从二手房停贷，到杠杆投资的艺术

这段时间，有不少港漂朋友跟我交流，探讨在香港买房还是在深圳买房好的问题。

本来想单独做一期节目来聊一聊这个话题。恰巧，最近内地房地产市场传来二手房停贷的消息。这个消息提供了一个不一样的视角来考虑买房的问题。

二手房停贷？

首先来说说二手房停贷的事情。这个消息你可以说是，也可以说不是。

有银行对这则消息的官方回应是并未暂停房贷业务，只是放款的时间会有放缓，原因是受调控政策影响。

而有记者统计了武汉、深圳、广州等市的二手房贷款业务，很多大行确实是暂停了二手房的贷款业务。

即使有些银行可以受理，但通常需要排队，要等很长的时间。并且审批的条件比以前苛刻很多，名下有消费贷、经营贷的，一律不准放款。

虽然二手房停贷的消息不尽确切，但不争的事实是，无论是首套房、还是二套房，贷款的利率都在LPR的基础上上浮了不少。

首套房的实际贷款利率在5.5%左右，而二套房的贷款利率多数都接近6%，不少城市二套房的贷款利率甚至超过6%。

两道红线

那什么样的调控政策会使得二手房贷款难、贷款利率增加呢？

这个大背景就是我们之前节目《时代浪潮中，中产要面对的三头灰犀牛》里面提到的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

这个通知是人民银行和银保监会在2020年12月31日发布，并在今年1月1日起正式实施的。

这个通知为银行业的房地产贷款划出了两道红线：一是总的房地产贷款占比上限、二是个人住房贷款占比上限。

通知根据银行的规模分了五个档次，像是中资大型银行房地产占比上限是40%，而个人住房贷款占比上限是32.5%。

从这些银行发布的年报情况来看，不少银行个人住房贷款占比都已经突破或者接近通知里面规定的上限。而马上这些银行就必须发布2021年的中期业绩报告了，所以停止或者压缩二手房贷款就是很自然的一个事情了。

那为什么着力点在二手房，而不是新房呢？

第一个原因是新房的销售可以贡献地方的GDP，同时政府也有财政的收入。而站在国家的角度，除了不多的印花税之外，二手房的交易只会增加投机的风险。

2015年之后，全国商品房新房无论是销售面积还是销售额，都上了一个台阶。总量大、增速高。

这些新房上市，会转成二手房的库存。而当中的不少交易，都是一些投资投机者准备在价高的时候套现赚差价的。

目前房价高企，这些投资投机客有很大的动力卖出。而限制二手房的贷款，就限制住了交易，这样就不会出现大规模的抛盘。

两道红线出来之后，对于炒房客来说，应该能够感受到刺骨的寒风。

杆杠买房艺术

房地产不光有很强的居住属性，还有很强的金融属性。

而用杆杠买房，就能利用房地产的金融属性，来放大人与人之间的财富差别。

香港居民很早就将这个朴素的道理总结为一个词“上车”，也就是说对于买房的人，财富是登上了高速的列车在增长。

而目前内地的两道红线，就是冲着房地产这种金融属性去的。失去了银行的信贷，内房的金融属性就大大褪色。

讲到这里，我们来回应一下一开始港漂朋友们提到的在深圳还是香港买房的问题。

首先要考虑的是自住还是投资。

随着内地的金融去杆杠，房子作为投资投机品的角色一定会越来越淡化。如果买房是用来投资的时候，那么一定要留意流动性的风险。

二手房失去银行信贷的支撑，如果作为投资方，往后会越来越难以找到接盘者，毕竟能够全款买房的还是少数。

而香港的房地产属于自由市场，交易受到政策的影响相对比较少，作为投资的话，要退出套现相对比较容易。

第二个需要留意的是借贷成本，目前内地的按揭利率在5.5%左右，而香港的借贷成本在2%以下。

一套800万的房子，按照三成首付，30年的按揭，在内地需要付的总利息大概是600万左右，在香港需要付的总利息在200万左右。两者的利息差都足以在一线城市买一套小房子了。

第三个需要留意的是“加按套现”的灵活性。很多人对于杆杠的理解仅仅停留在放大收益和风险，然而理财高手会懂得用杆杠来提升资产的流动性，加按套现就是其中的一种方式。

在内地按揭买房，即使房价上涨，那也只是纸面财富。而在香港按揭买房，房价上涨却可以通过“加按套现”来为自己增加现金流。简单来说，就是将原本抵押给银行的物业，再进行一次按揭贷款安排，将房价上涨的部分套现成现金。这笔资金可以用来再投资或者作为生活应急。

这种操作在内地是不被允许的，而现在整体的基调是金融去杆杠，以后更不可能允许这种操作。在楼价上涨的通道，“加按套现”可以使得房地产活起来，而不是真正的不可流动的资产。

结语

二手房停贷这个事件的大背景就是金融监管层多次提到的，房地产是金融风险最大的灰犀牛。

而不久前，银保监会郭树清主席在陆家嘴的金融论坛上再次重申：押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。特别是对于那些首付都用杆杠的人，这一系列收紧的政策一定会给他们沉重的打击。

不管是去年8月份对于房地产企业的三道红线，还是今年对于银行业的两道红线，国家的出发点都是为了提升金融体系的稳健性。

但是，这些政策并不能成为我们看空楼市的理由。毕竟中国经济的增速在那里，房子作为城市的股票，一定会伴随中国经济的发展而发展。

我们在这里想要强调的是，内房的金融属性会逐渐减弱，在购买的时候一定要注意流动性的风险，特别是通过按揭买房的投资者。

相反，香港的房地产属于自由市场，金融属性仍然很强，这是和内房很不一样的地方。