跌了也不行？房价不仅“限涨”还要“限跌”？

在全国坚持“房住不炒”的宏观政策背景下，各城市相继出台相关措施控制房价上涨。在多方共同努力下，今年以来中国房地产行情不断降温，绝大多数城市房价回调。

在全国抑制房价上涨的势头中，有的地方却出台政策限制了房价的下跌规模。

据红网8月11日报道，岳阳市住房和城乡建设局下发《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，要求岳阳市新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统将会提示无法签订商品房网上签约买卖合同。

简单翻译过来就是，房价买卖时的成交价格不能比最初报价低15%以上。不少媒体也将之称为今年的第一“限跌令”。

这一政策的出台必然与近期该城市的房地产行情有关。从国家统计局在8月16日官方公布的最新70城房价指数中可以看到，7月份岳阳的新房价格环比下跌0.7%，跌幅在70个大中城市中排名第一，二手房跌幅也达到了0.6%，在70个大中城市中排名第二。

（来源：国家统计局）

根据克而瑞提供的数据，自今年6月开始，岳阳新房价格出现了断崖式下跌。5月岳阳的全市平均房价为7605元/㎡，6月跌至6558元/㎡，7月再度跌至6492元/㎡。

另据媒体报道，岳阳近期的房地产行业不容乐观。不少房企投资信心有所下降，并且面临较大的债务压力。因此，房地产营销乱象频发，有的房企为了早点收回资金，对楼盘进行恶意降价，造成近期的市场混乱。

可见，岳阳出台此政策，主要也是基于本市近期的房地产环境。房价的持续下跌促使相关部门在8月初果断出手，下达了全国首个“限跌令”。

房价大跌好不好？

不少网友对“限跌令”表示不解，在目前房价依旧普遍居高的情况下，房价下跌了，普通消费者更容易买到房了，国家“房住不炒”的目标也更容易实现了。那么，为什么还要限制下跌呢？

其实，国家反复强调的“房住不炒”，本质是要求“稳”，稳房价、稳地价、稳预期。房地产大涨不是稳，大跌也不是稳。从长期来看，房地产仍有回调的空间，但是短期内的价格过度下降并不利于维持房地产市场的稳定。

从历史经验看，其他国家就曾因为房价突然大幅下跌而付出惨痛代价。

上世纪30年代的大萧条，读者们并不陌生。但是很多人不知道，大萧条的起源与房地产行业息息相关，那便是1926年的佛罗里达房地产危机。

在20年代初的虚假繁荣之下，佛罗里达的房地产行业蒸蒸日上。到了1926年，一场飓风来袭，毁坏了大量房屋。在此之后，购买者对当地失去了信心，纷纷抛出自己手中的房产，房价暴跌。

另外，不少人的财富因为房价的暴跌和泡沫的破裂而化为乌有。在房地产的震荡之下，全美国股市也开始持续走低，经济萧条就此开始。

离我们更近的，是90年代的日本。同样由于早期经济泡沫的过度拉升，1991年东京房价3个月内暴跌65%，交易量大幅减少，银行贷款难以持续，一夜间无数持有房产的人损失巨大。

更严重的是，在房价崩溃前，日本人大多贷款买房，不少人自工作开始就背负着购房的债务。问题在于，房价缩水但债务并不缩水，这也意味着他们借到的钱都打了水漂，但是要还的数额却还是那么多。贷款者失去了用房子抵押还债的退路，即使卖掉房子也不能还清高额的房债。

如果说，房价不合理地走高给经济埋下了定时炸弹，那么短期内的房价崩盘就成为了危机爆炸的导火索。

而目前我国的房地产购买者当中，按揭贷款买房占比也很大。如果出现过度下跌，他们很有可能将像当年的日本一样，债务负担严重加大。

为了避免类似的事件在我国上演，各地政府从本地的实际情况出发，适当地对房价的上下起伏进行调控，防止短期内房价过度下跌，在笔者看来，这是非常合理的。

为什么要控制下跌？

网友们还持有另一种观点：为什么一开始不限涨？现在好不容易跌了却来限跌？

笔者认为，这个问题的根源，在于房地产行业的城际差距。

虽然我们常说全国地产一盘棋，但是不可否认的是，在不同地区，房地产的价格走势有着截然不同的区别。最简单的，过去一段时间以来，一线城市的涨幅远远高于其他城市，如果再考虑南北差异、东西差异等维度，全国房价的情况其实相当复杂。

而房地产价格之所以升高，当然少不了投机炒作的成分，但是在很大程度上也反映了供需矛盾。经济发展本身也伴随着集中度的提高，领头城市往往聚集了大量的迁入人口，供不应求本身也是房价被抬高的基本出发点。

而对于三四线城市来说，由于人口不断外流，房价并不存在上述的增长机遇。

我们常说的房价过度上涨，更多是看到了北上广深日益飙高的每平米单价。而对于暂时处在后面的城市来说，除了个别重点地段以外，在除去了通胀因素以后，真正的房价上涨幅度并没有一线和新一线城市那么夸张。

甚至在一些三四线城市和县城，还出现了住房供应量过大的情况，房价因此也有了较大幅度下行的趋势。

近年来，广东省中山市、安徽省马鞍山市、辽宁省大连市等都曾相继出台过限跌举措。笔者认为，这样的因城施策是有必要的，对于供给过剩的地区应该采取积极的措施去库存，但前提是建立在一个相对有序的市场环境之下。

如果是房企通过恶意降低价格来吸引购房者，偏离了市场定价，这本质上是一种不正当的同业竞争手段，长此以往对整体市场环境的破坏是巨大的。

而对于房价一路上涨的一线城市来说，政府过去并不是毫无作为。近几年来，北京一直执行着全国最严厉的限购、限贷等政策，强力的去杠杆措施，不仅对投资投机需求形成了有效制约，也使得北京楼市有了“最严调控”的称谓。

当然，今年以来的调控力度要远远高于过去。但正如前文所说的，国家宏观调控的根本目标在于稳，对于很多大城市，抑制上涨规模是当务之急。

但是在政策联动下，一些三四线城市所出现的房价大幅度下跌的情况，同样也是应该警惕的。甚至可以说，防止房价过快过大地下跌，也将成为房地产调控政策的下一个可能的方向。

房价涨跌，这是个很多人都关心的问题。小伙伴们，你们当地的房价是涨了还是跌了？