揭秘广州旧改头牌，外来的“和尚”升龙凭什么坐大？真的不差钱？

诞生自福建，落户在上海，起家于河南，沉寂于南京，再启于广州，这是升龙集团走过的路。

今年是其进入广州的第三个年头，拿下了9个旧改项目，改造面积近约1489.61万平方米，预计投资金额约948.25亿元。

广州新“旧改大王”，名副其实。

一个名不见经传的外来房企，是怎么在旧改专家云集的广州坐上旧改储备面积第一这把交椅的？

在房企个个缺钱得紧的当下，升龙又是怎么做到不上市，不发债，但依然能撬动千亿旧改，而且网传负债率仅20%的呢？

它的旧改打法，业内有过总结：打一枪换一地。就是：

选定一个城市，倾注所有资源，深耕后迅速撤退，这种经营方式又被称为“游牧模式”。

在广州，升龙会延用这一模式吗？不知道。

而观其行，快速斩获项目是占领广州市场第一步，通过旧改涉足更多新领域是另一重要部署。

广州的旧改市场，想象空间是很大的。

01.虎踞房产

3年多时间，9个旧改项目，改造面积约1489.61万平方米，预计投资金额约948.25亿元（含合作项目）。

升龙是妥妥的广州“地主”。

那么，在这么短的时间里，它是如何打入广州旧改市场的呢？

首先，是政策利好。

2017年6月，广州出台《关于提升城市更新水平促进节约集约用地》的文件，提出以“充分调动土地权利人和市场主体积极性，规范和促进城市更新持续系统开展”。

这份文件具有“划时代”的意义，广州旧改自此进入加速阶段。

2018年4月，原广东省国土资源厅发布《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》。

文件表示，旧村改造地块可以协议出让，其供地对象可直接协议出让给公开引进的市场主体。

此举意味着，原本首先由政府征地的传统旧改模式，变为房企直接与村民进行协商的新模式。

2020年9月份，广州市人民政府办公厅印发《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》。

根据该方案，2021-2030年，广州将推进约400条城中村改造、约400个旧厂房改造项目、力争完成总面积不少于26平方公里的村级工业园改造、推进约300个专业批发市场改造项目和37个物流园改造项目。

目前主要是城中村改造允许社会资金参与，这也是房企在广州做旧改的主要方向。

黄埔汤村旧改效果图

广州市城市更新规划院总工程师、广州市城市更新协会秘书长陈琦接受媒体采访时指出：

由于除用于重大基础设施项目，整个广东省不再新增建设用地指标，致使房企只能从存量土地中“做文章”，因此旧改既是广州的趋势，也是房企业务的发展方向。

而作为一家综合型的外来房企，升龙在广州市场基本只做旧改。

南沙金洲冲尾村旧改效果图

其次，升龙提前做了非常多的准备。

2017年1月，广州升龙投资有限公司（简称“升龙”）注册成立，5天后，有人看到创始人林亿出现在黄埔临港经济区，与开发区相关领导会面。

2017年11月7日，广州市城市更新局举行广州市城市更新协会成立揭牌仪式。

升龙集团与珠实、富力、时代、广州万科、广州城建、广州地铁等15家企业，共同作为协会发起单位成立广州市城市更新协会。

升龙是其中唯一一家非本地房企。此时的升龙尚未在广州获取旧改项目。

2020年4月底，升龙正式成为广东省三旧改造协会副会长单位。

2018年，升龙相继与建设银行广东省分行、民生银行广州分行、广州农商银行、广州银行等签署了相关战略合作协议，合作的内容主要围绕“三旧改造”、投融资等方面。

其中，仅升龙与建设银行广东省分行签署的战略合作协议总额就达到100亿元。另外，升龙还是广东华兴银行前十大股东之一。

同一时期，升龙从富力、珠光等广州本地房企之中，挖了不少与政府关系很好，或是政府背景出身的人。公司核心架构很快组了起来。

2018年7月6日，南沙旧改的第一条村——金洲冲尾村，由升龙竞得。项目改造范围总用地面积约15.15万平方米，规划建筑面积36.44万平方米。

从成立广州公司到正式拿下首个项目，升龙只用了一年半时间。

金洲冲尾村旧改启动现场

查阅升龙集团官网可看到，银行投资被列为公司业务发展的四大板块之一，升龙集团还是广东华兴银行的十大股东之一，持股比例占11.02%。

“升龙集团拥有自己的资产管理平台，并与诺亚、黑石等基金公司、信托公司都有合作。”升龙一高层透露。

政府关系，融资渠道，加上本土旧改经验的团队一一到齐，升龙由此打开广州旧改市场，并开了外挂般，3年多时间就拿下高达9个旧改项目。

02.虎踞房产

很多人的疑惑在于，升龙集团从2017年开始，销售年年滑坡：

2017年至2019年，销售额分别为149.3亿元、132.4亿元、105.8亿元。也就是说，升龙近六年平均销售业绩不超过200亿元。

2020年，升龙的房地产销售额甚至连克而瑞房地产TOP200排行榜都没进，即连71.5亿元都没有（最后一名邦泰控股71.5亿元）。

也就是说，升龙以不到200亿的资金规模，撬动了948亿元的旧改。

怎么做到的？

公开资料显示，不上市的升龙集团，也不发债，其旧改资金来源，按其说法，银行贷款外，还来自基金与信托。

不过具体数目很少披露，如：

2021年1月，平安信托为升龙集团成立“升龙4号集合资金信托计划”，资金规模未知；

2020年，平安信托为升龙发行过一笔同类型3号集合资金信托计划，资金规模同样未知；

2020年7月9日，中建投信托官网发布的“中建投信托-安泉538号(升龙郑州天汇)集合资金信托计划”介绍不但点出资金规模，而且指出升龙集团的负债率：

升龙集团资产规模为658.40亿元，净资产286.79亿元，资产负债率为56.44%。

可见，升龙广为流传的20%负债率应是多年前如2015、16年的数据，而不是现在的。

天眼查信息进一步显示，升龙集团还通过股权质押方式为项目盘活资金。出质标的除了子公司股权外，还包括华兴银行部分股权。

质权人包括：平安信托、华融资管、中建投信托以及近几年专注于地产领域的五矿信托。

广东华兴银行主要股东

《每日经济新闻》报道，国家企业信用信息公示系统发现，在汤村旧改的项目公司广州升龙锦盛置业有限公司中，广州市黄埔区龙湖街汤村村经济联合社、升龙与瑞景房地产的持股比例分别是51%、39.2%与9.8%。

而在2020年9月24日，升龙与瑞景房地产均将其名下的股权全部出质给广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行。

哪有不缺钱的房企啊。

何况是在售项目早已进入空窗期、把全部资源押在广州的升龙。

好在，广州旧改项目的商品房今年能入市了。

金洲冲尾村更新改造工程现场

03.虎踞房产

但，不好猜的是，广州新房限价了。