再有两个月零二十天，中国房地产将大放异彩！

再有两个月零二十天，中国房地产将大放异彩！

五天前，我发表了《明明200万可以买下的房子，为什么大家要多花400万来买？》的文章，用真实案例给出了一套600万总价的房子，可以单独买下七十年的居住价值仅仅200万，也可以单独买下炒作价值仅仅400万。

这就是把房产身上的居住属性和炒作属性剥离带来的神奇响应。

让只想房住不炒的人只拥有居住价值，让只想房炒不住的人只投资炒作价值，房住不炒的定位就真正落到实处。

那么，能不能单独购买居住权呐？今年还不能，但是两个月零二十天后就可以。

5月28日，第十三届全国人大第三次会议正式通过民法典，其中对居住权单独立法，2021年1月1日正式执行。

图，民法典给居住权立法

居住权属于物权，跟所有权平等对立，可以独立拥有也可以相互对抗。

跟租赁权对比，居住权可以最长七十年，跟所有权时间相同，并且居住权可以拿到独立的不动产登记证明，有了国家背书作为保障。

有了居住权，买房就有三种方案：让只想踏踏实实居住的人可以用三分之一的价格单独购买居住权，也可以让只想炒房的人只花三分之二的价格单独购买所有权，当然也可以像过去一样把居住权和所有权一起购买。

同样，卖出房产也有三种方案：可以只把所有权单独卖掉保留居住权（原房主可以继续居住拿到三分之二的房款，），也可以只把居住权卖掉保留所有权（类似长租七十年，原房主拿到三分之一的房款），当然也可以跟过去一样把居住权跟所有权全部卖掉。

跟买一家公司一样，既可以只当股东不参与经营，也可以只参加经营不当股东，当然也可以既当股东也参加经营。

就像炒股，股东就是所有权，职业经理人就是经营权，只要把所有权跟经营权分离，这样就可以上市交易，股东可以自由买卖交易，根本没有必要全部撤换职业经理人。除非确实对职业经理人不满意，才会通过股东大会重新任免职业经理人。

房产的所有权跟居住权分离后，炒房就跟炒股一样方便，可以随时买卖，没有必要赶走居住人，只关心房子的实际居住权是谁，什么时候到期就行。

所有权随便炒了，那么房住不炒定位会不会发生变化。当然会，确切说房住不炒定位终于找到了房地产市场平稳健康发现的长效机制。

房住不炒定位，本身就承认了房产具有居住属性和炒作属性，只是因为居住属性跟炒作属性绑在了一起，为了保证居住属性的价格保持平稳，只能严格限制炒作属性的交易，限制交易的结果必然误伤了刚需，最后带来房地产市场的低迷。

所以坚持房住不炒定位，首先就要把所有权跟居住权彻底分离，让居住价格保持平稳健康，因为居住属性是民生功能牵动千万中低收入家庭和社会的稳定。而炒作属性不属于民生功能，完全可以让有风险承受能力的自愿参与，监管层只提供风险提示的工作。

前面我的文章反复强调，房产投资就是参与国家建设并分享国家发展带来红利的机会。分享红利有两种方案，一种是租金收益也就是居住价值，还一种是买卖差价也就是炒作价值。

原来所有权跟居住权没有分离，大家炒房只能连居住权一起买卖，带来的结果就是产权变更的时候要让居住人一起搬走，如果居住人不搬走，就要打官司或者冲突纠纷，带来社会动荡和法律资源的无效浪费。监管层只能通过限制交易来达到稳定的目的。

现在，所有权跟居住权分离，炒房不再要求居住人搬走，只需要知道居住权人的居住备案期限就行，让双方都达到了稳定的目的。

居住人踏实了，炒作人也就可以踏实买卖交易，看涨的人买进，看跌的人卖出，就跟炒股一样方便。更重要的，炒房就没有必实际进屋看房，只需要知道具体位置信息和未来发展规划，完全可以像炒股一样标准化操作。

其实，现在的法拍房交易基本上也不用看房，因为法官都会把房间的详细资料公示，做到了标准化交易，我们看到，最近法拍房非常活跃，交易价格不断走高，折价率不断降低，原因就是交易的标准化越来越完善。

法拍房的现状就是公示了有长期租约的，折价率跟租赁期限挂钩，租赁期限越长的，折价率越高，没有租赁的折价率越低。

租赁就相当于居住权，相当提前拿回来部分资金，对应的就是房价的打折。

只要居住权人不干扰所有权人的买卖，那么所有权人就愿意提前转让居住权，先拿到一笔现金，等房价合适的时候再卖出，很可能那个时候转让的所有权价格都要远高于目前的总价。

而单独买卖所有权，并不干扰居住权人的权益，也不会因为炒房者的存在影响居住权的价格，那么监管层就没有必要再用政策调控房价，除非居住权价格出现大起大落，在出台相应的调控政策稳定居住权价值。比如限购每人只能登记一次居住权。

随着再过两个月二十天居住权正式实施，必然市场通过震荡换手找到平衡点，而震荡的时候就是极好的买进卖出的机会。

同时，剥离了居住权的所有权，也可以不断放松调控令，让市场在资源配置中起决定作用。

那个时候，中国房地产市场就迎来了新的繁荣时期。