为什么提出住房永久限售观点的经济学家越来越特多

最近，很多经济学家提出了房地产新的观点，这个观点就是永久限售。其中，著名经济学家马光远老师，提出解决高房价问题的五个观点，就包括永久限购两套和永久限售的观点。

限购跟限售，本质就是相辅相成，一旦永久限售，其实也就代表购买的房子只能住不能炒。

当房子失去了流动性，就代表着房子的所有权中的处置权力彻底消失。

政治经济学讲述的很清楚，房子的所有权包括占有、使用、收益、处置四个权力，其中前三个属于居住权范畴，第四个处置权就是立法、主权、转让、消灭的权力，不属于居住权范畴。

以前居住权没有单独立法，相当所有权可以随时消灭居住权。现在，居住权在今年1月1号正式开始执行的民法典中独立立法，标志着所有权人必须征得居住权人同意，才能消灭居住权。

这就标志着所有权跟居住权成为平等对抗的附着在房子身上的两个权力。

对于房产，出售就是处置权，一旦长期限售，就说明失去了处置权，这个时候所有权跟居住权就没有任何区别。

而居住权就类似租赁，只不过租赁没有独立房本，最长二十年。

所以，一旦房子长期限售，也就是买房子只能居住不能出售，这时，多数人就会放弃购买而改成租赁。

租赁，感觉给人不踏实的感觉，没有保证，尤其长期租赁，未来房东跟房客的变数可能会更多。

其中，租金的支付会无法确定支付周期。签了长期租赁，如果长租短付会带来租户中途违约没有约束力。这个时候通常就会让租户选择一次性支付租赁，可是一次性支付，又让租户没有安全感。

于是，居住权来了，可以让租户一次性支付未来租期的所有租金，再给打个合适的折扣。租户拿到居住权房本，就像买房都是一次性支付避免了后期房价涨跌带来的违约可能。

而居住权一次性支付，对租户不仅可以拿到独立房本，还能提前锁定未来租金，让未来的租金上涨收益所以转移到自己名下。

而对所有权人来讲，一次拿到未来预期内的所有房租，就解决了所有权人的资金难题。这个时候，这种租金的一次性支付就类似土地出让金。

所以，居住权的立法，就是解决房子永久限售后，如何解决土地出让金的问题。

其实，房子的永久限售，就是落实房住不炒定位的一个方案。

而这种被限售的所有权，也就是居住权，现在已经开始得到认可并且成交。

比如香河大爱城一套小两居七十年所有权总价60万，现在居住权人一次性支付30万买了七十年的居住权，相当仅仅半价就买了同样的的房子，只能居住但是不能出售。

那么，花60万买可以出售的居住权，还是花30万买同样房子的居住权但是不能转让，未来市场会如何选择呐？