租售同权后租房也能上学，大家会选择买房还是租房？

4月30日，中央政治局会议，首次提出了“防止以学区房等名义炒作房价。”的提法，原因就是学区房让学区跟房子的所有权挂钩，而学区是属于民生保障功能，不能成为炒作的对象。所以，防止炒作学区的落地政策就是让学区跟房子的居住权挂钩，跟房子的所有权脱钩，这样学区就只有自用但是不能转让，彻底解决了通过炒作房子达到炒作学区的目的。

紧接着，新华社发表文章《未来5年楼市调控将有啥变化》中指出的“加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益”。

其中，“完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。”的提法，同时写进了中央经济工作会议和政府工作报告以及十四五规划，就是今后中国房地产市场的发展方向，通过完善长租房政策，让买房跟长租享受同样的公共服务。

逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，其实就是让房产回归居住本质，把公共服务跟房产脱钩。

话音刚落，上海发布了中考政策，改革了“名额分配”制度，就是各名校拿出一定的录取名额，分配给各个区域学校，让房产跟名校资格不断脱钩。

“名额分配”制度，比北京的多校划片更进一步，体现了教育公平的不断深入。

今年的两会闭幕式，在人民大会堂金色大厅，克强总理答记者问的时候，对教育是这样说的：

“对于在城市的农民工子弟，只要拿到居住证，一定要让他们有受教育的机会。决不能因为家境、区域不同让孩子输在起跑线上。机会公平中，教育公平是最大的公平。”

其中拿到居住权就能上学的提法，就是让居住证取代户口本拥有上学的权利。

居住证，就是实际居住登记制度，就是人租住在哪里，就能享受哪里的教育机会。

那么问题来了，长租房跟买房一样，都可以参加摇号排位上学机会，那么大家会买房还是长租房呐？

可以肯定，一旦租房就能上学，那么租房跟买房的租售比就会跟银行理财收益一致，也就是如果银行理财收益是4%，那么买房带来的租金回报率就会趋于4%!

因为如果租金高房价低，那么多数人就会把钱取出来选择买房，因为租金回报率超过了银行理财收益。同样，如果租金低房价高，那么多数人就会卖掉房子选择长租，把钱存在银行，利息超过租金就能盈利。

这个时候，买房就变成了理财产品。

其实，在所有租售同权的国家，租金回报率都是4%左右，包括美国日本这些发达国家。

而中国，目前绝大多数的房产的租金回报率只有1%，名列全世界倒数第一，原因就是更多公共服务只能买房才有，而租房不能享受。所以，逼着多数家庭只能买房不能租房，造成了房价泡沫的“灰犀牛”。

其实，租售同权非常容易落地，只是利益分配的不同造成只能不断推进，包括北京用了三年才彻底完成多校划片的改革。

任何改革都是利益的重新分配。

改革的结果就是找到让多数人满意的方案，而不是所有人。

其实，北京租房上学的的政策一直都有，只是很多人不知道。北京规定“京籍无房家庭在租住地租房三年以上并且做了租赁备案登记就可以参加当地摇号排位”的政策一直都有，只是有些地方因为存在虚假租赁让资格审查很难判断。

所以租赁备案三年就成为了关键，相当提前预约并且无法作假，相当有了国家背书。

所以长租房的核心就是租赁备案，拿到备案登记证明，就可以拥有了公共服务的资格。

比租赁备案更有保障的就是居住权，有了居住权房本，就保障了居住权人的各种公共服务的权利。