中报 | 恒大的最后一块“遮羞布”

提前了6天，恒大发布半年盈利预警，向投资者和市场打预防针，仍难掩业绩带来的悲观情绪。

彼时公告显示，恒大预计，上半年净利润为90到105亿元，较去年同期下降为29%到39%，并解释原因为房地产业务亏损40亿元、恒大新能源汽车亏损48亿、出售恒腾网络部分股份及持有其剩余股份按市价估值的盈利合计185亿元。

此外，恒大的利润下降主要由于上半年房地产销售价格下降及费用上升所导致。

赶在8月最后一天，恒大如期披露业绩，负债数据还是非常惊人：截至上半年借款仍有5718亿元，应付第三方的贸易账款达到6669亿元，这两项的负债中，一年内需偿还的比例占到66%以上，足以压得恒大喘不过气。

因上半年打折促销，恒大的营收及利润指标基本都是“亮红灯”，降幅可以称得上房企之最了，利润下滑最大、毛利及净利率跌破往年记录。

和今年3月最后一天举行年度业绩发布会的恒大相比，短短半年，已经不再是昨日光景，那时许家印提出“新恒大”的概念，畅想未来。今年年中，缺席半年度业绩会的恒大管理层们，正在努力自救。

而许家印昔日的“战场好友”刘銮雄及其妻子陈凯韵（又称“甘比”），早在这份不尽如人意的业绩发布前便沽空恒大股票，套现5652.27万港元。

据壹财经了解，上周四（8月26日），香港富商、华人置业主席刘銮雄、陈凯韵分别以约2826万港元出售中国恒大631.2万股股票，合计出售1262.4万股，分别占已发行的有投票权股份的8.96%、8.96%。

截至9月1日收盘，恒大股价依旧震荡下跌，难言乐观，这份半年报揭开恒大最后这层“遮羞布”。

01

卖子求生

恒大冰泉、汽车、物业等摆上货架

在半年报发布前的几个小时，便流传出一份关于许家印在8月30日，在恒大内部开会发言内容，简言之就是公司董事长对恒大定调定性，提出解决方案和“三年发展规划”。

按照上述解决办法，不粉饰、直截了当地翻译过来是：恒大要保证合理的利润，不再盲目降价打折，确保交楼，防止烂尾；恒大高管降薪50%以上，中层降薪10%以上；出售股权、资产以降负债；引资、引战投仍然继续。

截至目前，至少恒大是没有放弃自救的。公司正努力出售旗下的资产，包括恒腾网络、盛京银行、深圳高新投、嘉凯城等，就连打算分拆上市的恒大冰泉也被摆上货架，但和背负的债务比起来，回笼的资金都无异于杯水车薪。

年内，恒大出售恒大冰泉49%股权、恒腾网络合计19%股权、嘉凯城29.9%股权、深圳高新投7.08%股权等，合计出售资产及向供货商和承包商出售物业单位的金额达到486亿元。

除此之外，恒大表示，将继续积极接触潜在投资者，商讨出售恒大新能源汽车(708.HK)及恒大物业(6666.HK)的部分股份，此前便传出恒大考虑将电动汽车业务65%的股份卖给小米集团。

恒大物业的业绩表现还是可圈可点的，从半年报的数据看，恒大物业期内营收增长68.3%至78.73亿元，毛利增长68.7%至29.39亿元，净利润增长68.6%至19.34亿元，归母净利润增长68.6%至19.35亿元。毛利率37.33%，净利率24.56%。

同时，恒大物业期内合约面积约8.1亿平方米，同比增长约57.9%，在管面积4.5亿平方米，同比增长约77.2%，其中，第三方的物业管理面积在上半年新增了1.28亿平方米至1.38亿平方米，外拓力度较大，未来发展可期。

若与恒大汽车的业绩表现对比来看，则是冰火两重天。恒大汽车中期营收69.23亿元，其中来自新能源汽车产业的收益仅3700万元，来自健康管理的收益68.86亿元，毛利仅2.47亿元，期内亏损由同期的24.57亿元扩大至48.22亿元。

明显，恒大汽车的亏损归因于新能源汽车分部尚未创下收益，同时这一业务仍处于砸钱投入的阶段，短期仍需要更多资金支持未来合约支出、债务、研发投入及资本开支。暂且不说能否为恒大带来更多的现金流，反而还要继续背负更厚重的债务。

雪球越滚越大了。恒大汽车于中报中表示，截至2021年6月30日累计亏损178亿元，流动负债净额130亿元，股东权益仅121亿元，银行存款余额125亿元。

相比起来，恒大物业的资产更为稳健，恒大汽车则是一个尚未孵化阶段，直到现在，新能源汽车量产仍是一个未知数。

恒大物业和恒大汽车或许是恒大除了卖楼以外最有力的筹码了，但为解决流动性问题，恒大也表示，将调整项目开发时间表、严控成本、促销售回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产（包括但不限于投资物业、酒店及其他物业）及引入投资者增加集团及附属公司的股本。

02

房地产业务净亏损41亿

毛利率砍半、净利率触底

这应该是恒大上市以来，交出的最差的一份成绩单了。从恒大上半年的业绩报告中，也可以获得一些反思。

• 营业额2226.9亿元，较去年同期的2666.31亿元下降16.48%
• 毛利288.4亿元，较较去年同期的666.82亿元下降56.75%
• 净利润104.99亿元，较去年同期的147.61亿元下降28.87%
• 毛利率12.95%，较去年同期的25%下降12.05个百分点
• 净利润率4.71%，较去年同期的5.54%下降0.83个百分点

就连恒大的房地产业务都是亏损的，恒大称，恒大地产集团和恒大童世界的房地产业务录得净亏损41亿元，而新能源汽车业务录得净亏损49亿元。

但由于上半年出售不少股权和资产录得额外的收益，恒大的归母净利润录得增长，期内，恒大归属于上市公司股东的应占溢利为143.83亿元，去年同期仅65.4亿元，少数股东亏损38.84亿元，去年同期为溢利82.21亿元。

恒大房地产业务期内录得净亏损有两个主要原因：交楼均价下跌，打折促销，加快回款带来的不良后果反映到公司的财务报表上；销售及营销成本上涨三成，压缩了利润空间。

期内，恒大的物业开发收入下降18.8%至2119.5亿元。主要由于本年的交楼均价下跌了11.2%，交楼面积比2020年同期减少8.5%及集团进行了全国促销活动，实施销售价格优惠，销售均价下降。

销售方面，上半年，恒大合同销售3567.9亿元，同比增长2.3%，合约销售面积为4301.4万平方米，较2020年同期增长11.4%。累计销售回款3211.9亿元，同比增长2.9%。

销售确实稳住了，但恒大的三费方面的支出也大幅增长，甚至超过了销售的增长幅度。

报告告期内，恒大销售及营销成本由2020年同期的137亿元上升至178.5亿元，同比增长30.2%，销售及营销成本与合约销售额的比率为5%。

在大部分房企都在开源节流，努力缩减三费支出，恒大显然还未领悟到“阿米巴经营（销售额最大化、经费最小化）”的精髓所在。期内，恒大光是广告及推广开支就花去了83.19亿元，同比去年增长55.82%，销售佣金达到51.95亿元。

▲截图自恒大半年报

据悉，恒大在上半年新开盘的销售项目65个，分布于北京、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、昆明、贵阳、长沙、渖阳、福州、乌鲁木齐等城市。

资金掣肘的情况下，恒大在投资方面也变得更为保守和谨慎，拿地数量骤减。今年上半年，恒大购置15宗地块（去年同期为111宗地块），新增建筑面积771万平方米（去年同期为5459万平方米）。

此外，期内，恒大拿地的平均地价为4072元/平方米，算下来上半年的拿地支出大概在314亿元。

截至2021年6月30日，恒大的总土地储备项目778个，总规划建筑面积2.14亿平方米，土地储备原值为4568亿元。其中一二线城市土地储备原值3176亿元，占比69.5%，平均楼面地价2653元/平方米，三线城市占比30.5%。

此外，集团还有146个旧改项目，其中大湾区131个（深圳62个），太原4个，石家庄2个，唐山2个，其他城市7个。

为保证交付，恒大集团还在9月的第一天，召集集团8位副总裁率八大保交楼专项工作组以及各省公司董事长率班子成员、项目总，签署了“保交楼”军令状。场面颇为壮观……

值得一提的是，根据第一财经发布的消息，数日前，恒大正计划将一部分职能部门和雇员从深圳迁回广州，此次迁回广州的团队，由许家印带队，主要涉及资金财务口、投资口、工程口以及需要随时服务于董事局的相关部门和人员。

但此次搬迁计划尚未落定，搬迁暂不涉及注册地的变更，恒大大本营仍在深圳。而更进一步的消息透露，恒大高管及核心部门迁回广州，系方便与广东省相关部门进行工作对接。

03

偿债压力巨大

短期资金需求或达8224亿元

种因得果，恒大走到今天实属令人唏嘘，当看着多米诺骨牌渐次倒下，令人担忧的是，业绩修复尚未知时日，沉重的债务显然不是短期能够解决的。

截至上半年，恒大的有息负债仍有5717.75亿元，也正如其6月30日对外透露的那般，有息负债比去年最高时的8700多亿元下降约3000亿元。

其中，一年内到期的负债为2400.49亿元，1-2年内到期的债务为1568亿元，合计占比69.4%，近七成的借款需要在这两年内偿还，偿债压力很大。

毕竟，恒大账上的现金及现金等价物为867.72亿元，较去年底的账面现金1587.52亿元大幅减少了719.8亿元，受限制的现金为748.55亿元，现金短债比仅0.31。恒大称，其在银行的存款余额为1616.27亿元。

不仅如此，恒大的应付贸易账款及其他应付款项将近万亿，这也是构成恒大目前总负债将近2万亿的主要原因。目前，恒大的负债总额19665.34亿元，资产总计23775.75亿元。

说回到应付贸易账款，这部分主要体现恒大的应付账款和应付票据，大部分为无息债务，恒大期内需要支付予独立第三方的应付贸易账款占比较大，达到6669.02亿元，其中一年以内应付的金额达到5824.31亿元，一年以上的为844.71亿元。

这意味着，除了有息负债部分，恒大欠独立第三方的应付贸易帐款增多，挤占一定的资金资源，但同时也被独立第三方追缴兑付各类票据和应付款项。

若将一年内到期的借款和应付贸易账款相加，恒大短期的资金需求达到8224亿元，这绝不是一笔小钱了，债务逾期兑付或许会成为常态，恒大能做的也只有卖楼、卖资产和寻求债务展期了。

时间确实不多了，一切都有待市场验证。恒大究竟会走向何方？我们持续关注。