环京楼市，为什么永清跌幅最大

环京楼市，为什么永清跌幅最大

近期，一张图片在互联网上流传，内容是环北京部分地区房价的情况。根据图中所示，环北京楼市龙头燕郊房价从2017年的38000元跌至今年的18000元，跌幅超52%。跌幅最大的是永清，单价从23000元跌到6500元，跌超71%。跌幅最小的是廊坊开发区，单价18000元跌至10000元，跌幅44%。

图，环京房价对比图

环京楼市平均腰斩，而永清是腰斩再腰斩，显然是有内在原因的，而人口流入指标就是支撑房价的内在原因。

前面我的文章写到，租金就是真实人口流入的标志，租金上涨说明人口在真正的不断流入，而租金下跌说明人口在真实流出，租不出去就说明根本没有人流入。

人口流入必须有产业的支撑，产业就是吸引人口流入的内在驱动力。

当初支撑永清房价上涨的动力就是北京服装产业的疏解。动物园、大红门服装市场的外迁，让永清成为潜在的承接地。

当初炒作永清时，永清一直宣传北京动物园服装产业迁到永清。现在动物园服装市场已经拆没了，如果动物园服装批发市场整体搬迁到环京的任何一个地方，其实都能带火当地的楼市，也能让动物园服装市场的品牌屹立不倒。可是，现在动物园市场外迁的四分五裂，根本不知道搬迁到了哪里，燕郊有，廊坊有，永清有，天津有，石家庄有，沧州有，这种四分五裂的外迁让动物园服装市场彻底消失的同时，也让那些等待外迁资源的当地楼市彻底土崩瓦解。

永清的服装产业承接预期破灭后，亦庄开发区的预期也破灭了。原来在永清高速出口的亦庄开发区的标志石头也没有了，后来发现根本就是假的，因为亦庄目前还有大量闲置土地等待开发，怎么可能还外迁到永清呐。

而另一个机场概念也破灭了，大兴国际机场已经通航，但是发现永清在机场航道下方，不仅不适合居住，还因为位置远不如固安而让固安把机场配套产业都抢走了。

现实中，永清的房子基本租不出去，固安还相对好点，固安两居一厅户型基本可以出租一千多元，而燕郊基本上将近两千租金，这就是房价的支撑。

可能很多人会说，限购就是环京房价下跌的主要原因，这个观点是不准确的。确切说，限购只是房价下跌的诱导因素并非决定因素。其实，现在环京落户政策已经放开，并没有出现房价上涨的的情况，更没有出现房租上涨的情况，这就说明了问题。没有产业的支撑，也就不会有人口流入，租金没有上涨自然无法带动房价的上涨。但凡有租金支撑的房产，其实也就是没有人愿意卖出了，因为租金收益跟房价上涨道理都是一样的。

当然，环京房价已经跌幅很大，也就没有必要再不计成本的卖出了，对于投资市场最坏的时候其实也就是底部。只要能够租出去的就可以先出租拿到租金至少覆盖物业费取暖费。现在银行理财收益也从4%到5%跌到了3%到4%，如果租金回报率达到3%以上，那么完全就可以当做理财产品拿固定收益了。

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