“凭票买房”逼近商品经济极限！猛药？还是虎狼药？

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1、“购房票”的核心诉求，是甄别自住购房者和投资者，避免有人多次登记，哄抬房价。

2、怕就怕，一旦“票证经济”模式被滥用，各种住房资格凭证恢复，人才引进名额、体制内人员分配资格、诚信体系资格等……

3、要真正解决市场失灵问题，避免监管过度导致的供给不足。最好的方式，是在坚持“房地产非债化”的前提下，倡导“房地产证券化”。

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昨日，一则“武汉将凭‘房票’买房”的新闻，为最近风声鹤唳的房产市场，又增加了一发子弹。

武汉将凭“房票”买房

7月28日，武汉市房管局发布公告，对加强购房资格管理工作进行征求意见，如果实行，今后恐将进入“凭房票买房”的时代。

意见稿提出，购房先申请购房资格，符合条件才能领到购房的“房票”，有效期60天。在完成公示后，一张房票一次只能登记一个楼盘，登记一次后即时锁定，不能再去别的楼盘登记，等到开盘销售后，购房资格认定结果自动解除锁定。

据悉，“房票”在今年上半年就已经开始试行，而且同时实行的还有“集中开盘”措施。

根据湖北日报报道，上半年，武汉市房管部门就已经开始试点加强购房资格管理，并在武汉最热板块——东湖高新两次采取集中开盘措施，要求买房人同期只能认购一个项目。

两项措施搭配使用，目的只有一个：拥有购房资格的人，不可以到处申购，哄抬房价。让真实的购房需求得到有效释放。

这件事情本身，其实没什么特别之处。因为所谓“购房票”的核心诉求，是甄别自住购房者和投资者，避免有人多次登记，哄抬房价。无非就是为了防止炒房而采取的购房资格审核流程。

No.1 “凭票买房”逼近商品经济极限

虎踞房产

但作为改革开放年代生人，亲历了从“双轨制”到“价格放开”的全过程，我一看到“凭票购房”四个字，还是如同触电一般，引起了巨大的心理震撼。

1966年湖北通用粮票

因为凭票供应，已经逼近商品经济的极限。于无声处听惊雷，大抵如斯。

商品经济的特点，就是只认钱，不认人。

虽然在分配过程中，只认钱不认人会在收入分配失衡、贫富不均的情况下造成“市场失灵”，而这种分配不公，会导致阶层固化。但“只认钱不认人”的进步意义，在于以“在钱面前的人人平等”，打破了身份差异带来的更为深层的不平等。

更重要的是，正是因为确立了市场主体平等这一基础性安排，市场才能从供求关系中，不断辨认价格信号，从而调集资源，增大供给。这是中国的商品房摆脱匮乏，极大满足了一代中国人的住房需求的根本原因。

当前我国房地产业，由于长期的高杠杆和投机炒作，已经扭曲了价格形成机制，由于房地产信贷过度集中，不仅导致了不断增加的货币量直接脱离实体经济，进入“空转”状态，还导致了严重的房价与供求关系的背离。

这一现象，即便对于市场经济本身，也是严重的“失灵”。

而以“房住不炒”为口号的房地产监管组合拳，则重点在于拆解“市场失灵”问题，采取严控银行风险和信贷规模的方式，具有可行性，也并不违背市场原则。

毫无疑问，武汉的“房票”制度，至今依然在治理“市场失灵”的范畴之内，其作用仅仅是是挤压一些合资格购房者多处虚报购房需求，从而恢复真实的供求关系，以压制炒房的虚火。

但怕就怕，一旦“票证经济”模式被滥用，各种住房资格凭证恢复，人才引进名额、体制内人员分配资格、诚信体系资格等……

有可能带来供求信号的扭曲，从而带来“票证时代”的难题。那就是“供给不足”。

No.2 房地产证券化势在必行

虎踞房产

图片来源：小边观点

要真正解决市场失灵问题，避免监管过度导致的供给不足。最好的方式，是在坚持“房地产非债化”的前提下，倡导“房地产证券化”。

我认为，接下来将陆续发生的房地产市场治理，将会是以下三个步骤：

一、 房地产业去杠杆化（非债化）；

二、 房产税及多层次住房供应实行；

三、 房地产及重大基建项目证券化（REITs）。

图片来源：learnbonds

所谓房地产去杠杆化，就是正在实行的三条红线和对购房者的信贷规模限制。这一步骤的重点，在于解除房地产对金融系统的绑架，减少游资通过持续的杠杆化炒作，令房价上涨的过程不断自我增幅。迄今为止我依然认为，这个过程是必要的。

所谓房产税及房地产多层次供应，指的是，将政府的房地产收入，从交易环节转移到保有环节，从而令一次性的卖地收入，变成持续的资产保有税，扩大税基，为推出保障性住房提供资金支持。

而房地产多层次供应，则是指恢复房子的“居住”本质，在商品房体系外，进行共有产权房和公租房等多层次住房供应，从而实现“居者有其屋”的理想。

这个过程必然带来的，是商品房与社会保障房的双轨并存。如果这个步骤措施得当，商品房、准商品房、社会保障住房三者，可以互为补充。后两者不冲击前者的体系，而是切实解决“市场失灵”导致的新入城者居住难问题，那么将大大缓解我国城市人力资源成本高企，收入分配结构失衡对内需带来的抑制问题。

对普通消费者，我们的提醒是，按新加坡的经验，私有住房是整个住房体系中的奢侈品，具有保值、增值、可自由交易的属性。因此，不必过度担心准产权房和保障性住房，会冲击完全产权房的价格。

所谓房地产及重大基建项目证券化（REITs），指的是转变房地产资金来源，从高度依赖银行信贷的高杠杆模式，转变为发行房地产证券，并开放给普通投资者购买。

这既是部分超出限额的银行信贷撤离房地产体系以后，对房地产业资金的补充，又是普通市民在加杠杆炒房谋取暴利行不通以后，房地产市场体系给出的低风险的投资机会。

历史的巨幕总是令人眼花缭乱，身在其中的人，即便在变局之中，也会觉得那几日和平常没有什么两样。只有时间足够长，距离足够远，人们才能看得真切。

但愿多年以后，当我们回首今日，会见证市场的脉搏依然强劲！多层次房地产供应体系能顺利建成，而凭票购房，仅仅是实现这个目标的脚手架而已。