10宗地9宗流拍！杭州+成都+合肥房企集体躺平，这意味着什么？

9月15日，杭州第二批集中供地中的10宗竞品质地块停止递交申请文件及缴纳保证金。

令人惊讶的是，10宗竞品质地块中，仅富阳富春湾新城地块报名情况符合要求，其余9宗地块因有效申请因不足3份，无法进入后续正式竞价环节，相当于“流拍”。

10宗地，9宗流拍，而且是位于主城的宅地。

这事发生在曾连续3年蝉联全国卖地收入第一的杭州，让人非常惊讶，让业界极为震惊。

业内人士认为，在市场整体看空的大背景下，这次流拍具有标志性意义。

01.虎踞房产

为什么10宗有9宗流拍？这得从“竞品质”说起。

竞品质，是杭州第一次土地集中出让后的创新尝试，指向性很明确：房子，还是得以品质为根本。

为了使竞品质地块首秀能交出满意答卷，有关部门设置了一些门槛，比如：

先审核开发商资格

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再由开发商提报方案

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政府打分后再竞价；

10块竞品质的地块要先办理不动产登记

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再进行品质核验

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才能现房销售。

一句话，竞拍地块，要现房销售！品质要求还很高。

一杭州本土房企相关负责人接受《华夏时报》采访时表示，今年下半年开始，房企资金非常短缺，主要是银行贷款没额度，现金流非常紧张，“无论哪家开发商面临这个问题，我觉得都是很致命的”。

他认为，“竞品质”对房企的资金和去化能力考验较苛刻，房企考虑到利润空间有限甚至亏本，只有放弃。

一深耕浙江的房企高管夯实了上述观点，“目前银行没有贷款额度，很多开发商贷款批不下来。如果企业拍了地最后又没有现金流去支付，压力很大。”

言外之意，大家可以品品。

业内人士指出，第一次集中供地中拿了地的房企很多都后悔死了，又只能往肚里吞。

一重点布局杭州的30强房企相关人士表示，杭州第一次集中供地时，公司现金充足，拿了不少地块。第二次集中供地，策略是少量关注。到第三批供地时，公司回款应该也差不多了，再重点拿一下地。不过，所有安排目前均存在很大变数。

第一次集中供地中因算不过账拼着损失5000万也要退地的宋都地产相关负责人表示，拿地不一定要在这个节点，早一个季度晚一个季度对公司整体战略不会有太大影响。

杭州第二批集中出让10宗竞品质地块详情表

事实上，浙报传媒研究院上个月就10宗竞品质地块做的市场调研显示：

80%的受访房企选择放弃参拍。以底价拿地的情况下，10宗地块中5宗地块预计将亏损，利润率最大的地块不超过4%。

例如余杭区良渚新城好运路南西塘路东地块的出让起价20682元/平方米，需配建公租房10%，因此实际起价已达23447元/平方米，而精装限价仅为30500元/平方米（含精装3500元/平方米）。

按起价来算，利润率低至-10.6%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受采访时表示，需关注房企拿地意愿，拿地节奏放缓的话，对各地土地供应目标的完成是一个较大的挑战。

02.虎踞房产

真的只是因为不赚钱，开发商才放弃了“竞品质”地块吗？那之前为保规模不赚钱也拍的地该怎么说？

其实，杭州政府是为开发商考虑了的，比如竞品质地块设置的门槛较低，封顶溢价调低至5%，有3宗还调低了起始楼面价。

以参与竞品质的新塘宅地为例，起拍楼面价由15273元/平下调到13000元/平，即封顶楼面价调低至13650元/平。

今年1月杭州拍出的新塘宅地（由招商竞得），楼面价为15570元/平，并且自持16%。

而上面这两宗宅地的限价同为25600元/平。

“杭州真有好房“公号细算了一笔这里面的账，给大家参考：

竞品质的新塘宅地即便拍至封顶，楼面价比招商宅地少了近2000元/平，按照可建面积129272平，就省掉2.5亿的土地成本。

竞品质的新塘宅地总货值为33.1亿，不用现房销售，在不考虑折现情况下：

销售当年回款16.5亿，第二年回款16.5亿，到项目第三年现房状态，则第一年的16.5亿相当于节约了财务成本（拿地总价17.6亿）。

但是因为要现房销售，原本第二年可回款的16.5亿不可能完成了，后面两年的财务成本为：16.5亿*10%*2=3.3亿 （注：10%为融资成本）。

也就是说，拿地价省下的2.5亿，接近因现房销售而增加的财务成本（3.3亿）。

如果想将这笔财务成本降至2.5亿，开发商的融资成本要控制在7.5%以下，不少房企是能做到这点的。

下面这组数据是“地产人言”公号整理的上市房企融资成本榜，供参考：

上面是简单化的一个算法，想说的是，现房销售带来的影响，其实没有想象中的大，这笔买卖不是一定会亏。

也就是说，这批宅地的流拍，不仅仅是因为赚不到钱，更核心的原因，是房企对市场的预期。

一浙江上市房企总裁表示，公司未参与竞品质地块拍卖，有现房销售的原因，另一个原因是政府调控政策见效，导致开发企业对未来市场预期有所改变。

可为什么5月的时候，开发商敢疯狂拿地呢？

那是因为按当时行情，拿地后就能迅速去化、资金能回笼。现房销售的话，就要3年后才能上市，到时候会是什么政策就说不准了。

即便心里有点底，也是忐忑啊。

2017年，也曾有过短暂的现房销售政策，可那时开发商心里有明确预期：3年后房价肯定会涨。

今年这批竞品质地块，3年后卖什么价政府已经定好了。按过去的规律，3年后的房价应该比现在高。那么，在2025年买到2021年的价格，应该能迅速去化才对。

但开发商没有、也不敢对此有大的信心。因为基本每家房企今年都特！别！缺！钱！

能不能活过今年都成问题，明年、后年，大后年的事就想不过来了。

3年时间，只有投入没有产出，绝对是一种负担。这也就不难理解，为什么富春湾新城地块是唯一满足报名条件的地块：

它有利润，封顶价只有7.55亿，是10宗地块里最便宜的，部分头部房企自有资金就能“啃”动。

杭州集中拍地规则变化表

03.虎踞房产

值得注意的是，杭州9宗“竞品质”地块遇冷并不是个例。

国金证券研报显示：

福州、青岛、济南、天津二次供地的流拍率分别为32%、10%、35%、34%。

网红热门城市成都也未能“幸免”。

9月14日，成都第二批次集中供地截止缴纳保证金，原定出让的75宗地中有17宗地因故终止。

9月15日正式开拍，场面甚至一度冷清，最终有一地块流拍。9月17日（今天）上午开拍这场，3宗地流拍。

9月15日合肥公共资源交易网挂出通知，原本拍卖的17宗地仅剩8宗地，9宗地提前“流拍”。8宗地块在17日（今天）现场交易。

土地市场气氛急转直下，流拍，撤牌成为普遍现象。

接下来的9月中下旬，深圳、广州、重庆、南京等多个热门城市也将迎来第二批集中土拍。

广深市场上，房企是否会集体躺平还未知，但全国土地市场转冷已是事实。

那么，房价会暴跌吗？

图源：微信公共图片库

这点从政策调控的意图来理解会比较好，调控的目的从来不是要把房地产弄死，而是为了防范金融风险。

引起金融风险的行为包括但不限于：高杠杆炒房、超越自身能力低首付买房，以及房价暴跌。

调控的目的从来就不是让每个人都能买得起房（扎心了），而是尽量让每个人能住得起房。所以我们看到保障房的建设写进了政府工作报告中。

专家也再三说了：不一定用买房来解决住房问题，也可以用租房来解决住房问题。

再说，房产是由房屋加土地构成的，房屋本身只有居住价值，土地部分的稀缺程度，才决定房产价值。

问题就转为：土地价值，会不会暴跌？

你说呢？