被掐住咽喉？住宅类地产私募全面暂停备案，大洗牌或将开始

据最新消息，近日中资房企融资政策进一步收紧，作为国内房企融资重要渠道之一的房地产私募基金的发行将面临更加严厉的管控，住宅类地产私募基金将全面暂停备案。

知情人士透露，本周，中国证券投资基金业协会窗口指导（实际上带有很大程度的强制性）多家地产私募基金，明确住宅类房地产私募基金将暂停新增备案，已上报项目将不会批复，但现存项目不受影响。

截止去年末，私募股权投资基金对房地产行业的在投金额为8430亿元左右，总体占比为13.5%。

早在今年3月份，就有迹象表明地产私募将有重大调整，当时不少私募表示，已提交备案申请的产品迟迟没有反馈，甚至有人反映说监管部门最近都不会给住宅类的地产基金产品备案通过，但真实情况如何，尚无确切说法。

现在差不多算是实锤了，只等官方发布正式公告了。

房地产私募的繁荣与倾颓

作为资金密集型行业，融资是房地产行业必不可少的支撑。房企的主要融资渠道有银行贷款、股权融资、债券融资和非标准债券融资（简称非标融资）等。

2010年以来的楼市调控，使房企银行贷款和房企发债受到限制，由此，非标融资业务兴起。房地产私募基金在非标业务盛行下得到快速发展，发行规模和发行数量迅速增加；

2015年地产私募蓬勃发展，很多私募机构大量招聘业务人员，大范围地销售产品，一度催生了民间私募投资的高潮；

然而2016年以来债券违约事件频发，金融去杠杆（降低企业负债率）应运而生；

2018年地产私募集中爆雷，基金业协会等监管部门发布了众多新规定，地产私募的生存空间越来越窄；

2019年开始，地产私募进入行业肃清阶段，在基金业协会能查询到的跟地产有关的私募基金产品屈指可数，新增备案的地产私募更是少之又少，大量投资人流向别处。

不少私募笑称“这年头谁还正儿八经地去搞地产基金？”

此次地产基金产品备案的暂缓，有可能是监管部门注意到了行业实际情况很难满足监管要求，也有可能是监管部门将针对目前的乱象进行集中式梳理和整顿。

中资房企融资渠道再收紧

自去年8月以来，住建部为控制房地产企业有息债务增长设置的“三道红线”（剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍，不得融资），卡住了不少房地产开发商，包括行业巨头恒大在内，都在想尽一切办法回笼资金降低负债率。

再加上私募融资这条路被堵上之后，房企的融资成本被迫提高，这对极其看重现金流的房企而言，无疑是一个巨大的挑战。

供给端价格受到调控限制不能提价，只能通过降价卖房、出售资产等方式快速回笼资金。一直奉行高杠杆的行业巨头中国恒大深陷债务漩涡，只得努力自救：下调多地房价，打折出售恒大汽车、恒大物业的股权……今年5月31日，还举办了一个“购房节”优惠大促销活动，据说效果还不错，6月单月销售716.3亿元，销售回款704.5亿元。

新一轮房地产淘汰赛来临

俗话说“瘦死的骆驼比马大”，像恒大这样的行业巨头尚可勉强自救，但对于岌岌可危的中小房企来说，处境就十分艰难了。

今年已有多家房企突发爆雷，比如深陷债务风波的蓝光发展；更多中小房企如红星地产、彰泰集团等，则在轰轰烈烈的时代车轮下，四处寻找买家……资本的“寒冬”已提前到来，未来会有许多中小房企退出历史舞台，到处都是合纵连横的身影。

以前主要是小房企被兼并，而现在房地产行业内还开始“大鱼吃大鱼”。7月18日远洋集团、远洋资本收购红星地产70%的股权，要知道总资产1000亿的红星地产也并非小型房企，母公司为了稳住现金流不得不“贱卖”红星地产。

开源证券认为，今年“两集中”政策（重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应）的出台，利好深耕一二线城市的龙头房企，因为该政策将主要有两方面影响：一方面改善竞争格局，加速中小房企出局；另一方面，土地拍卖可以“零售改批发”，一二线城市土地溢价率有望下降，改善房企毛利率。

如今，政策调控可谓是“三稳”齐备。针对房企的“三道红线”政策，主要是防止房企加金融杠杆，可以理解为稳预期；“两集中”政策，可以理解为稳地价；各地地方政府出台的“限购”、“限价”等举措，可以理解为稳房价。

房地产行业正在加速洗牌，明年的行业大动作会只增不减，现在只是一个开始。

未来房地产行业会进一步分化，房企会向龙头企业靠拢，头部房企和大型国企、央企正在成为绝对主角，马太效应（强者愈强、弱者愈弱的两极分化的社会现象）会更加明显。

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