为什么小产权房价是周边大产权房价的三分之一？

前面的文章，我告诉了大家一套房子的居住权跟所有权的价格对比是1:2的关系，比如一套600总价七十年产权的住宅，其中七十年的居住权价值是200万，剥离了居住权的纯所有权的价值就是400万。

观点发表后，很多人用北京最大的小产权房小区通州太玉园做对比，当前90平米的两居室大概成交均价150万左右，价格正好是周边商品房价格的三分之一。

小产权房就是在集体建设用地上建造的只能居住的住宅，由于产权属于集体所有，所有小产权房的本质就是剥离了所有权的纯居住权房产。

买小产权房的人，就是想用大产权房三分之一左右的价格买居住权的人。

当然也有部分买小产权房的人，都是在赌小产权房可以免费转正，或者至少不会被拆迁！

小产权房免费转正的问题已经彻底关上大门，除非补缴土地出让金转正还是有可能的，前提是符合规划要求，但是补缴多少就是问题，除非把差价都补上，但是那样根本就没有必要买小产权房，但是不补齐差价，那些买了大产权房的业主就无法接受。

在这种矛盾无法调和的情况下，当前对小产权房的处理方案就是不符合规划要求的一律拆除，符合规划要求的先搁置，等待后面的的法律法规来找到解决方案。

于是，今年5月28号刚刚通过的《民法典》全新发布了居住权法，2021年1月1号正式实行，给小产权房指明了出路。我们来看看什么是居住权。

图，民法典

民法典第366条，这样定义居住权：“居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。”

这条清楚说明，只有房屋的所有权人通过与居住人签合同，同时向登记机构进行登记设立，这时居住人就获得这套房产的居住权。

只要集体建设用地的所有权人可以设定居住权，那么小产权房就正式合法化了，当然这个合法是指的居住权的合法，并且可以拿到单独的居住权不动产登记证明。

一旦集体建设用地可以设定居住权，那么所有符合规划的小产权房就全部受到法律保护。带来的结果也是居住权跟所有权的价格对比发生变化，毕竟现在的小产权房还是不受法律保护的。

在2021年1月1号之前，也必然带来巨大的分歧换手量，一部分人想卖出，一部分人想买进，换手就是解决分歧的最好的办法。

分歧的原因，就是估值体系的重新确定，现在小产权房是周边大产权房三分之一的估值体系会不会出现巨大调整呐？