三孩政策来了，对楼市将有什么影响？

中共中央政治局5月31日召开会议，会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。

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为什么要出台这一政策？

实际上，这跟近年来中国出现的少子化、老龄化特征密切相关。全面二孩政策不仅没有出现生育高峰，反而出现生育断崖。

2015年全面二胎开放，二胎政策的确刺激了二孩的出生数量，但这波生育需求被释放后，自2016年开始，全国出生人口数量开始大幅下跌。

另一方面，根据第七次全国人口普查主要数据结果发布,60岁及以上人口为26402万人，占18.70%（其中，65岁及以上人口为19064万人，占13.50%），能明显看出，目前中国老年人口规模庞大，老龄化进程明显加快。在很多业内人士看来，人口老龄化少子化将带来一系列重大而深远的挑战！

低成本人口数量红利消失，劳动力成本上升，经济潜在增长率下降，年轻人口减少，社会创新创业活力下降，社会阶层固化，投资率和储蓄率下降，社会抚养比和养老负担加重，政府债务和社保压力上升......

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三孩生育政策利于改善人口年龄结构

国家卫健委负责人表示，老龄化是全球性人口发展大趋势，也是今后较长一段时期我国的基本国情。20世纪末，我国60岁及以上老年人口占比超过10%，进入老龄社会，预计“十四五”末期将由轻度老龄化转入中度阶段（占比超过20%），在2035年前后进入重度阶段（占比超过30%）。

实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，长期看有利于改善人口年龄结构，扩大新增劳动力供给，减轻老年人口抚养比，缓和代际之间矛盾，增加社会整体活力，降低老龄化峰值水平。

根据世界银行的数据，我国总和生育率在1965年达到峰值6.4，之后一直下跌到1982年的2.6。从1992年起，我国总和生育率跌到2.1的更低水平以下，进入2000年以来有缓慢回升，但总体仍低于1.8，2017年只有1.63。

到了2019年，我国总和生育率已经不到1.5，创出了历史新低，这就是所谓的“跌破警戒线”。

根据统计，目前15至59岁人口为89438万人，占总人口的63.35%，与第六次人口普查相比减少4000多万人，占比下降6.79个百分点。即使将退休年龄延长至65岁，15至64岁的劳动年龄人口也减少了3100多万人。对于仍然需要大量劳动力的中国制造业而言，这是需要警惕的信号。

其实简单的说就是，人口老龄化已经是趋势。

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对楼市有什么影响？

楼市与人口密切相关，只有足够的人口增长，才能演绎出足够的需求。此前一直说人口警报拉响，楼市后续无力，那么开放三胎对于楼市会有什么影响呢？

未来的楼市影响可简单归纳为以下几点：

1、未来学区房拼抢的确激烈，对于二胎家庭来说，相当于每人只花费学区房的一半价格。未来学区房名额的争夺将更加激烈。

2、4-5居的需求增加，但比例有限，但目前二手房市场供应大部分以2-3居为主。4-5居新建商品房已经大部分是豪宅，这部分客户以前也并未受抑制。

3、高端需求影响有限，反而是中端物业市场，有望上升，比如一线城市，影响最大的有望是3-4居，总价在800万左右的二手房，总价在800-1500万的商品房，有望出现需求明显上涨。

4、购房者比例中，政府工作人数增加，之前被抑制的购房者主要是公职人员，而私企之前影响有限。这部分人将需求增加。

5、一二线土地市场地王继续频繁出现，虽然房地产市场已经趋势下调，但对于一二线城市来说，需求依然会受到二胎放开影响！

6、80-90后原来成为了唯一一代独生子女，未来承担的压力更大，421家庭构成成为422.数量实际激发的购房需求待考。

7、马太效应，因为财富人群买房增加，反而使得刚需买房难度增加，特别是学区房，核心城区房产。

双集中下地价一分钱没跌！

整体看，15个城市的平均地价同比上涨了20.3%，溢价率也上涨了5个百分点，市场的趋势如何一望可知。

深圳、重庆、厦门、杭州等城市的土地溢价率都超过了25%，整体看，楼市在2021年下半年乃至2022年上半年继续高位运行依然是趋势！

8、套均面积会有明显增加，未来3+1-4+1户型会是主流。

9、一线城市生不起，三四线城市一直管的不严，未来二线城市需求会有增加。

10、如果三孩政策还不能刺激楼市，房地产真是回归新常态了！