资金到底流入房地产还是实体经济，关键就看这个指标

资金到底流入房地产还是实体经济，关键就看这个指标

国庆节刚刚过完，房地产市场就传来双响炮。徐州跟绍兴接连发布房地产调控新政，落实房住不炒定位和三稳目标。

不管是房住不炒还是稳地价稳房价稳预期，都会反复重申不把房地产作为短期刺激经济的手段以及防止资金过份流入房地产市场。

防止资金过份流入房地产市场，目的就是引导资金流入实体经济。

中国房地产市场，有一个大家都认知的矛盾说法，就是实体经济越差房价就越高。

这个矛盾说法，伴随着中国房价在一片质疑声中，不断震荡上涨。终于在房住不炒的定位提出后，房价止住连涨势头。

为什么实体经济越低迷，房价就越涨，近期央行公布最新LPR利率，再次给出了背后的矛盾心情。

最新央行网站公布了新一轮LPR利率：

（1）、针对实体经济贷款利率的“1年期LPR”降息20个基点，从4.05%降低到3.85%

（2）、针对商业房贷利率的“5年期LPR”降息10个基点，从4.75%降低到4.65%

很明显，本次LPR降息采取了非对称式降息，也就是针对一年期的面向实体经济的利率降了20个基点，而针对房贷利率降了10个基点。

显然，决策层是期望资金流入实体经济，而绝不能流入房地产领域进行炒房，这点非常清楚了。那么，资金真的不会流入房地产市场吗？

房住不炒是为了房地产市场平稳健康发展，而只有房住不炒，才能保持房地产市场平稳健康发展。

要明白这个道理，首先我们就要知道老百姓为什么买房，买房真的是为了住吗？炒房到底是怎么回事？

前面我的文章告诉了大家买房、卖房、抵押、出租的不同操作方法的定义。

所有操作，都是预期不同带来的必然结果！

买房就是预期房价上涨并且收获房价上涨收益的操作方法。

卖房就是预期房价下跌并且规避房价下跌带来损失的操作方法。

全款买房就是预期房价涨幅超过自己投资其他产品收益的操作方法。

贷款买房就是预期房价涨幅超过银行贷款利率的操作方法。或者说是贷款买房就是房价涨幅跟贷款利率的套利工具，所以，我们看到一旦预期房价上涨，就会有太多的人砸锅卖铁也要贷款买房，原因就是买房成为了低风险的套利工具。

抵押就是预期房价上涨并且解决急需资金的操作方法。

租房就是预期房价涨幅低于银行理财收益的操作方法。所以很多人说租房是因为没有钱的观点是错误的，因为承租人可以把钱放在银行理财，利息远远超过租房的租金，还能有大量盈余。

长租就是预期租金上涨并且捕捉租金上涨带来收益的操作方法。

短租就是预期租金下跌并且规避租金下跌带来损失的操作方法！

预期房价上涨并且希望房价上涨后卖给别人，获得房价上涨收益的人，叫做炒房客。

预期房租上涨并且希望租金上涨后租给别人，获得租金上涨收益的人，叫做二房东。

明白了以上不同预期带来不同操作方法的道理，所以判断未来房产投资的关键就是房价和房租的走势:

1.如果房价上涨，并且每年涨幅会超过房贷利率比如5%，那么多数人会选择买房。

2.如果房价下跌，那么多数人不仅不会买房，还会赶紧卖房，那怕是自住的人，也会卖掉房子改成租房。

3.如果房价平稳，涨幅在0%到5%之间，那么投资收益小于房贷贷款利率，所以投机需求出局，自住需求可以买房。而投资需求操作方案如下:

（1）房子租金回报率超过银行理财，可以买房长期投资，比如租金回报率5%，而银行理财收益4%。

（2）房子租金回报率低于银行理财，那么不可以买房，比如租金回报率2%，银行理财收益4%，这时把钱放在银行理财。

4.如果房租涨幅超过房价涨幅，那么炒房客就转化为二房东，如果房价涨幅超过房租涨幅，那么二房东转化为炒房客。

看到上面分析，就可以明白中央提出的“房住不炒”定位的原因，就是鼓励真实自住需求和长期投资需求，而对投机需求也就是短期买卖的需求坚决遏制的原因了。

同样，回到题目的话题非常清晰了，实体经济的资金会不会流入房地产，就看房价的涨幅，只要房价涨幅超过实体经济的贷款利息，那么实体经济的业主们就会选择买房而放弃实体经济，因为买房的收益高于贷款利息，套利空间就有了，自然也就会有更多人用实体经济的贷款去投资房地产，资金就流入房地产，哪怕说再多“严禁实体经济资金流入房地产领域”也没有任何用途，资金都是逐利的，哪里利润高必然流入哪里。

同样，如果房价涨幅低于实体经济利息，比如小于4%，那么资金就不会流入房地产，这个时候小微企业业主贷款的目的一定是从事实体经济。

所以，我们看到，近两年的房地产调控都是哪里房价涨幅超过GDP涨幅，哪里就会出台调控，把涨幅打下来，原因也就是非常清晰。比如徐州和绍兴刚刚发布调控新政就是这个道理。

未来，房价的涨幅基本控制在0%到5%之间，这就是决策层最期望的区间，在这个区间，既能保持房住不炒，同时也能保持房地产市场平稳健康发展。