市值450万亿的中国房地产泡沫破裂或始于开发商资金断裂？降价难

卖地搞房地产赚钱，这件事情在过去让很多人身价倍增，也给很多城市带来了经济高速发展。目前我们眼前的一切都是房地产搞出来的。甚至有些城市土地财政收入超过了100％。但凡事都有利有弊，现在反观城市的发展水平，然而是土地财政依赖度低的城市发展更快更健康，对年轻人更有吸引力。

地土地财政依赖的城市发展更好

2019年著名房产企业家潘石屹讲:按照目前的房价计算，中国房地产市值已达450万亿。当然这并不是实体经济，是虚胖，是有泡沫的。所以现在想“瘦身”就使得房地产企业日子过得每况愈下。

近两年中国房地产企业越来越难了，著名房地产企业家孙宏斌先生曾言:“如果房价下跌30％，中国所有房企都会死掉。”但是对于很多生活在“水深火热”的房地产企业，不降价是立马死，降价反而能在危机中求得一丝生存的机会。

给大家分享一组数据，《中国经营报》有一篇报道，2020年国内中小房地产企业倒闭数量超过500家。你不是不肯降价卖房吗？现在很多老百姓都感受不到房价的下降趋势，甚至还有人认为房价还要继续上涨，所以看到了现在的局面，几乎每三天就有一家倒闭，其中不乏一些千亿级别的房地产企业。

甚至是国民知名度较高的恒大集团最近也深陷各种负面消息当中，股价跌幅超过11％。从中可见房地产行业处境究竟有多困难。

中国房地产行业为何这么难？

中国房地产行业难，主要难在卖房，卖不动啊！房产经纪人都去大街上拉人，去网上发视频拉人买房。大家都知道目前中国房地产行业面临着住宅存量严重过剩的问题，这就导致了供大于需。现在已经属于买方市场，各个城市暴涨的二手房挂牌量已经说明，很多“炒房客”已经信心不足了。

中国房地产行业还面临“保大保小”的窘境，大的是二手房市场，小的是新房。现在情况大家都已经看到了，资本像个“渣男”一样毫不犹豫选择了“保小”，毕竟对于房地产企业来说，卖出去的房子就是泼出去的水，如果不保新房市场，恐怕很多房企一天都活不下去。所以现在大家看到了现在的局面，一方面是很多房企都在打折促销新楼盘，恨不得每天都是节假日。另一方面是银行收紧二手房贷款，要么不放贷要么延迟放贷周期，导致二手房交易市场流通变差，要买二手房只能全款买房。可是大部分刚需连首付都付不起，哪有全款买房呢，所以逼着刚需去新房市场借贷买房。有钱的炒房客都在忙着变现，谁又会在这个时候入手接盘呢。举个例子:万达、SOHO中国在这方面表现优异，很快卖掉了房地产市场。

什么是“三道红线”

中国房地产行业难还表现在监管上，过去的十几二十年房地产行业都是借银行的钱去赚老百姓的钱。现在不一样了，银行的“妈妈”央行发话并设立了三道红线限制房企融资，分别是:

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;

2、净负债率大于100%;

3、现金短债比小于1。

踩三道就不允许你增加有息负债规模，踩两道有息负债规模赠速不得超过5％，踩一道有息负债规模赠速不得超过10％。

例如比较知名的中国恒大，根据19年的统计数据来看，中国恒大基本都在危险的边缘，所以恒大一直在努力卖房。终于在2021年6月份，通过打折卖房实现了一条红线变绿。（变相说明卖房真赚钱，就算打折卖房也能赚到几千亿用来还债）

监管上除了让房地产企业借不到钱，还让房地产企业必须把该缴纳的钱一分不少的交上来。今年6月份中国财政部发通知显示，以后土地出让金划转为税务部门征收。意味着地方上话语权削弱了，就算你是“区长的儿子”也得乖乖交钱。

踩了线的房地产企业，一方面拿不到钱一方面还要交钱，日子是越来越难！你还确定押注房价永远不会下跌吗？借用银保监会主席郭树清的话讲:“押注房价永远不会下跌的人最终会损失惨重。”

日薄西山的中国房地产，灯光寥寥