未来，手持现金还是手持能带来现金流的房产，谁才是“硬道理”？

一则前央行副行长吴晓灵提出的“手持现金做好潮水退却后的准备”的观点震惊房地产届，也震惊互联网圈。

图，吴晓灵老师吴老师作为拥有多年决策层背景的金融专家，提出的观点事实清楚理论清晰，我们来看看吴老师的主要依据。

（1）我们不仅要面临经济下行压力，还要应对各种系统风险，“股、债、汇、房”四个交易市场是国家金融的命脉，其中最薄弱、影响最深的是房地产。房价之所以不断上涨，有城市化因素，也有金融货币因素，还有供应影响，而这一切，都在发生改变。

（2）货币方面，2020年2月份，M2增幅才8.85%，到3月份就升到10.1%，一直到8月份达到10.4%，现在回过头来看，6月份的11.1%就是本轮货币“宽松”的顶点，随着经济的持续恢复，“非常时期”的货币政策正在考虑退出。

（3）供应方面，住房供过于求的趋势越来越明显。机构数据显示，从2012年4月至今，楼市库存的高点在2014年1月份，此后在去库存战略的作用下，一路持续下降，到2018年8月，楼市库存达到最低点，大多数城市完成了去库存任务，其中货币化安置政策也悉数退出。任何事物都有两面性，再来一次去库存谈何容易？近两年楼市库存也在反反复复上行，截至到2020年8月份，百城商品房库存同比增长7.5%，接近2016年12月份水平。在“3根红线”下，开发商势必会进一步加大推货量，库存还会进一步累积。

（4）需求方面，快速城市化时代已经过去，未来将处于一个缓慢增长过程，少子化现象不是政策所能解决的，不是想不想生的问题，而是敢不敢生的问题，刚性需求继续萎缩是一个不可逆的趋势。在住房总量饱和情况下，无非城市之间的结构性差异，是住老房子还是新房子的区别，作为先知先觉的开发商，意识到市场蛋糕开始萎缩，他们比谁都清楚，要不然也不会有玩造车、研究机器人、养猪等操作。

（5）房地产有没有泡沫？看两个简单的数据或可知一二。一是房价收入比，二是租售比，这两项我们都与国际通行惯例作一个比较。房价收入比是衡量一个家庭的住房购买力，指的是平均收入与平均房价的比值。某机构在今年5月份发布了一份全球房价收入比报告，我们三座城市包揽前三：香港、深圳、北京，分别为46.3、43.5和41.7，不吃不喝需要40年以上全款一套中值住房，而国际通行认为3-6是房价收入比的合理范围，即便考虑到国情，一般也不宜超过10。

（6）还有租售比，简单地说，就是一套房子出租出去需要多少年回本。有专家认为，租售比房价收入比更能体现房地产有无泡沫，据机构发布的数据显示，2019年上半年50座城市的租售比为1:592，远低于国际标准的1:200-300，厦门需要90年、北京和深圳也需要54年才能收回买房成本。无论是房价收入比和还是租售比，都与国际均值存在较大差异。

（7）这次疫情让我们明白，只有流动性好的资产才能让我们快速变现，只有有一定现金储备才能让我们从容面对生活。房子显然不属于此列，因为当遇到事情的时候，反而会延长变现周期。所以，我们不能把所有的资金都花在房子上，连首付款都是七拼八凑的更是不可取。

（8）当然，这并不意味着把所有钱都应存进银行，这主要是由于全球经济复苏不确定性造成的，为促进经济发展，仍会有量化宽松的氛围，手中的现金仍然存在被动贬值预期，从这个意义上看，资产的泡沫不仅仅是房地产，其他行业也是如此，如何选择相对抗风险的资产，也到了历史的关口，这也是我们做好潮水退却后准备的根本所在。

吴老师的观点非常犀利，我也非常赞同，针对吴老师的观点，我只是提出一些补充观点。

到底是持有现金还是持有房产的问题，吴老师说的很清楚，那就是疫情让“只有有一定现金储备才能让我们从容面对生活。”而房产天然作为双重收益的资产，现金流也来源于两方面，一个就是卖出的现金，另一个就是租金的持续收益。

现实中，房产的卖出未来会越来越难，交易周期也越来越长，但是租金收益正好相反，不仅立刻变现，还能提前拿到现金。包括我本人以及身边的很多人在本次疫情期间都是依靠提前布局了高租金房产，租金收益平均在年化4%－5%之间，依靠租金收益的现金流坦然应对疫情。

而吴老师提到的中国房价的房价收入比和租售比的泡沫，恰恰就是房地产的金融风险，而非房地产风险。而“做好潮水退却后准备的根本所在”就是规避那些泡沫严重的房产，持有没有泡沫的房产才是从容应对潮水褪去带来的风险。

至于房产未来需求，吴老师认为“未来将处于一个缓慢增长过程，少子化现象不是政策所能解决的，刚性需求继续萎缩是一个不可逆的趋势。在住房总量饱和情况下，无非城市之间的结构性差异，是住老房子还是新房子的区别”。我认为，未来房地产最大的需求就是替代理财产品成为老百姓储蓄的替代工具。以前大家买房是用房价的涨幅替代出租，随着房住不炒定位成为常态化，租金回报率替代房价涨幅，只要租金回报率超过银行理财收益，高租金房产必然会成为替代理财的老百姓储藏财富的工具。