降准、取消学区房！追求公平的过程总有人受伤，小中产阶级们

太长不看版

1、本轮改革的目标，就是将资金和公共资源分配，剥离土地和房地产产权。瓦解教育、医疗等公共服务按商品房产权分配，来实现“普惠”的目标。

2、房地产业的控杠杆政策将持续，虽然银行会在有限的信贷额度里腾挪，加快周转速度，但总体方向不会改变。

3、将在这一轮改革付出最大代价的群体，是拼尽全力成为城市小中产，并拼尽全力希望让自己的子女维持这一阶层的群体。

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古语云：“文武之道，一张一弛”，许多人对房地产调控，一直抱有幻想，就是认为这一轮调控势头虽猛，但解决的仅仅是当前的过热风险，达到目标以后，为了GDP考虑，还是会放松的。

但上周连续发生了两件重磅事件，让许多人立马不淡定了。

首当其冲的，是北京市西城区“多校划片”政策进入实操阶段，之前还不信邪的家长，终于发现他们对“买了学区房就能确保上重点”的信仰崩塌了。

从7月31日后，西城区小学入学政策，将从有房产就确保入名校的“单校划片”，转为有房产也未必能入名校的“多校划片”。

在现在的教育部门网站上，已经不再有锁定名校的选项。这引发了业主的强烈反弹。

北京市西城区学区房填报页面

图片来源：财经国家周刊

第二个是上周五(7月9日)，中国人民银行宣布将于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%。将释放长期资金约1万亿。

与此同时，对房地产信贷规模的“红线”依旧。开发商依然在为“红转绿”倾情促销，购房者仍然受限于去年12月31日颁布的信贷总额限制。

中国人民银行宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

两大重磅新闻，均验证了虎踞地产这几个月来，多篇稿件给出的“马前炮”：

一、住房公平时代必将来临，未来的房地产政策将向新进入城市群体倾斜。这一变局，将导致房地产价值重估。（点击查看：让没房的同志先买，“居住公平时代”真的来了！？）

二、未来将出现“宽货币、窄信贷”的结构性分化，在此情况下，房地产市场将出现地域与一、二手房大分化格局。（点击查看：二手房停贷？别慌，银行比你还着急）

在变局之下，活下来的一定是“适者”，而未必是“强者”。

●调控目的：公共资源和房产脱钩

首先要给大家一个非常明确的判断：无论是已经购买了学区房的家长强烈反对，还是地方政府和银行，对宽货币时代，房地产信贷结构性紧缩的阳奉阴违，都只能产生对政策的短期扰动，无法改变本轮调控的基调。

我们认为，这次调控，不是过去为了某个短期目标而进行了“某一轮”调控，而是一次根本性改革。因为这一轮调控指向的是一个基础性问题：就是我们的社会究竟按什么规则，以什么为依据进行分配的问题。

分配问题直指社会组织方式的核心，也决定着未来50年甚至更长时间里，经济的可持续性，和个人的生活能否依然“有盼头”。

说白了，宽货币，紧信贷，关涉的是金融体系如何分配资金，而租售平权，教育公平，则关涉公共资源的分配，以及普通人实现阶层跃升的机会之窗。

在中国，无论是资本还是公共资源，分配依据都关联在土地和房地产身上。

北京市西城区德胜学区某“学区房”外景。图片来源：新华社记者郭宇靖摄

在过去，地方政府高杠杆举债进行基建，开发商高杠杆举债向地方政府购买土地，购房者高杠杆举债向开发商买房。

由于有房地产上升预期，价格进入自我增幅的轨道，开发商哄抬地价，出现面粉比面包贵的乱象，而投机的购房者则利用信贷杠杆，大规模入市，快进快出，哄抬房价。

而公共服务按商品房产权分配，则迫使所有城市居民不得不购房。如果没有房产，工薪阶层难以获得优质学位，公费医疗，也难以获得城市待遇。

因此，本轮改革的目标，就是将资金和公共资源分配，剥离土地和房地产产权。瓦解教育、医疗等公共服务按商品房产权分配，来实现“普惠”的目标。

其目的，是强调降低公共资源和资金的获得成本，从而降低微观经济体和老百姓的生活、就业、创业的成本。

越秀区学位房挂牌价一览

来源：南都地产

●严控杠杆政策将持续，房地产松绑短期不现实

在《二手房停贷？别慌，银行比你还着急》一文中，我们分析了央行释放流动性，同时收窄房地产领域信贷规模的成因和后果。

2021年1-6月中原地产二手客带看断崖式下跌

图片来源：中原研究发展部

短期的冲击包括，美国复苏信号，导致“救市”政策退出，料将冲击中国的出口。而美元走强则有可能带来资金外流倾向，减缓外资流入，因此，国内需要增大资金供给。

银行为什么急？因为钱贷不出去，无法生钱，银行就无法获得赖以生存的存贷利差。

而本次存款准备金率的下降，意味着银行需要预先存储在央行的准备金减少，这将带来商业银行信贷成本的下降，从而释放出更大的空间，让银行得以坚守房地产的信贷规模限制。

这个过程隐含的政策信号是，通过控制房地产信贷规模，将制造业、中小企业、普惠金融的资金获得成本降低。

因此我们预测，房地产业的控杠杆政策将持续，虽然银行会在有限的信贷额度里腾挪，加快周转速度，但总体方向不会改变。

●租售平权，教育公平，破解阶层固化

今年4月30日，中央政治局会议明确提出，防止以学区房等名义炒作房价，而更早前的4月23日，北京市西城区就发布了《2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》，表示要严格执行多校划片政策。

根据国家财经周刊报道，西城区的教育公平政策，仅仅是冰山一角，今年4月，北京教育资源最为丰富的西城区、海淀区、东城区等分别发布义务教育阶段入学工作的相关实施办法，指出将坚决执行对特定时间节点后购房家庭的子女入学执行多校划片政策。

北京市西城区德胜学区某“学区房”。图片来源：新华社记者郭宇靖摄

4月1日，深圳市三部门联合印发开展“学位房”等虚假违法广告专项整治工作方案。5月24日，广州市教育局等五部门联合印发了《关于规范房地产配套教育设施广告宣传的意见》的通知。

在上海，意在进一步促进校际均衡发展的政策也已陆续出台。今年3月，上海发布“中招新政”，到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额，最大限度保证学校之间的平等。

●谁获得机会，谁付出代价？

但一切改革都是有得有失。我认为，这一轮改革的获益者，是当前的新城市群体，而将在这一轮改革付出最大代价的群体，则是拼尽全力成为城市小中产，并拼尽全力希望让自己的子女维持这一阶层的群体。

首先，中小学的学位将被新入城人口，以及租售平权的群体摊薄。其次，中考的50%上普通高中，50%上职业高中，将令城市中产子女中的一大批，不得不面临激烈的竞争。

正在补习的小学生

图片来源：新华社