来了！国家正式公布代替土地出让金的全新工具

关于土地出让金划转的事件，各种解读声音不断，最终国家级媒体经济日报给了盖棺定论。

而经济日报发文的前几天，更是众多各种新鲜事频频爆出。

6月6号，和谐健康保险股份有限公司发布公告，出资9,057,228,691元收购北京SK大厦项目和全部租约。本次收购单价8.52万每平米，创出北京写字楼总价历史新高。

5月31日，首批9只公募REITs产品正式向公众投资者发售，投资者热情高涨，上述产品全部一日售罄，公众部分份额均获得大比例超募。其中，博时招商蛇口产业园REIT公众投资者共认购超90亿，而公众投资者初始发售上限仅为2亿元，即获公众超40倍认购，公众获配率或在2.28%！成为本轮认购最火爆的一只公募REITs。

经济日报、保险公司、产业园、办公楼、REITs这些看似不沾边的几件事，背后却暴露出惊天的秘密。

而这个惊天的秘密，在经济日报文章给出了明确的答案。

经济日报文章

6月9号，国家级媒体经济日报发表了文章《摆脱土地财政过度依赖需实招硬招》，针对6月4日，财政部等四部门发布的《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》给出了承前启后的解读。

我根据该文，昨天及时发表了《权威来了:土地出让金划转的国家意志披露》的发文，指出了用过国家意志代替各种猜测的观点。

文中，最重要的一段就是提供了代替土地出让金的税源。

我们来看看经济日报如何写的：

“从长远来看，地方政府应积极摆脱对土地财政的过度依赖，这需要改革完善土地相关制度和政策，是房地产市场长效机制建设的重要内容。土地供给不足的城市应该以住房需求为导向配置土地资源，增加住房建设用地供给。应该盘活存量，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构。发展住房租赁是大势所趋，我国正在探索利用集体建设用地进行租赁住房建设，也已经提出，土地供应要向租赁住房建设倾斜。”

其中，“盘活存量，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构”的提法，其实就是找到了代替土地出让金的方案。

而本次九只REITs中最火爆的恰恰就是两只存量产业园的资产产品，一只叫做博时招商蛇口产业园REIT，另一只叫做华安张江光大产业园REIT。

九只REITs认购率

看看这两只全新REITs基金详细情况。

招商蛇口产业园是深圳比较多见的工业用地写字楼，以产业园名义开发，但其实是办公楼。工业用地，大家懂得，不需要招拍挂所以价格低，建写字楼出租的成本非常低。

这个写字楼项目，一共六栋，建筑面积大概10万平米，基金募集额是20亿多，相当原持有人以一平米2万多元的价格把六栋楼整体卖给了基金持有人，而原持有人账面成本不到1万每平米。这单REITs上市，让原持有人毛利率超过50%，最重要的是，本来无法交易的小产权项目轻松变现了。

对比上海张江光大产业园单价四万多，因为资产是大产权房本。而深圳招商蛇口产业园，单价两万多，因为是小产权。这个差价本来是大产权房跟小产权房的价格差，结果，放在资本市场，发现投资者根本不看是不是小产权房本，甚至说，小产权房更容易炒，因为便宜。

好吧，既然小产权房不仅可以公开上市，并且得到投资者的认可，相信这也是国家意志的体现，就是给那些小产权房一个流通变现的通道，把资产盘活，这样就可以继续发型后面的产品。

当然，这个小产权房合法变现的路径，并不是常规在房管局的路径，而是通过资本市场也就是股市的路径，经过证监会的核准发行，拿到批文后才能合法变现。

其中，张江光大产业园的原持有人叫做上海光全投资中心（有限合伙），是银行背景的有限合伙基金。

明白了吧，REITs就是给这些政府背景的基金解套的。这只上海光全投资中心（有限合伙）基金就是专门收购政府产业园的公司，被套了好几年，现在政府让这只基金摇身一变，翻了一倍变现出局。

如果只看到这里，那么目光就太短浅了，或者说根本没有投资基因。

就像政府卖地给开发商，然后开发商顺利盖完房子，卖给了购房人，开发商挣了钱以后，难道从此不盖房子了吗。

不仅不会，这个开发商拿回钱以后，自然还会继续拍地，继续盖房子，继续……抢地！

看懂了吗，没错，上海光全投资中心（有限合伙）基金就是REITs的开发商！

土地是国家的，难道产业园办公楼就不是国家的吗？

土地出让金可以一年全国卖8.2万亿，这些中国的产业园写字楼如果可以上市流通，那么一年几万亿也是很轻松的。

再看看经济日报写的“盘活存量，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构”的提法，有没有醍醐灌顶的感觉！

当然，这里面有个前提，就是先要在二级市场炒出热度来。也就是房子好卖了，开发商能挣钱了，自然一级市场的土地会疯抢。

前面我的文章写过，房子就是城市的股票，土地就是城市的原始股，租金就是城市分红，开发商就是把土地变成房子的风投机构。股票好卖了，原始股自然好卖。

土地也好，产业园也罢，都是政府回笼资金的资产，土地越卖越少，通过炒住宅已经把房价炒上了天，尤其学区房已经成为宇宙价格。政府需要新的土地出让金，那些一直默默无闻的产业园接过了土地出让金的接力棒。

以招商蛇口产业园为例，本次上市的价格仅仅单价两万元，而周边的住宅单价突破了20万，相差十倍。

如果这个产业园不是政府大股东那么自然不会让你上市，就像小产权房都不会轻松发房本一样。

但是，如果这个产业园股东是政府的，或者被政府收购，那么发房本就是顺理成章的。

保险公司其实一直都想参与炒房，就像现在很多联合拿地，都有保险公司作为背后的财务投资者。比如中国平安就是中国最大的开发商，包括出事的华夏幸福背后的金主就是中国平安。

现在，保险公司终于可以从背后走到前面，直接买下产业园就行了。结果，这些新发型的REITs机构的买家中基本都是保险公司。

这些保险公司，如果只是为了每年百分之四点多的租金收益，完全可以买银行股，平均每年分红5点多。

显然，一直神秘的大手暗示可以爆炒REITs，于是保险公司发现了其中的秘密。

爆炒REITs，就是符合国家利益的直接体现，就是代替土地出让金的国家意志。

要想让后面新发型的REITs能高价发型，首要任务就是先把这几只REITs炒上天。

于是，就有了和谐健康保险股份有限公司发布公告，出资9,057,228,691元收购北京SK大厦项目，谈了好几个月都没谈好的价格突然谈好了。背后的原因我不知道，但我能想到，那是有人出高价了，于是和谐健康保险股份有限公司绷不住了。

谈判桌上，一定是着急的人先绷不住，而政策就是让你着急绷不住的诱因。

相信，过几天还会有新的保险公司绷不住发布公告，收了那栋办公楼。看懂的人就是看清政策的人。

那么，办公楼放在股市中，会不会爆炒，就要看成长性加上业绩。

业绩自然没有问题，因为20到25倍市盈率放在股市中就是低估板块，放在新股发型也是相对较低的。

那么成长性吗，也就是有没有讲故事的资本。因为股市就是讲故事的地方。

产业园的故事太多了。首先，从名字就可以随便改，哪个行业火爆，就改成那个行业的产业园就行。比如新能源汽车火爆，就叫做新能源汽车产业园，比如生物制药火爆，那么就叫做生物制药产业园。这个，北京已经有了大兴生物制药基地。

当然，产业园更大的故事，就是产业园的机制，很多产业园免费出租给创业公司，就是占了这些创业公司的原始股，一旦这些公司上市，那么产业园的股价就会连续涨停。这时，我们发现产业园变成了不花钱的风投公司概念股。

当然，最最重要的就是政府的支持！上面说了，产业园就是政府代替土地出让金的新的融资工具。更确切说就是地方政府的钱袋子。

以前产业园招商，想得挺好，这些引进公司会缴纳越来越多额的税收，结果发现没几个能带来源源不断税收的公司。结果，通过税收变现太慢风险太高。所以，才有了发型REITs让产业园一次性变现的途径。

回到这个话题，就明白了土地出让金从国土部门移转给税务部门统一管理的真正原因。

再过几天，九只REITs就在二级市场正式接受全国两亿户民的热炒了。

现在，明白了吗，这九只中的几只产业园概念股票，对，从此不叫REITs了，直接叫做股票。这几只产业园股票担负着国家土地出让金能不能顺利切换的重任了。

当然，从此炒房也可以光明正大了，因为不再叫做炒房，这时叫做炒股，或者说叫做炒高科技，炒新能源，炒生物制药的股票。

而原来，炒房就是炒民生，炒学区，炒户口，结果……前天北京市宣布设立公共户，让房产跟户籍彻底脱钩。下一步，就是学区跟房产脱钩。

炒落户，炒学区，都是炒民生保障范畴，所以才有了房住不炒的定位。

而炒产业园，炒办公楼，炒高科技，炒新能源，炒生物制药，这些都不是民生保障范畴。所以可以放进股市中随便炒。

让我们拭目以待这几只爆炒的REITs会不会炒上天。