楼市要变天？全国土拍多数推迟…

近日，有人注意到，很多大城市纷纷推迟了在八月份进行的第二轮集中土拍。几天前，上海市土地交易事务中心也发布了推迟土地集中出让的官方通知。

八月份以来，深圳、青岛、天津、长沙等主要城市，也都官方发布通知，延时或者暂停了土地拍卖活动。以上这几个城市都是各自所在地区的核心城市，它们的反应释放了一个重大信号——全国在第二轮集中土拍或将有所调整。

而土地是房地产行业的基础。在目前加紧房地产宏观调控的大背景下，本次对集中土拍的调整，极有可能是要从源头上对房价做出进一步的收紧控制。

什么是集中土拍？

笔者有必要稍微给大家介绍一下。

很多官方文件以及自媒体所说的土地出让，是指国家按照土地所有权与使用权分离的原则，把国有土地以约定的面积、价格、使用期限、用途和其他条件，让与土地使用者占有、使用、经营和管理。

在房地产行业，土地出让也就是指政府将土地使用权让给开发商，并收取土地价格的行为。

2002年，原国土资源部出台11号文件，规定经营性土地的出让，必须经过公开的招标挂牌拍卖等形式，改变了以往协议为主的土地出让模式。

这便奠定了我国目前的基本土地出让方式，通过招拍挂的方式进行。

在过去相当长的一段时间里，土地竞拍是各城市地方政府自己制定土地拍卖计划。到了2021年，全国22个重点城市推行土地集中出让制度，也就是常说的集中土拍，涵盖4个一线城市和18个热点二三线城市。

这里所说的集中，简单来说就是要求各地在相同时间以相同流程进行土地出让拍卖。主要体现在以下两方面。

一是集中发布出让公告，每年不超过不超过3次，时间间隔要相对均衡，地块梳理要科学合理。

二是集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应连续集中完成拍卖活动。

为何要采用集中土拍？

至于为什么选择了集中土拍的新形式，我们得先看看房地产历史上出现的“地王”问题。

“地王”现象也就是在某些大城市，重点地段的土地，在出让过程中价格经由招拍挂被推上了“天文数字”。

衡量土地拍卖行情的标准是溢价率——计算公式为土地溢价率=（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100%。

而这些所谓的“地王”，溢价率都出奇的高。

2016年8月，上海静安中兴社区的一块住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以高达139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王纪录。

而土地价格上升，必然导致房价上涨。一方面，房地产开发商为了弥补拍卖土地的开支，只能将房价提高，也就是说，炒上天的地皮价格最终还是由消费者买单。另一方面，昂贵的土地出让价格本身就释放了一种积极的市场信号，有利于房地产投机者们借机炒作，进一步抬高房价，并且引起消费者盲目买房的现象。

而为了控制土地拍卖的不合理溢价，各级政府相继出台了新的政策。其中，今年新发的集中土拍，算是较为全面和彻底地一次改变。

为什么说集中土拍能够抑制土地价格的非理性上升？

原因在于这个每年集中拍卖3次的规则上。

土拍有着较高的准入门槛，参与者需要按比例缴纳保证金，这个保证金对于房地产开发商来说，也不是一个小数字。

竞拍保证金至少是土地成本价即起拍价的20%，假设有一块价值100亿的土地开始叫卖，参与拍卖的每一个房地产公司都得先交上20亿。这只是最基本的情况，不少城市还制定了更高的保证金比例。

根据其他媒体爆料，重庆和郑州目前需要50%保证金，青岛则需要100%保证金。

同时，对于房地产开发商来说，每参与一次土拍，缴纳的一大笔保证金就会被冻结一段时间。

即便是大型的房地产开发商，基本上也要经过很多次土拍，才能拿到一块地。

所以它们的抢地策略，不是准备超大量的资金同时多点竞拍，而是利用不同城市同地块竞拍的时间差，实现保证金的循环利用。

以前，一座城市每年会进行十几轮土拍，且拍卖的时间一般都是由当地政府制定的，开发商有充足的机会把资金循环使用，不断参与各城市的土拍。

一次竞拍没成，只要稍微等待一会儿，房地产开发商又能在资金解冻后去其他城市抢地。

但如今改成全国集中拍卖后，每年全国土地拍卖只会有3次，所有重点城市集中在一个时间点进行土拍。

2021年第一轮集中土拍时间点（来源：腾讯网）

这就导致了一件事，房企可以参与拍卖的机会大幅度减少，以前可以循环使用的土拍资金，现在在一年内最多只有三次使用的机会。

这样一来，房企必然对自己的拍卖机会精打细算，很大程度上抑制了土地拍卖的疯狂势头，像“地王”那样不合理推高土地价格的情况便较少再出现。

但是集中土拍的本质仍然是拍卖，那么在拍卖过程中也可能存在着竞价不断攀高以至于远超过土地价值的现象。

也就是说，单靠集中土拍，并不能真正杜绝“地王”的重现。

本轮土拍延迟又有何目的？

8月11日，市场放出了一个重要消息。自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。

这个新规从根源上对土地拍卖溢价作出了明确上限，意义重大。

而全国多地的土拍延迟，也被认为是针对该条新规做出的调整。毕竟政策出台之时正值第二轮土拍的黄金时间段，通过延迟的方式进行缓冲，有利于让各地政府留出时间调控，也有利于房企重新审视自己的拿地计划。

“土地成本过高，捆绑条款过多，开发利润空间微薄，影响了房企拿地积极性，这些问题会在接下来的供地中有所调整，至少会给房企留下适当利润空间。”一位上市房企人士在接受媒体采访时表示。

而对于房企来说，拿地成本过高而楼房价格又被压低，那么它们只能在楼房建设在压缩成本，结果就是房屋质量下降，从而造成房地产纠纷事件。

2020年以来，房地产投诉不断。据中国消费者协会官网数据显示，2020年有关的房地产行业投诉为7993条，同比增长18.1%，并达到近5年最高。其中售后服务和质量问题占比达到了20.1%，该比例也比去年有所上升。

就连很多全国有名的房地产开发商，在各网络平台上都是骂声不断。

如果不降低土地成本而一味地压低房价，这是有悖于经济原理的，结果只能是在房地产质量上产生更多的问题。而这一切，不仅影响房地产的业务开展，其损失相当一部分也是要由购房者自己买单。

本次土拍政策的再调整，就是要在源头上将房地产的成本降下来，这有利于协调各方利益，更是社会公平的一大体现。

本次在多地集中土拍的延迟，可以说是短期内的缓冲措施。至于以后会出台怎样的措施来调控房地产行业，让我们拭目以待。

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