终于！国家找到了坚决遏制投机炒房的秘籍！

终于！国家找到了坚决遏制投机炒房的秘籍！

国庆中秋双节同庆的前一天，位于西部地区宁夏的省会银川发布了房地产调控令《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从加大土地供应、调整房贷首付比例、限购限售、规范房屋预售等多个方面，加强房地产调控。

至此，参加过7月24日和8月26日住建部工作会议的所有城市，全部发布了房住不炒的调控新政策。

银川新政明确首套房、二套房的首付款比例分别不低于20%、40%；对购买二套以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款；明确非宁夏户籍居民家庭在银川市内限购1套商品住房；银川市辖三区新取得预售许可的商品住房项目购房人，自签订商品房买卖合同之日起满2年后，方可转让。

银川调控新政，说的非常清楚，就是“坚决遏制投机炒房”，保持房地产市场平稳健康发展。

显然，投机炒房成为了罪魁祸首，成为了房地产市场大起大落的导火索，自然也就成为了政策打击的目标。

在住建部提出坚决遏制投机炒房的同时，也提出支持合理自住需求，而区分投机炒房跟合理自住的区别就是银川文件所提出的内容。就是本地人跟外地人的区别，二套还是三套，以及卖出时间的长短。

难道外地人买房就是投机炒房吗？难道买第三套房就是投机炒房？难道短期卖出就是投机炒房吗？

在还没有找到更好的区分投机炒房跟合理自住的区别之前，现在还只能用上面的方法来辨别，以及不断打补丁的政策加码，比如社保年限和离婚年限等等。

曾经出过政策限制交易，也就是自持地块让房子真正回归到居住的属性，来解决炒房的顽疾，结果效果不好最终没了下文。

用自持的方案彻底锁死交易，不允许买卖，确实是让房子只有居住功能，但是问题也出来了。我们知道，有市场就有交易，有交易的地方就会有投机，投机的本质就是低买高卖，买卖就是调节供求关系的工具。同时投机也是价值提前发现的工具，提前告诉市场供求偏离的可能，警示监管层及时调整供求避免出现供求失衡的情况。

买卖其实就是把市场风险提前释放的工具。所以，锁死交易是不可能的，否则会出现更大的社会问题跟不稳定因素。所以，目前国家只能减少延迟交易，找到更好的方法来对冲风险。

房住不炒的提法恰恰说明了房地产具有双重属性，也就是实体经济的属性和虚拟经济的属性。房住就是鼓励房子的实体经济属性，让房地产充当拉动国民经济引擎的作用。不炒就是遏制房子的虚拟经济属性，防止房价的大起大落带来的对实体经济的冲击。

但是，实体经济属性跟虚拟经济属性又在房产身上复合存在，一旦房地产调控加强遏制虚拟经济时又带来房地产下滑让实体经济承压的风险，所以，把房产身上的实体经济属性跟虚拟经济属性分离就是最好的方法。

就像立法的人跟执法的人如果是同一人群，就会出现权利力过分集中无法有效平衡的问题。于是，世界各国开始让立法跟执法分离，于是效果非常好。房地产恰恰就是实体经济属性跟虚拟经济属性一直纠缠在一起，每次调控在遏制投机炒房的时候必然误伤自住刚需。

绝大多数人买房的时候虽然嘴上说是自住，实际上却盼着上涨害怕下跌。这就注定不分离自住刚需和跟投资投机的话，就根本无法区分投机炒房跟合理自住的区别。

让自住的人不要再顾虑房价的涨跌，让炒房的人不要再顾虑是否有人居住，就彻底解决了投机炒房跟合理自住的划分。

居住价值就是实体经济属性，投资价值就是虚拟经济属性！

居住权天生就是刚需自住，所有权天然就是投资投机。

让居住权跟所有权分离，彼此独立，互相平等可以对抗，就找到了解决方案。

于是，居住权终于在2020年5月28号的十三届全国人大第三次会议获得通过，并且在2021年1月1号正式实行。

图，民法典通过了居住权立法

居住权正式立法，跟所有权并列可以对抗，就是中国房地产划时代的改革。这就是在坚持房住不炒定位下，让房子的居住属性跟炒作属性分离，也就是让房子的居住权跟所有权分立，居住权就是居住属性，所有权就是投资炒作属性。

比如我前面文章写的一套600万总价的七十年产权的住宅，其中七十年的居住权的价值就是200万，剩下的400万就是炒作价值，也就是剥离了居住功能的所有权价值就是400万。

这400万的投资炒作价值的存在，原因就是以下几个因素:

1.房价上涨的收益属于所有权人

2.房价拆迁的收益熟悉所有权人

3.目前学区价值属于所有权人

4.目前落户价值属于所有权人

5.炫耀价值属于所有权人

6.产权到期后的续约权力属于所有权人

这六大价值，让很多人愿意多花400万去买600万的房子，虽然明明200万就可以买下居住价值，也要多花400万来买下所有权。

以前居住权跟所有权没有分离，让单纯居住的人不得不买所有权，本来可以200万只买居住权但是最终600万买下所有权附加使用权，于是被动成为了炒房客，一旦换房卖出是就成为了二套三套接入了遏制炒房呃呃呃对象。更重要的是，房价的涨跌对自己影响很大，只能天天关注房价变化，最终很可能成为了追涨杀跌的投机者。

现在，单纯居住的人可以只买居住权，同样拿到不动产登记证明，也就是用200万买下总价600万房子身上的居住权。这个时候，房价的涨跌就跟居住权人没有任何关系，居住权人不再关心房价的涨跌，只关注是否住的好能不能踏踏实实居住七十年。

这时，居住权跟所有权彻底分离，花200万买居住权的人跟花400万买所有权的人虽然相互依存但是彻底分离，居住权人只关注住的好不好，所有权人只关注房价涨不涨。

就像目前所有权人跟抵押权人也是互相依存同时互相分离，让商品房制度彻底活跃。购房缴纳首付的人就是所有权人，当贷款的银行就是抵押权人。这个时候银行不用关心房价的涨跌（只要房价不要暴跌就行），只关心利率高低和是否按时还款。而所有权人只关心住的好不好和房价涨不涨。

现在，再次把住的好不好跟房价涨不涨彻底分离，让房地产的属性从两权分立演变成三权分立，

租赁市场就是居住权转让市场，买卖市场就是所有权转让市场。

一旦居住权跟所有权分离，租房的人就不要担忧所有权的的变更会影响居住权的稳定，同样买房的人也就不再担忧居住权的变更会影响所有权的稳定。

这个时候，租房的人只关注居住权的居住价值，买房的人只关注所有权的买卖价值，彼此不再受对方的影响，房地产市场就可以在交易活跃中保持平稳健康发展。