关心恒大债务？还是先关注自己家庭的财务健康吧

经历了一段长时间的风光无限之后，这两年房地产企业在去杆杠的大背景下开始要挨日子了。

对于头部的房企，股价一直跌跌不休，尤其是恒大，从2018年最高点下跌了不止3/4。

除了政策的影响外，投资者对于恒大最关注的就是其债务问题。

恒大债务问题

恒大的债务问题，一直是一个谜团。

去年恒大因为对赌协议，需要承担额外1300亿的债务，在快到期之前，许家印凭借自己的个人“朋友圈”，通过“债转股”的方式化险为夷。

今年伊始，恒大在财务方面频频传来好消息。

6月30日，恒大集团对外透露，目前恒大有息负债约5700多亿，与去年8700多亿的最高峰比，大幅下降了3000亿。恒大目前净负债率已降至100%以下，顺利实现一条“红线”变绿。

不仅如此，在7月1日这个特别的日子，恒大向广东扶贫项目捐了1.2亿，累积捐款超过35亿。

在7月15日的集团公告中，恒大又宣布，将在7月27日举行董事会会议，讨论特别分红计划。这一切，都让人觉得恒大不差钱。

然而，关于恒大债务的疑问从来都没有停止过。

今年6月，恒大被卷入商票逾期兑付风波。虽然未经证实，但也并非空穴来风。

根据各家房企的年报，截至去年年底，恒大的商票余额为2052亿，比其它房企商票余额的总额还要多。由于商票是无息负债，圈内人士猜测，恒大实现一条“红线”变绿，实质是将有息负债腾挪到商票。

而最近广发银行宜兴支行以诉讼前保全为由，向江苏省中级人民法院申请冻结恒大1.3亿的资产获得通过，更是使得恒大的股债双杀。

虽然恒大发出官方声明，认为其在宜兴支行贷款的到期日是2022年3月27日，宜兴支行这是滥用诉讼前保全的行为，将会依法起诉。但是，这个声明并没有办法止住股债的跌势。

截至完稿时，恒大股价两天下跌了30%。

家庭债务健康

对于像恒大这种，财务情况像迷一样的公司，我的建议是不要轻易接飞刀，搬个小板凳，当个吃瓜群众看戏就好。

我个人不喜欢财务杆杠过高的公司，因为杆杠过高，净资产收益率就会被扭曲，波动大，从而导致股价波动大。

衡量公司债务健康有一个指标叫做“债务/权益比”，就是用公司总债务除以股东总权益得出来的比例。

图：恒大债务/权益比

图：万科债务/权益比

我们对比一下两家龙头房企恒大和万科，截至2020年底，恒大的债务/权益比是223.1%，而万科的债务/权益比是74.2%。从这个指标我们可以看出万科的债务健康情况比恒大好很多。

过高的债务对于企业不是什么好事情，对于家庭来说，同样也是潜在的雷。

对于大多数的中产家庭，财富都集中在房子上面。能够全款买房的家庭不多，大部分家庭都是通过按揭的方式来买房。

也因为这样，很多家庭的负债就集中在房屋按揭贷款。在房价上涨的通道，按揭让业主通过杆杠使得家庭财富比没有上车的家庭增长得快。

然而，没有资产只涨不跌，在房价下跌的时候，有一种爆雷的方式，会使家庭财富遭受毁灭性的打击，那就是call loan。

在正常情况下，借款人准时还款，都能够跟银行相安无事。然而，但房价快速下跌的时候，如果房子的市价低于未还的按揭贷款，银行就有权力要求借款人立刻偿还本息，这就叫做call loan。

例如，1000万的房子，首付三成，向银行借了700万，还了一段时间还剩下650万。如果当时房子的市价跌破650万，这时候房子就被称为负资产。发生负资产的情况，就很有可能触发银行call loan，即是要求立刻清偿650万的本金再加上利息。

对于大部分家庭，一下子要凑齐650万的现金谈何容易。如果银行call loan，而业主又没办法在指定时间偿还贷款的话，银行便可收回房子拿来拍卖。

香港在2003年SARS的时候，经历过房子大跌，导致不少人被银行call loan，最后因为经济压力过大，跳楼自杀。这种情况的发生，就是因为买房的人没有把握好债务杆杠而引起的。

虽然内地的买房者很幸运，房价没有发生过崩盘导致call loan的情况。然而，call loan的条款却是存在于我们的按揭贷款里面的。

有按揭贷款的朋友可以看一下自己的合同，里面都会有这么一条条款：“贷款人有权力宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”。

结语

对于大多数的中产家庭，因为按揭买房而背负了高额的债务。在房价上涨的通道，会因为这种债务杆杠而使得家庭财富快速增长，但在房价下跌的通道，却有可能踩上因为房子变成负资产而被银行call loan的雷。

即使房价没有发生崩盘，对于普通家庭，财务还会因为经济支柱的失业，家庭成员发生意外、患上大病，没办法及时还贷而被银行call loan。

对冲失业的方法是增加被动收入，增加副业的收入。转移意外、大病风险的方法是购买相应的保险。

衡量家庭债务健康的状况，我们也可以用“债务/权益比”这个指标。对于家庭，这个指标里面分子指的是家庭的总债务，而分母指的是净资产。

这个指标如果太低的话，债务情况相对是比较好的，然而因为没有善用资产杆杠 ，家庭未来财富增值的速度会比其它家庭慢。

但是，如果太高的话，遇到市场不景气的时候，又会有机会踩上call loan这种雷。

那么，这个指标到底是高好，还是低好呢？实际上没有标准答案，要因应家庭未来的收入情况，贷款的利息，家庭经济支柱的年龄范围来决定。

但通常来说，如果这个指标超过100%，就要引起重视，尽快想办法将债务负担降下来。