中报 | 阳光城上半年毛利率骤降8个点，有息负债摆脱“千亿”标签

两年前被称为“地产界的一匹黑马”，撕去“高增长”标签，阳光城从去年开始减速，不仅放慢了土地和销售规模，就连利润增长也逐渐放缓。

不再是一匹疯狂的野马，在及时调整方向后，阳光城的基本面迎来好转。

目前已发布半年报的房企中，基本毛利率和净利润率下跌成为常态。截至今年上半年，阳光城的营收增长超2成，归母净利润增长近两成。但阳光城的毛利率下降，净利率却实现增长。

值得斟酌的是，阳光城的毛利和净利较行业平均水平低，基于此，公司执行董事长兼总裁朱荣斌一直称阳光城“底子薄”，这也是阳光城需要努力的方向。

好的一面是，阳光城在保证销售和拿地的同时，有息负债下降，净负债率自2017年以来连续录得下降。此外，阳光城物业还与万物云达成换股的战略合作，上市进程有所放缓。

阳光城今年上半年交出的报表符合预期，整体稳健，但也要揭开面纱看到实质。

01

毛利率骤降

为何净利率增长了？

2018年实现千亿销售，阳光城再用一年时间（2019年）实现两千亿销售，创造了“神话”，也留下后遗症：过去通过收并购带来的规模爆发式增长，但利润的增幅已经追赶不上。

现在看来，房地产行业的中场早已结束，拉开下半场序幕的是新冠疫情、三道红线、双集中供地、拿地销售比不超过40%等等规则的出现，就连标榜自己为“三好学生”的万科，也受到不同程度的影响。

中报显示，阳光城当期实现结算营业收入299.32亿元，同比增长24.1%；合并归属于上市公司股东净利润19.94亿元，同比增长17.08%。

▲截图自企业公告

盈利方面，阳光城上半年合并报表净利率较上年同期提升0.21个百分点至7.55%；但毛利率下滑较为严重，2021上半年，阳光城毛利率18.2%，较上年同期下降8.3个百分点。

▲数据来源：企业公告，地产壹财经制表

阳光城的营收主要来源于地产、建工板块、酒店及其他板块，分别录得273.15亿、13.49亿及8.93亿，同比增长18%、961%、57%，占比分别为91.3%、4.5%以及3%，来自地产的营收占比较大，但今年上半年已经有所下滑。

具体到房地产业，期内，阳光城的房地产业的毛利为45.63亿元，毛利率为16.71%，较上年同期减少8.96个百分点。分地区看，阳光城于西南地区的毛利率表现不及平均水平，西南地区的毛利率仅录得13.58%，同比下滑10.62%。

比起2020年阳光城毛利率下降6个点，今年上半年，阳光城的毛利率骤降8个点，毛利率触底的同时，净利润为何能增长？

壹财经查阅报表发现，阳光城上半年的投资收益从去年同期的3.89亿元暴增至14.48亿元，同比增幅272%，翻了近三倍，其中对合联营企业的投资收益由去年同期的4.99亿元增长至11.37亿元。

▲截图自企业公告

按照所有权归属角度，上半年，阳光城时间净利润22.59亿元，其中少数股东损益为2.65亿元，占净利润的比重由去年同期的3.81%提升至11.73%。可见，少数股东损益上涨，反映子公司经营向好，侧面也能看出阳光城在财务技法上的心思。

事实上，这也是为何阳光城净利润能够表现增长，但实质地产业务的毛利率依然录得下降的原因。

02

销售破千亿

双集中供地下的选择

朱荣斌在任职的第二年便带领阳光城站稳两千亿的门槛，到今年上半年，阳光城的销售突破千亿，与年初定下的“2200亿+”销售目标相比，下半年的挑战仍未消失。

报告期内，阳光城录得全口径销售金额1013.14亿元，同比增长12.56%；权益销售金额（合并报表项目*权益比例+参股子公司项目*权益比例）648.8亿元，同比增长11.92%。

今年1-7月，阳光城全口径销售金额1138.09亿元，权益销售729.36亿元，下半年的销售压力较大，接下来的5个月至少需完成1062亿元的销售业绩才能达标。

双集中供地政策在今年突然“腾空”出现，不少房企都在苦恼“面粉”问题，土地市场面临变革，而阳光城在今年首次集中供地中，于北京和广州两座城市均颗粒无收，转而走回自己的老本行“收并购”。

▲数据来源：企业每月公告，地产壹财经制表

中报显示，阳光城上半年以权益对价123.72亿元合计补充土地储备约429.18万平方米，综合楼面价4813.02元/平方米。

据壹财经统计企业每月公告显示，1-7月，阳光城通过招拍挂获取项目约12个，通过收并购获取的项目有15个，二者的权益拿地价约98.3亿元及113.58亿元，肉眼可见，阳光城加大了收并购的力度。

按照年初的计划，2021年，阳光城最大比例的土地支出额在420亿元至460亿元之间，但上半年阳光城权益拿地的支出约占全年计划投拓的四分之一，上半年明显拿地受阻，在获取项目上明显有了更多考虑。

此前，该公司管理层在回复投资者留言时表示，在首批集中供地中，阳光城综合考量拿地情况，对现金流管理作为重要考量，对拿地利润也有相应要求，对土地利润率不高的土地进行规避。

同时，阳光城称，拿地减少是因为有新业务拓展的计划，以增加阳光城利润的增长点，在增加与国企项目合作开发。

▲截图自企业公告

截至2021上半年，阳光城累计土地储备总计4371.32万平方米，其中一二线城市预计未来可售货值占比75.52%(依照交易所关于一二线城市的认定标准)，累计成本地价4118.63元/平方米。

分区域看，阳光城于大福建、长三角、珠三角、京津冀、内地土地储备占比分别为10.28%、13.92%、15.51%、4.80%、55.49%，内地土储占比近几年在大幅上升。

其中，内地城市的土地储备包括长沙、重庆、西安、南宁、沈阳等城市，剩余可售建筑面积占总土储比例分别为6.82%、5.33%、4.80%、4.02%、3.36%。

03

净负债率连续四年下降

有息负债下降一成

阳光城也在忙于降负债，这是前几年因冲规模留下的负债压力，鉴于三条红线的指标，阳光城也在争取时间，调整债务结构。

截至目前，阳光城不再追求规模的一味增长，放缓步调后，从三条红线中的”橙档“降至”黄档"。于今年的半年报告中，阳光城表示，2021年保持在黄档。

报告期内，阳光城的有息负债规模953.23亿元，较上年末下降10.11%，终于摆脱”千亿有息负债“的标签，降负债成效明显，有息资产负债率降至26.61%，较2020年底减少3.49个百分点，并进一步降低净负债率至93.84%。

此外，阳光城账面货币资金403.73亿元，一年内到期的有息负债263.83亿元，现金短债比1.53，若考虑“三道红线”监管要求扣除受限资金及预售监管资金132.06亿元后，现金短债比为1.03。

▲截图自企业公告，阳光城有息负债情况

从债务结构看，阳光城的银行贷款、信用债券及资产证券化以及其他融资分别为414.56亿元、329.56亿元以及209.12亿元，前两者的占比分别为43.49%、34.57%，非银融资占比21.94%。

就融资成本来看，阳光城在行业内并不具备优势。截至上半年，阳光城的其他融资中的融资成本最高在12.5%，整体融资成本7.48%。

值得一提的是，阳光城的合计总负债依然是上涨的，主要源于合同负债的大幅上升，意味着阳光城现阶段已售未结仍占一部分，未来可结转为收入。

中报显示，阳光城的负债合计2996.51亿元，较去年底的2930.45亿元上涨66亿元，流动负债期内增长103亿元至2284.27亿元，其中合同负债由去年底的689.05亿元增长至825.89亿元，增幅19.86%。

评级方面，穆迪将阳光城公司主体评级由B2上调至B1；联合国际主体评级由BB-上调至BB；惠誉债项评级由B上调至B+。