2021年的这个秋天，楼市没有迎来金九银十，只有彻骨的寒意。

房地产的神话将成为传说，开发商如此，炒房客亦是如此！

9月27日傍晚，央行发布了“货币政策委员会2021年第三季度例会”的新闻通告。仔细阅读会议通告，不难发现，这次与以往的会议通告相比，表述上明显不同。

其中，最大亮点是两个维护：

第一，维护房地产市场的健康发展；

第二，是维护住房消费者的合法权益。

这被媒体称为“两个维护”，让一些财务状况紧张的开发商老板和苦等按揭的买房人如渴盼“甘霖”一般眼前一亮。并且一度引发地产股集体反弹，恒大当天反弹8%。

这两天，《证券时报》也发文呼吁要给房企多一点时间，实现软着陆——如果不是感觉到了风向变化，《证券时报》是不会发出这样“不讲政治”的文章的。

上述新闻出现的背景，正值个别房企陷入债务困境、热门城市楼市开始横盘、部分三四线城市出台“限跌令”、一二线城市出现土地流拍现象之际，上面这些消息，究竟释放了什么信号？是否意味着调控即将见底？一时引发了很多人关注。

我先给出结论：这些变化是利好，尤其是关于房地产的“两个维护”的提法对房地产市场是大利好。

楼市低迷后，可能出现群体性事件，在处理的过程中，金融机构至关重要。现在央行货币政策委员会例会提出了“两个维护”，给楼市传递了暖意。

而且你要知道，央行的货币政策委员会例会，很少在通稿里提及房地产，因为这压根就不是他的任务，房地产市场是不是健康发展，这个应该是住建部门的责任。至于维护住房消费者的合法权益，顶多能跟央行扯上关系的，就是房贷利率。

这次罕见提及，可以说信息量极大。

另外，最近一些之前房地产长热不衰的城市如杭州、南京、成都也都陆续出现土地拍卖遇冷、大面积流拍现象，长春、珠海等城市甚至还被迫出台了救市措施。

而网上对这类信息议论的监管明显放松，也很耐人寻味。

“维护房地产市场的健康发展”。这一表述意味着，关于房地产的信贷政策，或许会有微调，以避免“多米诺骨牌效应”产生。

但涉及宏观层面，后面具体会怎样变化，我们不能妄加猜测，但在后续调控政策出台、尺度拿捏上，大概率会有所缓和。

与大的宏观政策相比，普通人更关注的是，“维护住房消费者的合法权益”这一表述。

何为“维护住房消费者的合法权益”？

对此，官方新闻稿里并未做出详细表述，但从最近官方媒体以及各界传出的信息来看，至少有两重信号是比较肯定的。

第一，防止烂尾，要保障期房的及时交付。

最近1年，部分龙头房企不时遭遇债务问题，个别楼盘被迫停工，已经缴纳了首付的购房者，面临着项目烂尾的风险。

即使没有烂尾，也是草草交房，质量一再“缩水”，各地交房即维权的事情并不少见。

在预售制下，一般新建楼盘工程进度达到2/3以上，就可对外预售。虽然根据规定，预售资金必须纳入政府监管账户，但预售资金被开发商频频挪用早已不再是新闻，许多地方资金监管并未真正落到实处。在现实背景下，如何防止因债务问题引发楼盘烂尾，就成了关键中的关键。

所以，即便房企遭遇债务危机，“保交房”也必须放在第一位，而预售资金监管的力度必须要硬起来了，不能等到出事了才会补漏。

第二，楼市调控，应尽量避免“误伤刚需”。

在楼市里，刚需应该是受到保护的对象，而多套房的持有者才应纳入严控之列。

当前一个很有意思的现象是，首套房利率居高不下，并有随着调控不断上涨之意，而2套跟首套利率的差异未能明显区别开来。

为了防止楼市过热，许多城市的调控基本都是“一刀切”模式，确实误伤到了一些刚性购房需求。

而且，现在的住房按揭贷款收缩的比较紧，甚至一些楼市热门城市基本上已经不怎么批房贷了。大家可以想想，现在都还没有买房的人，如果没有贷款，想生生买下一套房子，几乎是不现实的。

所以，接下来按揭政策可能会按照法制化、市场化的原则进行调整，维护消费者的合法权益。

可以说，调控可能已经过了最紧时刻，但开发商很难再回到过去的好日子了。

普通买房人，该如何选择？

从目前监管态度来看，维护房地产市场的健康稳定，意义很明确，楼市不能过热，但也不能过冷，说白了防暴涨也要防止他暴跌。

9月份开发商的到期债务规模高达百亿元，是单月偿还最大额度。在债务压力下，很多房企都开启了降价潮。

据笔者了解，现在包括某园等多家开发商已经定下了10月份开始到年底的抢收任务，也就是说已经下定决心要降价回款，优惠力度会越来越大。

所以估计到年底前，肯定有大规模地打折促销。已经大涨过进入下跌周期的城市，还是会接着跌；已经充分回调的城市，随着楼市政策松动，暂时可能会企稳。

对于投资性购房者：

可以肯定的是，现在炒房无异于火中取栗，有可能是自己“找死”，如果不是刚需或着急改善，真的不建议大家再去买房了。

对于刚需族：

近期到年底这段期间有购房打算的小伙伴，可以开始关注起来了。

购买原则有两个：

买房买现房，最起码也要是准现房，期房就算是跟你宣传出花儿来，也不要尝试；

买国企开发商的房子，某大不用说，像某园、某创、某地、某骏等民企开发商，别管它排名全国第一还是第二，能避开就避开，买了这些开发商的期房，等待你的，可能另一种“惊喜”，这些都是笔者亲身经历，血的教训。

另外，如果没有新房执念，相比期房、准现房，购买地段不错、产权清晰、运营成熟的二手房风险相对最小。

由于市场低迷，二手房有价无市，此前好地段、价格一向坚挺的二手房，也有了一定的议价空间，对于刚需族来说，这是个上车的好机会。

不管如何，买房可以不用那么焦虑，有更多选择的机会了，真羡慕……