投资性住房需求从“被抑制”转化为“被鼓励”

9月7日，住房和城乡建设部官网发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。标志着中国真正意义的单独面对住房租赁的法律法规即将出台。

图，《住房租赁条例（征求意见稿）》

其中第三十二条明确规定“国家鼓励单位和个人将依法符合出租条件的住房出租，鼓励出租人和承租人签订长期住房租赁合同。签订长期住房租赁合同且合同履行达到一定年限的，按照设区的市级以上地方人民政府的规定享受相应的政策支持。”

其中，明确鼓励单位和个人出租住房自己鼓励长期租赁并给与长期租赁响应的政策支持，也就是落户上学的政策。

这段话直接的说，就是只要单位或者个人购房用于出租就是国家鼓励的。

这句话直接跟以前的调控政策出现了分歧，这个分歧就是个“坚决抑制投资投机性住房需求”里面的投资性需求是否还要继续抑制。

果然，最新的住建部说法出现了变化。

8月26日，住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会。会议提出，住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。

我们看到，本次最新的决策层调控楼市发出的声音就是“坚决遏制投机炒房”的前面加上了“支持合理自住需求”的提法。

非常明显，用“支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房”取代“坚决抑制投资投机性住房需求”，其中最明显的变化就是投机需求仍然被遏制，而投资需求划入了合理自住需求的范畴。

投资住房需求跟投机住房需求最大的区别就是持有时间的长短和收益的方式。投资需求就是长期持有，收益以租金回报为主，投机需求是短期买卖完全依靠买卖差价获得收益。

限售政策就是遏制短期买卖，背后的含义就是鼓励长期持有。把投资投机需求进行划分，就是限售政策的核心。彻底堵住了那些准备买房以后很快卖出的需求，而对长期持有的需求没有任何影响。

住建部提出“支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房”后，东莞、杭州马上升级调控政策，其中全部加码了限售政策，也就是限制短期买卖。

上一次国家政策鼓励出租的提法是2015年底的中央经济工作会议提出的“要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。”

正是中央经济工作会议提出了“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者”的提法，诞生了2016年的中国房地产的大行情。

可惜，当时没有增加限售的限制，结果基本都是短期投资者促成了行情，后来出现了持续的抛售，让房价出现了大涨大落的过山车行情，不仅没有增加任何租赁房源，还酿成房地产市场大涨大落的泡沫。

所以，本次住建部提出“国家鼓励单位和个人将依法符合出租条件的住房出租”提法就是鼓励长期持有，限制短期买卖，这样才能真正让买房出租的人愿意出租，这个时候，那些租金回报率的房产就成为了市场中的明星，而不是那些根本租不出去的房源的炒作行情。