产

也有楼盘还在死扛，早早拿到预售证，捂着就是不开盘，等着政策松动。

这一次，到底谁赢谁输，是谁把幸福，哦，不是，钱途，当成了赌注？

01.虎踞房产

被“茶水费”和“内部认购”亮瞎的日子

直接上图：

上面两张声明，一张是旭辉耀玥湾的，另一张是湾区金融城的。

发声明的起因是坊间传闻要买这两个楼盘的房子，常规路线根本走不通，得要“茶水费”或进行“内部员工更名”才行。

有一阵，南沙好几个盘售楼部跟客户介绍自己项目时，都会来上这么一句：知道吗，横沥某某项目开盘，买家光是“茶水费”就要60万啵。

而湾区金融城流传的还有下面这张图：

这足以说明横沥岛很火，非常火。

到底有多火呢？

旭辉曜玥湾首开货量425套，据说开盘前的一周多时间已有1300多个认筹，其中360组是全款客户。

临开盘还升筹，50万才有资格参与摇号。

售楼部、样板房？对不起，统统没有。只有沙盘和销售手里的ipad。

4月18日开盘，400套房源，1600个客户认筹，45分钟售罄，劲销约10.8亿。

价格方面，均价在3.8万/㎡，最低的也有2.8万/㎡(5楼以下且存在硬伤)，最高的是大户型的137㎡次顶，价格去到4.5万/㎡。

旭辉曜玥湾总平面图

再来看下发声明的另一主角：湾区·金融城。

湾区·金融城是横沥首个住宅项目，也是最早开放营销中心和样板间的，但到现在还没开盘。

据了解，湾区·金融城部分房源收筹早就满了，300多套货，1000多个筹，现在只收全款客，贷款客拒收。

它的吹风价是4万元/㎡，首推产品或有3万+。据说首推的员工内部楼栋，6-1和8-3，价格只有2.7万到3.1万。

不过那也是要员工或直系亲属才可以买到，要么就是通过中介，有人表示内转几十万也不一定能买到。

湾区·金融城鸟瞰图

02.虎踞房产

风向突变，一口价3.6万/㎡

由于旭辉曜玥湾首期不到一小时被抢光。业内人士曾乐观表示，后期上到4.5万/㎡应该没什么问题。

但是，限价来了。

按照网上披露的限价信息图，横沥岛未来限价为37895.2万/㎡。

对这个价格，旭辉肯定是不甘心的，否则就不会有7月8日广州市南沙区住建局给广州兴胜房地产开发有限公司发出的整改通知书了：

“通知书”显示，旭辉曜玥湾项目因涉嫌不执行广州市现行房地产市场调控政策，根据相关工作规定，被暂停该项目网签。

据了解，旭辉集团间接持有广州兴胜房地产公司 50% 股权。

横沥的另一住宅项目美的·江上沄启则认清形势，6月19日以干脆利落的一口价开盘——全部户型36051元/㎡！不管楼层，通通这个价！

推出的房源是5栋124套，此前吹风价约4万/㎡。据了解，开盘前客户登记量是首期货量的数倍。

然后是——开盘即清！

不过规矩是，全款第一批选房，贷款第二批。

此外，购房者可以选择毛坯或精装交付，精装则需要额外补交2200-2500元/㎡。

这是否就是所谓的“双合同”呢？一中介表示，往毛坯方向走，不完全算双合同，因为买家可以选择，而且是政府批准的。

美的·江上沄启鸟瞰图 图：美的·江上沄启

被暂停网签的旭辉曜玥湾整改后，6月28日，同样以一口价形式推出4#。

有意思的是，比美的·江上沄启的一口价少了2块钱，价格为——36049/㎡。

但这次没能开盘即清，半个多月过去了，目前还有中低楼层可选。

其销售介绍，除了在售的4#和即将推出的12#是精装房，此后产品都将是毛坯交付。

跟美的·江上沄启持平的价格，配精装，却没能一推即售罄，可见市场风向确实开始转换了。

03.虎踞房产

限价只限8个月？

不得不说，整个横沥岛最淡定的就是葛洲坝的项目湾区·金融城了。

横沥岛上，最早拿地的是它，最早开放售楼部、样板间的是它，最早喊“开盘”的，还是它，但一直到现在，还没开盘的，还是它。

什么情况？

有业内人士表示，横沥能开的都是算过帐、合理利润有保障的，反之，没开的则是算不过帐的。

据了解，湾区·金融城首推建面约70㎡二房、90㎡三房、115㎡与135㎡四房，吹风价在4字头。且预售证早就拿到了。

上周虎踞房产实地踩盘，葛洲坝销售表示会以一口价3.6万/㎡月底开盘，但这周又改口说，是否一口价还不清楚，开盘时间同样未定。此外，现在只收全款的筹。

湾区·金融城项目沙盘 图：虎踞房产

让我们回过头来看下该地块拿地详情，算下帐哈：

项目所在地块为横沥岛尖首宗宅地2019NJY-15地块，2019年11月，葛洲坝联合体以底价44.79亿拿下。

该地块折合楼面价8090元/㎡，未扣除该宗地内配建和公服设施建筑面积。

虽然地价较低，但配建条件严苛且复杂。根据出让条件：

本次出让地块共有10个地块组成，其中竞买人须采用装配式建筑的建造方式建设宗地范围内地块二至十（9个居住地块）；

甚至要承诺在本项目引进举办论坛时间不少于15年的国际非营利性金融论坛组织，将地块一建设的国际综合会议中心作为其永久会址。

扣除完配建，业内人士算了下，该地块楼面价是1.5万左右。

我们也粗算了下成本，以32层高算，建安成本3000/㎡，资金成本为地价的15%，加上营销和管理费用，售价在2.2万/㎡以上，都有利润。

所以，这就不是限价太低，没法开盘的问题了。

房地产是一个高资金、高周转行业，不差钱的房企基本没有。

而事实上，有相当一部分人认为楼市限价是暂时的，过一段时间就放开了，就像以前一样。这个时间，不少销售说的是——8个月。

8个月，就是差不多过完年的时候，限价会取消吗？那还得看政策的目的达到了没有。如若楼市虚火不降，政策肯定会加码。

其实通过这一轮全国上下的限价、两集中，限贷政策组合拳，已经可以看到政府的决心了。

现在这个阶段，市场变化不明显，但背地里心理状态已经在变化：

购房者在限购与限价之间互相矛盾，开发商战战兢兢不敢贸然开盘，双方都在计量着各自的利好空间，处于搏弈阶段。

我们建议：不妨看到11、12月。

04.虎踞房产

吃颗土拍定心丸

政府规划中，横沥岛定位为南沙国际金融岛，是南沙核心商务区，今年是横沥岛以国际金融岛的形象对外输出的元年。

其所在的板块明珠湾起步区，目前是南沙产业等级最高，配套等级最高的板块。

正是因为这样高逼格的定位，以及看得见的政府大手笔投入，撑起了横沥以及明珠湾起步区乃至整个南沙的明天。

在与广州各区地块同台竞技的土拍场上，横沥岛的表现一样是极其亮眼的。

今年广州的第一次集中土拍中，南沙区楼面价纪录是再次由横沥岛住宅地块刷新的：

4月27日上午，经过67轮竞拍，建发房产斩获2021NJY-3南沙区横沥岛义沙涌以西地块，成交为20.1782亿元+3600平米配建，折合楼面价23603元/平米。

这已经是一年内横沥岛宅地第二次刷新南沙楼面价纪录，上一次刷新纪录是深业置地拿下的2020NJY-10地块，折合楼面价19140元/㎡。

截止到4月27日，明珠湾起步区横沥岛尖已汇聚了葛洲坝、旭辉、深业、美的、绿城、越秀、中铁建、南沙城投、建发等知名开发商。

7月21日，美的江上沄启4#拿到预售证了，此前对外吹风为3.8万元-4万元/㎡，带精装修。这次还会一口价—36051元/㎡、毛坯出售吗？

拭目以待！