为什么住宅土地到期可以自动续期，而非住宅土地到期需要审批续期

9月20日

为什么住宅土地到期可以自动续期，而非住宅土地到期需要审批续期

昨天和前天连续发表了两篇《为什么说明年一月一号以后，房住不炒政策就可以退出历史舞台》的观点，引发广大网友热议，更让大家明白原来买房还可以仅仅用三分之一的价格买断最长七十年的居住权。

之所以最长七十年的居住权，那是因为中国所有的房产的土地都是使用权，其中住宅房产的土地使用权期限最长七十年，办公房产的土地使用权期限最长五十年，商业房产的土地使用权期限最长四十年。

而这里所指的是最长期限，是因为还有很多更短的，比如重庆住宅的土地使用权期限就是五十年，温州有很多二十年的住宅土地使用权。

土地使用权最长期限的本质就是因为土地都是租用了，而地上建筑物都是永久产权。关于土地到期如何续期的问题，民法典已经给出了答案。

5月28号，《中华人民共和国民法典》在十三届全国人大三次会议上获得高票通过，并将于2021年1月1日起正式施行。

图，民法典

本次民法典，对房地产业的最大的进步就是解决了两个目前中国房地产的两个头号问题，一个是土地到期如何续期的问题，另一个就是把居住权跟所有权彻底分离。

居住权的问题，我已经发表了多篇观点，今后还会继续跟大家探讨居住权的话题，今天主要谈土地到期如何续期的问题，尤其是七十年住宅房产跟五十年（或者四十年）非住宅类房产的土地到期如何续期的区别。

首先就要明白，不管七十年五十年还是四十年，都指的是土地的租赁年限，而土地上面的建筑物都是业主的私有产权是永久产权，所以民法典谈的就是土地到期如何续期，是否缴费的问题。

来看看民法典第359条是如何说的：

第359条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

非常清楚，民法典给出的都是非常模糊的过渡性定义，我们来分析一下。

关注住宅建设用地的规定，明眼人都能看出来，本次民法典的土地续期的规定，比之前的《物权法》的相关规定，多了一个尾巴。

之前的《物权法》规定的是“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，本次民法典增加的尾巴是“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”。

这个尾巴，把以前领导说的“自动续期，没有费用，不影响使用交易”彻底推翻了，没有费用改成了有偿，不影响交易也变成了有条件的缴费。

没有这个尾巴，相当于到期不用理他，也不会有人来催自己。

有了这个尾巴，相当于增加了一个检查站，这个检查站就是“依照法律、行政法规的规定办理”，检查的就是“续期费用的缴纳或者减免”。

民法典相当把“续期费用的缴纳或者减免”的权利通过法律的形式正式授权给了“依照法律、行政法规的规定办理”，也就是检查站名正言顺了。

而检查站的职责就是收费放行，至于收多少费，是否可以减免，一切都要等着“法律、行政法规的规定”。

如果不想收费，根本没有必要设置检查站！设了检查站，就是为了收费而来的！

再来看看非住宅房产的规定。

民法典对四十年或者五十年非住宅房产到期的定论:“非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

可以看出来，非住宅土地到期，反复强调“依照法律规定办理”，比住宅用地少了“自动续期”的提法，但是住宅的缴费这块也是“依照法律规定办理”。

显然，住宅房产的土地到期就是自动续期，补交费用。非住宅房产的土地到期是审批续期，如果续期就补交费用，如果不续期就给拆迁补偿。

问题来了，为什么住宅土地到期不需要审批就可以自动续期，而非住宅房产的土地到期就需要审批续期？

这个问题其实就是我们国家从安全角度考虑的核心。因为用途不同，所以决定了安全级别就完全不同。

就比如住宅的走廊很窄，而办公商业的房产的走廊很宽，原因就是为了安全逃生的需要。同样住宅房产都没有自动喷淋灭火系统，而所有的办公商业房产都有自动喷淋灭火系统，更是从安全考虑的结果。

而土地到期是否续期也是考虑的安全问题。由于住宅都是业主自己居住，人数相对较少，所以给了七十年的报废年限。七十年后如果业主愿意缴费预期，管理层也不会干预，因为即使出了危险，也是这些业主自己和自己家人自愿的结果，管理层不需要承担后果。

而非住宅房产就完全不同，因为这些房产都是办公商业用途，属于公共区域，所以绝对不能业主想续期就可以随便续期，一定要经过行政许可，符合安全条件的才可以续期，而不符合安全条件的的一律不能续期。因为这样的房产一旦出了危险，受到伤害的人数很可能不是业主，而是无辜的人群。

一旦这种非住宅房产出现群体死伤的情况，政府部门就会承担巨大压力，甚至主管领导辞职谢罪。所以民法典对于非住宅房产的土地续期这个时间点设置了行政审批，就是为了安全的考虑。

这就像车辆中的出租车或者大巴车，需要每年定期进行车检，而对于私家车就放松了很多，原因就是出租车或者大巴车属于公共运营车辆，车辆的事故危害性大很多，需要社会赔偿。而私家车出了事故，只是自家人受到伤害，不需要社会进行赔偿。

现在明白了，住宅土地到期可以自动续期的原因就是国家不对这类房产的安全的负责，而商业办公房产的土地到期需要审批续期，原因就是国家要对这类房产的安全负责。