最近番禺楼市的焦点，全在这个板块......

最近一段时间，广州楼市关注重点都在于第二批集中供地。

焦点也都放在土拍新规则上，诸如在限地价、竞自持基础上，增加了限马甲、限房价、限销售对象等出让方式，还把地块成交溢价率控制在15%以内。

多区新增供应新鲜出炉，其中海珠和荔湾作为中心区被多次提及，而增城也作为供应大户集聚市场关注度。

不容忽视的是，番禺此轮土地供应情况亦有亮点。根据披露，番禺共推出5宗地块，集中在国际创新城、大石、汽车小镇等板块。

供应稀缺之地，国际创新城板块也罕见地、一次性推出两个项目地块。数据显示，国际创新城板块自2016年起仅成交3宗宅地，其中2宗还是在2020年下半年相继成交。

资源稀缺，价值便凸显，更容易成为热门区域。回溯今年4月，广州第一批集中供地当中，创新城一期C居住地块被越秀以总价53.52亿元+配建4.59万平配建拿下，总价、竞配建双封顶。

该地块不但一举成为番禺史上首宗摇号地块，更以楼面价33599元/平，创下番禺楼面价第二的纪录。

如今再度推出两宗热门地块，且限制了最高溢价率为15%。只能说明，国际创新城板块，真的要火了。

1、关于国际创新城的一些关键词

衡量一个区域是否具备房地产市场发展空间，有几个关键词：土地、人口、规划、交通。

前述部分仅仅提到了国际创新城板块的土地因素。但土地代表供给，不断增加住宅用地出让，往往也意味未来国际科技创新城将流入大量人口，刺激置业需求。

但人口与置业需求的因果逻辑之间，仍需必要条件触动。地段是否优质，交通是否便捷，未来规划前景是否明朗，这些都是考究的要点。

我们以此来评估国际创新城。

就区位而言，国际创新城临近珠三角几何中心，东面跟东莞市隔江相望，西邻佛山、中山，还毗邻港澳台。从整个大湾区角度，这里是广州连接珠三角核心圈层的关键节点，亦是广深港区域创新轴北部门户。

缩小到广州市区域内，该板块位于广州都会区中部、番禺区东北部，距离珠江新城17公里、白云机场43公里、南沙中心约30公里、广州南站10公里、中新知识城25公里。半小时交通圈，基本覆盖广州甚至佛山的重点发展区域。

刚好还处于广州南拓轴和都会区的交汇处，未来城市空间“南拓”战略的重点。所谓的广州南拓轴，至今构筑的范围包括广州国际会展中心、广州国际生物岛、广州大学城、广州新城、南沙。

也就是说，这些区域都是发展的重点区域。从之前各个区域发展情况看来，确实都有不少利好加持。

这又开始涉及规划方面的讨论。由于国际创新城独有的区位优势，所以需要从城市中轴线的概念说起——把城市重要的商业、文化、行政、居住区等串联起来的轴线。

广州有三条中轴线，基本上每隔十年会有一次变化。20年前，城市中轴线是在越秀，承载着政治、文化，10年前，城市中轴线在天河，经济顺势崛起。

历史经验告诉我们，随着中轴线的变化，会导致城市资源配置和人才流动，随之倾斜。

如今，指向未来20年广州发展方向中轴线为第三中轴，又称科创中轴。这条科技中轴，北起中新广州知识城，南抵南沙科学城，中间串联了广州科学城、人工智能与数字经济试验区等关键节点，覆盖了黄埔区、天河区、海珠区、番禺区、南沙区。

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第三中轴代表了未来作为科技高地的广州。在粤港澳大湾区规划中，第三中轴是广深港科技走廊的一部分，是打造世界第一湾区，实现中国科技领跑全球目标的组成部分。

而国际创新城，位于第三中轴的核心位置。该板块与琶洲、金融城形成第三中轴发展的黄金三角，区位优势一枝独秀。

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具体到国际创新城板块，范围涵盖大学城和北面的生物岛、南面的创新城南岸区，总面积73平方公里。该板块于2012年被科技部授予“国家现代服务业国际创新园”称号，直至2017年3月才更名为“广州国际科技创新城”，对标美国的硅谷和英国的剑桥科技园。

最突出的优势是产学研相结合。毕竟大学城拥有中山大学、华南理工大学等12所高校，广东科学中心、华大基因检测所等科研机构，是产、学、研一体化发展的城市新区。

产学研的聚合将产生巨大科创效益，而向来，各地房价高涨之处都是位于以科技创新发展为主的板块，诸如深圳南山科技园、北京中关村。

既然规划不断落地，交通通畅度亦至关重要。该区域拥有京港澳高速、南沙港快速、新化快速等高快速路。

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己建成地铁4号线、地铁7号线、拟建的8号线延长线和珠江水道也加强了该地与中心城区以及周边的联系，可以2站到番禺城区，3站到天河，十分便捷。公交方面，大学城有20余条公交线路，连接岛内外。

地铁、公交、快线、高速，出行基本无需担忧。

事实验证，国际创新城板块极具市场空间，更是代表着未来的存在。毕竟置业，不能只是盯着过去和满足于现在，更重要的是看向未来。

2、关于板块内新盘选择的一些要点

尽管国际创新城发展势头正猛，但由于板块内长期新盘稀缺，在售项目价格也水涨船高，甚至连大学城周边的二手房价格也多为7字头、8字头，总价动辄上千万元。

难得今年以来，国际创新城板块陆续有新货推出。目前已有三个新盘入市，相互之间距离也不远。

我们也关注该板块动态很久了，所以打算先过去探一探各个项目都有些什么特点，也为大家避避雷。

从珠江新城出发，大概二十多分钟的车程，就抵达国际创新城板块，距离方面倒不是什么问题。

第一站来到思科智慧城•12光年。从现场了解一番过后，发现项目其实是将商业和住宅融合的社区，更多是板块内部规划的一个高端产业板块，分三期开发，其中一期地块分ABCD四区，楼盘会被切割得较分散。

据称，这一项目也是区域内近几年唯一在售新盘。现场销售介绍称，项目已经在清盘，8月份推出了最后一期、最后1栋120套楼王项目。另外，北向临江面还有两栋写字楼还未动工。

可以看出，在新货供应未上的情况，旧盘逐渐售完，区域内供不应求的现状仍存。

既然也没多少货了，我们就接着赶到了今年刚入市的全新盘——越秀星汇文玺。本来想着全新盘总该货量充足了，但听完介绍，发现这个项目体量也不大。查了查资料，该项目占地面积才3.1万平，建面17万平。

从位置上看，越秀星汇文玺位于华南理工大学国际校区东北角，右边是暨南大学番禺校区，主打“高知居住氛围、高校生活社区”概念，最大的卖点就是住在大学里。

不过，找当地的人问了下，越秀星汇文玺也有一些学位、噪音的问题。比如华工的小学只有4个班，180个学位都优先教师，而且首期推出5-6栋，门口就是双向14车道的南大干线番禺交通大动脉，噪音问题会比较突出。

最后一站我们来到奥园恒基学苑壹号，也是个全新盘。不同的是，项目规划面积更大一些，总建设面积45万平，是板块内少有的大盘项目。看起来，应该能缓解下板块内新房供应不足的现状了。

之前已经看到不少资料介绍称，这里是珠江后航道难得的一线江景豪宅盘。因为板块内能望一线江景的楼盘并不多，即便思科智慧城•12光年也有小部分能望江的户型，但特别少，确保看江的户型要在17层以上。

实地走了走，奥园恒基学苑壹号确实离江边特别近，销售说距离江岸线才80米，这一点就特别适合有江景情怀的人了。

而且不得不说，项目周边景色方面不错，往远处可以看到大学城、广州塔，附近还有滨江公园等，但就是距离地铁站远了一些。

毕竟是往高端方向打造，看得出奥园在规划、景观、建筑、室内等设计方面也下了些功夫。估计项目落地之后，整体观感不会差。

看了一圈下来，感触完国际创新城飞快的发展速度之后，脑子里只剩下那一片“江景”了。