用所有权跟使用权分离原理解释共有产权房为何“不香”了？

用所有权跟使用权分离原理解释共有产权房为何“不香”了？

前面几篇文章，连续发表了随着居住权正式落地以后，房住不炒政策就会逐渐退出历史舞台。

居住权立法，就是把房产的所有权跟使用权分离，让炒房者只能炒所有权无法表使用权，让居住权人踏踏实实居住不受房价涨跌的影响。

共有产权房就是想分离所有权跟使用权，但是又没有彻底分离的模式。于是共有产权房从热销到遇冷就有了深刻的内在原因。

9月20日，北京市房山区金林嘉苑共有产权房项目迎来了申购家庭集中选房活动。

根据公开信息，该共产房项目位于北京市房山区，临近西六环，销售均价（含全装修费用）为2.6万/平方米，单套住房的个人产权份额比例为75%。

最终本次205套房源选走41套，弃购率达80%。共有产权房遇冷不仅针对商品房市场，也蔓延到了共有产权房市场。

至于遇冷的原因，除了房地产市场的原因，自然还有其他几个原因，经过调查，比较普遍的的原因有以下几点:

1.位于西南六环，位置较偏，小区距离最近的地铁站步行距离超过两公里，通勤会很麻烦。

2.政策规定共产房在拿到房本后五年内不得买卖，再加上等房本下来还要两三年时间，相当于被套牢七八年，万一这期间家里发生什么大的变故急需用钱，这房子也不能变现。

3.单价2万6，只占75%的产权，跟商品房没有优势。

以上原因，最主要的就是第三点，就是跟普通商品房没有优势。

前面我的文章里面告诉了大家，买所有权都是投资，买使用权才是刚需。

共有产权就是拥有部分所有权和全部使用权的房产。自然也可以用所有权跟使用权分离的原理来解释遇冷的原因。

由于房价没有任何优势，同时对购房者的股份比例过高（本次项目购房人占75%份额），这样相当购买者只占了25%的使用权便宜，但是由于卖出的限制，对冲使用权的优惠，这就是共有产权遇冷的原因。

对于刚需来讲，肯定是产权比例越低越好，原因就是在使用权上占的便宜越多。对于投资来讲，只有房价越便宜越好，因为便宜的部分就是投资价值。

于是，本次金林嘉苑共有产权房项目，哪条优势都没占上，遇冷也就是必然的。

如果后面的共有产权要想畅销，方法就是要不购房者产权比例缩小，让总价便宜，要不让单价比商品房有较大优势，这样才能吸引刚需以及投资客了。

如果哪天出现购房者产权比例仅仅10%的共有产权项目，相信必然会卖疯了，并且也一定是真正的刚需。

房产权比例降为零的时候，其实就是公租房了。我们看到，现在公租房排队还要好几年才能轮上。

那些既吸引不了刚需，又吸引不了投资者的楼盘，遇冷就是必然。