做民宿，跟长租到底哪个租金更适合？

去年底的12月24日晚间，北京市住房城乡建设委、北京市公安局、北京市网信办、北京市文旅局四部门发布了《关于规范管理短租住房的通知》，该通知明确了政策调整范围，主要内容有如下几点：

1.短租住房的定位为“按日或者小时收费，提供住宿休息服务的经营场所”。

2.“利用本市国有土地上的规划用途为住宅的居住小区内房屋”从事短租应当取得本栋楼内其他业主的书面同意。

3.“首都功能核心区内禁止经营短租住房“，也就是东城区和西城区不能从事短租。

上述政策，基本把民宿合法化的房屋类型锁定在了非住宅类的房产，也就是规划用途为商业办公类的房产才可以合法经营民宿。

也就是商住房产可以合法经营民宿，而住宅房产不能经营民宿。

这个原因其实也非常简单，因为住宅类房产基本都是自住有老人小孩的家庭，对邻居的影响比较大，并且房间没有自动喷淋这些消防设施。而商住类房产全部都有消防设施，居住人群以出租为主。

随着新冠疫情得到有效控制，北京民宿业恢复到高速发展阶段。很多人购买了二十年的loft使用权，进行长租或者短租。我们以实际案例对比收益。

这套位于长阳地铁口的万科中央城38平米的loft精装公寓，一次性收购每月租金1800元，租金包物业取暖费。

美团民宿

现在做长租每月租金3400到3500左右。当然也可以做短租民宿，首先就要明白，地铁口的loft公寓做民宿非常适合，因为小小的38平米户型因为赠送一层，户型成为了两室一厅两卫户型，上下卧室都有双人床，非常适合三口或者四楼之家，比普通的酒店标准间有巨大的优势。

上个月中，这套loft工作正式开始经营民宿，跟托管公司进行分成运营。分成比例为每月保底2500元，超额部分业主分配25%，托管公司分配75%。

美团民宿出租率

经过托管公司的运营，美团订单显示，现在天天满房，考虑到新上线房源，为了保证出租率，价格定的比较低，平时的价格每天278元，周末的价格298元。

抛去平台10%的抽佣，实际到手的价格是平时250元，周末270元。

这样算下来，第一个月的的净收入就可以达到7500元左右。现在正在进行品牌宣传，正在通过品牌化提升价格，让收益更高。

我们按照每个月7500元收入核算业主收益。每月业主保底2500元，再加上7500元减去2500元的25%分成计算，这个月的收入就是3750元。

对比长租每月3400到3500元的租金，还要支付空档期和中介费，可以清楚的看出来，民宿的收入要高于普通长租10%到20%之间。

至于风险，就是出租率能不能保证。所以一定选在地铁口相对繁华的位置。比如这套万科中央城位于地铁长阳站出口仅仅三百米。

当然，如果疫情来了，对短租致命的打击，但是短租可以非常容易改成长租。

如果业主想收益更高，还有业主包线下的模式，由房业主自己打理房间，这样分成比例达到90%，比如上面7500的收入，业主可以分配九成，达到每月将近七千元的收入。如果业主自己时间允许，也可以多收几套房子，这样轻松每月收入数万元。这种愿意自己干的业主成为了平台合伙人，不仅自己的房间租金收益翻倍，还能挣别人房间的打理费。

昨天，我们合伙人又收购了位于通州亦庄火车站地铁的万科城市之光小区的loft精装公寓二十年的使用权，收购价格每月租金仅仅1900元，长租的租金每月基本3900到4000左右，昨天第一天上线当天就被预定出去。

通州民宿，最大的机会就是环球影城即将开业，带来巨大的短租民宿的机会，这也就是最近求购二十年万科城市之光loft公寓使用权特别多的原因，因为环球影城的运营周期基本就是二十年，目前环球影城没有开业的情况下每天租金300元，一旦环球影城开业，根据上海迪士尼周边民宿的情况预测，迪士尼对于短租价格平均上涨一百元。那么通州的环球按照这个比例计算，每套loft公寓每月租金收入维持在10000到12000之间，按照业主保底3000元加上25%分成，业主的纯收入基本在5000元左右，比长租每月多一千多。

而以每月1900收购二十年使用权的人做民宿，基本上前六年回报，后面十四年全部是利润。

再有一个月左右，环球影城就要开张了，那时的民宿运行情况就都会清清楚楚。

当然，风险也要看到，这个风险就是会不会有其他人也会经营民宿，带来增量的饱和。这个自然会出现，所以未来民宿的竞争一定是品牌化的竞争，所以我们托管运行的都是打造品牌的连锁化。恰恰，民宿虽然很酒店有区别，但是品牌发展的道路必然是一致的。

更利好的是，北京对于民宿的政策，让那些住宅民宿都已经关门，只能商住房才可以经营民宿，而通州商住房只有区区几个小区，并且最适合民宿的loft户型更是少之又少。没有增量就是最大的利好。

后面，欢迎大家关注美寓和都市美寓民宿的运营，这个品牌正在打造成民宿里面的连锁品牌。保证业主收入的同时，让订购用户也能放心大胆预定房间。