长租公寓跑路真的无法杜绝吗？不仅有，还很简单！

9月3日

长租公寓跑路真的无法杜绝吗？不仅有，还很简单！

前天，我发表了《未来几年，长租公寓行业必定涌现出一家世界级公司》写到，只有会跑路的行业才会诞生世界级公司，当大家已经公认这家公司不会跑路的时候，这家公司就已经成为了世界级企业。

今天的华为、阿里巴巴、腾讯、美团都成为了世界级公司，就是他们所在的行业当初都是群雄纷争跑路频现的行业，最终剩者为王一统江湖成为了行业独角兽。

独角兽就是踩着别人的尸体最终成为了世界级公司。

而长租行业现在正在上演群雄纷争跑路频现，最终必然剩者为王一统江湖涌现出独角兽般的世界级公司。

任何行业的发展都是在不断出现乱象后不断规范最终让行业健康发展。乱象是行业发展的壮大的标志，规范是健康发展的基础。

正因为长租行业出现了诸多乱象，所以说明长租行业进入到了高速发展的阶段，自然也到了应该政府监管进行规范化的时候。

9月1日，上海市房地产经纪行业协会发文称，近期住房租赁市场中有公寓运营商采取“高进低出、长收短付”的经营模式，一旦出现“爆仓”后又金蝉脱壳一走了之。这种行为对房东和租客的切身利益、对住房租赁行业的规范发展乃至对整个社会的安定繁荣都会产生较大影响。上海市房地产经纪行业协会建议，选择信誉良好的公寓品牌、警惕收房租金过高或出租金过低、支付周期越长风险越大，选择较短支付周期、向约定账号支付房租、防范“租金贷”风险、采用规范的合同文本、合法维护自身权益。

9月1日，广州市房地产租赁协会发布住房租赁风险提示，近期，国内市场上出现多家企业“爆仓跑路”现象，这些企业以住房租赁名义采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)高风险经营模式开展诈骗行为，最终导致房东租金收不回来，租客房财两空，数以万计群众利益受损。广州市房地产租赁协会建议，谨慎选择租赁企业、了解周边租金价格、谨慎选择租金支付方式、向约定账号支付房租、防范“租金贷”风险、查验房源信息和房源状况、采用规范的合同文本、拒绝非正常高佣金的诱惑、解决矛盾维护合法权益。

9月1日，海口市住建局发布房屋租赁风险提示，租客们除了要谨慎选择中介机构外，同时要求租客们认真确认租金价格、谨慎选择租金支付方式、注意合同文本事项、及时办理房屋租赁登记备案、合法维护自身权益等六大注意事项。风险提示特别提到，租客要避免一次性支付大金额租金，以免遭遇中介机构因不规范经营、管理不善等原因拖欠房东租金，携款潜逃事情发生。

9月1日，合肥市消保委、合肥市市场监管局发出住房租赁市场消费风险提示称，近期，该市个别住房租赁企业在开展住房租赁业务时因经营不规范(高收低租、长收短付经营模式)出现“爆仓”“跑路”，造成房东和租客利益受损。合肥市消保委、合肥市市场监管局建议租客：谨慎选择住房租赁企业、防范住房租赁市场风险、建议使用合同示范文本、留存证据，及时投诉。

杭州市住房保障和房产管理局8月13日发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》，推进资金监管工作，进一步限制了“二房东”们。9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

我们看到，上述各个城市管理层开始根据新出现情况做出了相应的应对措施，比如提示风险，规范合同，租赁备案，缴纳风险防控金等等。

管理部门的这些规范措施，并没有否认长租行业，而是根据出现的各种问题做出的针对性的措施，目的是让长租行业有序发展才能做大做强。

就像支付宝所在的行业，以前也是乱象丛生，跑路不断，最终规范化之后，不合规的被淘汰，合规的纳入货币基金，最终支付宝并入天弘货币基金，成为了今天的巨无霸的世界级支付巨头。

我们看到，针对长租行业，管家层目前在提示风险之外，采取的具体针对性措施就是增加租赁备案和缴纳风险防控金。其中租赁备案的目的是保护租户的租赁权，同时在租赁备案时让房东跟房客见面直接签订租赁合同，而缴纳风险防控金就是防止托管公司跑路。

在实际中，托管公司采取的高进低出的收房方案，本质上就是支付周期不对等带来的风险，房东获得租金高但是支付周期短，房客支付周期长租金低，这种租金时间差带来的资金沉淀本质就是金融模式，而风险防控金就是银行的的风险储备金。

本质上，这种金融模式如果是银行运作，那么就没有风险，但是托管公司不是银行没有风险防控金，所以风险家就来了。

有愿意支付长周期租金的租户，原因就是租金便宜能打折，这么多的跑路现象恰恰就说明了愿意支付长周期房租的房客大有人在。但是，存在的的跑路现象，让这些一次性缴纳了长租金的房客就有了巨大风险。可谓是机会与风险并存。

那么有没有能够打折，又不会跑路的长租方案呐，当然有，我们家看看已经成交的方案。

北京市朝阳区青年路小区一套年租金9万的两居室住宅（目前市值600万）业主跟使用权人顺利完成签约。业主和使用权人签约八年使用权转让合同，一次性支付租金40万和押金40万共80万。其中40万押金另外签署了借款合同并在不动产登记中心办理了抵押登记，使用权人拿到不动产登记证明。

图，租赁合同

其中，使用权人为同小区住户，长租的目的是给父母居住，能够互相照应同时保持两代人的私密性。此前，使用权人一直在周边小区为父母租房居住，可惜找不到长租方案只能一年一签合同，结果每年都面临涨房租不得不重新找房搬家的痛苦。现在，有了长租方案，使用权人在八年内，再也不用搬家，让父母踏踏实实居住。同时，使用权人能够拿到这套房产的不动产抵押登记证明，保证了押金的安全性。

对于房主，一次性拿到80万，可以去做其他生意，只要其他生意带来的收益大于给房客打折的力度，那么对于房东来讲就是合适的。对于房客，满足父母住在孩子身边又保持私密性的同时，八年的租金总和仅仅40万租金，对使用权人相当每年租金5万，跟每年九万的正常租金打了不到六折，八年省了32万元。

这就是双方各取所需的交换模式，租赁合同保证了租期内的使用权安全，抵押登记保证了押金的安全。让租户安心居住的同时，杜绝了跑路的可能。

这个时候，抵押登记就相当于风险防控金，同时做了租金备案登记，跟目前监管层相当的措施完全一致。

那么，你认为这种长租方案还有哪些风险呐，