公司买房跟个人买房有什么区别

公司买房跟个人买房有什么区别

自从房地产调控进入到房住不炒定位后，房产投资的逻辑发生了很大的变化。

一个变化就是房价进入到平稳发展，对应的的调控政策就是哪个城市房价出现过快上涨就加强调控政策，哪个城市房价出现过快下跌就松绑调控，并且现在因城施策的调控反应速度很快，让房价基本在5%的浮动空间震荡。。

另一个变化就是短期炒房的途径被各种打补丁的调控政策堵住。比如限售五年，比如免增值税二改五，比如落户三年和离婚三年才能买房等等政策。

所以，房产投资的逻辑就分成了两个方向。一个是长期持有，踏踏实实挣租金回报，这个时候那些租金回报率高的房产就成为了理财产品，比如每年租金达到5%的房产，远远超过银行的理财收益，这个时候每年的租金收益就相当于每年不断上涨5%，并且是提前拿到房价上涨收益。即使房价不涨，每年的租金收益也能够覆盖贷款利息。当贷款还请以后，房子就完全是自己的了。

另一种方案就是短期买卖。由于个人短期买卖的路被封死，所以用公司名义买卖就成为了破解限购限售的途径。

公司名义买房不仅不限购，也不限售，可以随时买卖，还能通过股权变更让交易税费大大降低。方法就是新注册公司，自己成为公司的股东法人。用公司名义买房，房本所有权是公司名下，自己拿着营业执照是公司的股东法人，这样就保证了房产属于个人名下的安全性。

至于过户，就可以直接变更公司的股权，无需变更房本，直接在工商局和税务局办理变更就行。变更费用也非常低，各种变更费用加上公司评估费用，大概一万元左右就可以完成房产的过户。跟传统每套房十万几十万对比，一万元的过户费基本可以忽略不计。

虽然过户费用极低，但是公司购房的持有费用要提前明白，比个人持有房产要多一些，我们来给罗列一下。

1.注册公司的费用，包括注册费，代办费，注册地址费，一年的记账费，大概一万五千元左右。

2.每年的记账费，通常每年两千到五千之间。区别就是记账人员是否负责人，负责的记账人员会主动按时发报表，及时提醒各种风险，避免公司被核查罚款的行为。不负责的基本是被动性，很可能出现被罚款的可能。

3.持有期间的房产税。房产税通常有两种算法，一种是按照房价总额的0.84%每年缴纳，比如房价200万，每年的房产税就是1.68万元。另一种是按照年租金的12%缴纳，目前小微企业减半征收，比如200万总价的房产，每年租金4万，那么房产税就是每年2400元。可以看出来，用租金的方案最合适。

至于公司名下房产直接卖给个人，只要个人有购房资质，可以按照平价卖出，税率只有成交价的3%，没有各种增值税，比如按照100万卖出，只有契税3万。

综合来看，公司持有房产非常适合短线操作，而个人持有房产更适合长期持有。