北京“商改住”政策为什么迟到了五年？

不是我不明白，这世界变化快！

人口政策从“还是一个好”转变为“鼓励生三胎”仅仅五年时间，这回轮上了迟到五年的“商改住”政策。

6月18日，北京市住建委、市发改委等四部门日前联合印发《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》，首次明确非居住建筑改建宿舍型租赁住房的标准和程序。

北京四部门通知

该通知写的很清楚，开头就是为贯彻国务院办公厅2016年第39号文件的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。可惜，五年前的国务院文件始终没有出了中南海，而本次国务院常务会议刚刚结束，北京市就同时落地。

6月18日召开的国务院常务会议确定加快发展保障性租赁住房的政策，为保障城镇化进程中进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人基本住房需求，会议确定:

一是落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。

二是人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。

三是从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

我们看到，北京四部门通知，跟国务院常务会议的第二条完全一致。

来看看五年前的国务院会议，2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中第12条指出:“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”

2016年6月的商改住政策，不仅仅在北京迟到了五年，还在2017年的3.26政策下对商改住不仅没有支持，反而进行了严厉打击。

昨天的北京6.18商改住新政，还对商改住大力支持。来看看文件中的精髓：

“改建项目要能促进职住平衡，鼓励宿舍型租赁住房改建项目业态混合兼容，建设宜居宜业综合社区。同一项目内可兼容多种功能，租赁住房、研发、办公、商业等用途可混合利用，促进产业融合和新业态发展。”

一句“租赁住房、研发、办公、商业等用途可混合利用”代替了“严禁商改住”，就像“鼓励生三胎”代替“还是一个好”。

政策的调整，一定是有背后原因，就像生育政策的调整也是人口数量发生了根本变化。而商改住政策也是因为炒房客从当初火爆的商住公寓转移到了住宅带来房价的偏移，带来租赁住房的短缺。

政策就是平衡的艺术。

当初商住公寓火爆，所以政策打压一下。现在住宅火爆，就调整商住公寓政策救场。

而商住公寓本身优质的位置，小户型正好适合住房租赁市场，于是政策调整就顺水推舟。恰恰，现在国家房地产政策的定位就是租售并举。我们来看看重大国家会议如何提出租售并举的。

2020年12月18日，中央经济工作会议对房地产的提法是：“解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。”

2021年3月5日，十三届全国人大四次会议政府工作报告对房地产指出：“保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。

本次人大会议通过了《第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》对房地产行业提出的要求：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。”

三次会议，重点全部都是有效扩大保障性租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

于是，才有了昨天国务院常务会议三个重点和北京四部门的《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》的同时发布。

后面，如何商改住，商改住的具体落地政策就会鱼贯而出。要知道，这次是最高领导人亲自拍板定的调，所以，落地会非常快。

迟到了五年，这次可能仅仅五个月！