为什么说明年一月一号以后，房住不炒政策就可以退出历史舞台

9月18日

为什么说明年一月一号以后，房住不炒政策就可以退出历史舞台

昨天，我发表了《用别人的名字买房，法律可以保证安全了！》的观点，给广大网友介绍了用居住权设定的方案解决父母出钱用孩子名义买房的安全性，也就是给父母设定居住权，最终孩子持有所有权房本，父母拿着居住权房本的互相牵制的安全性。

图，微信群留言

任何事物的安全其实都是建立在互相牵制的基础之上，没有牵制就没有安全，更没有平等，平等的前提就是建立在可以对抗的基础之上。

银行为什么敢给买房人贷款，安全性就是建立在抵押权的基础之上，买房人拿着所有权房本，银行拿着抵押权房本，抵押权跟所有权可以对抗，保证了银行的安全性。因为所有权人不还清银行贷款，是无法出售房产的，同时，银行可以拿着抵押权证通过法院拍卖这套房产来偿还银行债务。这就是抵押权对抗所有权带来的安全性。

同样，居住权来啦，让原来的两权分立变成了三权分立。三权分立看似复杂了，其实清晰了安全了。就像原来的公司结构都是老板一人说了算，这样的公司在创业的时候没问题，但是无法做大。而现代公司治理体系都是所有权跟经营权分立，董事长是所有权代表，职业经理人是经营权代表，双方各自发挥自己的特长，董事长聘任职业经理人，职业经理人在任期内履行自己的权力，双方各取所需各尽其能，这样的的公司治理体系才能让公司不断发展壮大成长为世界级公司。

中国房地产之所以设定居住权，就是房住不炒定位下的必然结果。所有权的核心就是在买卖中完成价值的发现（房价），居住权就是在居住时完成价值的表现（房租）。但是，如果所有权跟居住权不分离，所有的调控政策都会误伤刚需，比如家庭限制二套购房，根本无法辨别二套到底是刚需还是炒房，甚至三套也无法辨别。

房住不炒定位的本身就是把房产的所有权跟居住权进行了分立，房住就是鼓励居住权，不炒就是遏制炒作所有权。在所有权跟居住权没有分立之前的所有调控政策只能通过限制居住权的方法限制所有权，这样必然带来误伤或者调控不精准的情况。

就像经营公司，我们知道上市就是公司做大的标志，但是上市的根本却是让公司的所有权跟经营权彻底分立的体现。

公司上市，标志了可以在资本市场中炒作，所以才叫做炒股，这个时候炒作的就是代表所有权的股价。但是，公司的经营权是不受股价影响的，也就是职业经理人只有公司的经营权，职业经理人只需要把公司经营好让公司有持续增长的盈利能力就行。

这个时候，在资本市场上炒作的股民也就是股东们，根本没有必要成为公司的管理层，股东们对管理层只需要监督权，公司经营好就到期留任，公司经营不好就到期解雇管理层。

如果按照传统的方法，所有权人跟经营权人没有分立，必然的结果就是所有权人没有经营能力很可能把公司管理混乱，同样经营权人因为没有股权而无法执行管理权。这就是很多公司尤其家族公司无法做大做强的原因。

上市就是最好的办法，公司透明化管理，透明的核心就是所有权跟经营权分立，让股东监督，也包括潜在的股东以及交易机构监督，而监督的核心就是所有权人跟经营权人是否在各尽其职。

当所有权人同样也是经营权人的时候，就相当于房产的自住，也就是自己来享受居住权，公司经营的好坏完全自己来决定。当所有权人跟经营权人分立的时候，就相当房产的出租，也就是让别人来享受居住权，公司经营的好坏取决于受托人的经营能力。

这个观点就是我提出的房产就是城市的股票，租金就是城市的分红的观点。

决定股价的就是当前盈利能力和未来盈利能力，或者说股价就是未来盈利总和的当前变现能力。同样，决定房价的就是当前租金和未来租金水平，或者说房价就是未来租金总和的当前变现能力。

所有权跟经营权分立（居住权）后，最大的变化就是可以的独立运作了。比如股市中，股民炒作股价，对公司的经营没有任何影响，同样管理层的变更也没有必要股票停止交易。这样，所有权跟经营权都可以独立运营。

同样，居住权跟所有权分立后，房产就可以让所有权跟居住权独立运营，也就是房产的产权人跟居住人可以互相独立。产权人可以任意买卖房产的所有权，而居住权人可以出租房产收获租金收益。类似房东把房产委托给了二房东，房东可以随时卖出房产，只要买卖不破租赁就行。同样，二房东可以在使用权期限内出租房屋，房租的涨跌就是二房东最关心的事。房东把房子卖了，新的房东按照原来的租赁协议继续履行就行。只有租赁合同到期在跟新的房东重新签租赁合同就行。

随着居住权的正式确定，可以一次性买断七十年的居住权，跟所有权是同样的期限。这个时候，一套房子有一个所有权人，也有一个居住权人，所有权人可以买卖房产，居住权人可以出租房产。七十年后，所有权人通过补缴土地出让金跟国家重新签续租合同，而居住权人跟所有权人重新协商居住权价格签居住权合同。

当居住权正式实行以后，房住不炒政策也就是失去了存在的意义，因为房住不炒就是为了保护居住权人能够用合理的价格来享受居住权力。这个时候，就可以让居住权人单独购买居住权，而没有必要购买所有权来享受居住权。

那么，居住权价格到底值多少钱？