划重点！二手房指导价发布过后，购房者该怎么买？

有人去商店买水，拿起一瓶问老板价格，老板说3元，可是发现瓶子上印了建议零售价格：2元，于是问老板怎么不是建议零售的价格，老板头也没抬的回复说：“我不接受他的建议”。

我为什么要讲这个故事？因为，这波操作，同样适用于广州当下被指导的二手房小区的业主。

1、指导价对市场的影响

截至昨天，距离广州的二手房交易指导价政策发布，已经满一周了。

虽然业主可以选择不接受建议，但作为房地产信息发布的平台和涉及交易的相关机构，属于被通知中明确告知的一方，因此自通知发后，首批被指导的小区，已经纷纷按照指导价在平台挂牌。

指导价挂牌小区

银行方面，广州也是反应迅速，在政策发布的第二天，就陆续有银行表示，开始参照指导价标准进行银行评估。

交易平台和相关机构作为被约束方及时反应，合情合理，但这一情况下，不处在被约束方的二手房业主，除了不买账，为卖房还用上了骚操作。

前些天有消息称，某榜单在列小区，按照指导价放出挂牌消息，原本均价8万的房源挂出5万出头的价格，吸引了一大批意向客户看房，结果到了现场，以为有机会捡笋的购房者，却被告知需要“竞价”，可想而知价高者得房，最终房子还是被以目前市价拍下。

所以很显然，目前受制于指导价实际只有银行贷款，银行按照指导价评估贷款，能贷到的钱变少了，但是业主高高在上的心理价格却没变，也就意味着变相提高了首付，降低了二手房的杠杆率。

说好了控房价，怎么感觉只是让买房更难了？

因为政策的影响反映到市场是需要一定的周期的，虽然卖家可以选择不接受建议，但是上有调控房价的决心，房价不降，调控的大锤只会咣咣继续砸下，所以也可以预料，接下来大概率还会有第二批、第三批的指导价小区，以及关于指导价执行的具体细则发布，指导价对楼市的影响也就会慢慢凸显。

而最终的影响，这里我们可以先参考已经先行发布了指导价的深圳，从2月深圳的二手房指导价发布至今，深圳的二手房交易已经逐渐冰封，从二手房同比走势来看2月之后下滑明显，市场上量价齐跌。

回到广州市场，成交量下跌，也一样会慢慢会反应在价格上，实现房价的回调，从而达到调控目的，这也才是指导价对市场最大的影响。

2、调控之下，买家如何面对？

最近几个月，重锤密集砸下，多重调控加重了买卖双方的观望情绪，连月来广州的二手房市场都在持续转冷，一个打算买房的朋友来问我，现在是不是不适合买房了？

并不是。

开篇的故事，主要是为了告诉大家不要期望房价大跌，但这并不意味着房子不能买了。

此番调控，如果一定要有人躺平，那就让投资客躺平吧，刚需和改善需求还是可以买的。

一方面，广州近期的二手房成交量一直在持续降温，二手房指导价只是楼市调控的进一步政策，市场不会因此被明显冲击。

另一方面，因为长期来看广州依然是个每年有大量人口流入的城市，需求犹在，但是从土地供应情况来看，土地紧缺，供需矛盾短期内很难消解，房价也就只会在一定时期内回调趋稳，而不是继续一路狂奔。

因此，当下广州买房，有几个小建议。

1.投资客不要有抄底的妄想。当前楼市在政策指导下，将进入一个稳定期，广州这一轮行情过后房价显然已经处在相对高位了，此刻梭哈进场，房子后期大概率的上涨动力和空间也比较小，很难搏到好收益，还要付出一定的时间和金钱成本去持有。

2.选择城市中心区的房子。一方面，城市中是存在鄙视链的，住在中心区的看不上住在郊区的，另一方面，参考今年广州的前两批集中供地，中心区的土地供应依旧紧张，但是中心区作为人口产业分布的密集区域，又有着不可替代的价值，尤其是中心区的就业中心区域，房价更是普遍高于其他区域，因此中心区二手房的价值，短期内不会转移，遇到合适的房子不要顾虑，下手就好。

3.考虑调控“窗口期”的二手房和倒挂新盘。公布的第一批96个指导价小区，大概率只是个开始，在之后的指导价小区公布和指导价执行细则公布之前，名单之外的小区还相对安全，第一批指导价小区，银行按照市场价打了6-8折的指导价评估贷款，首付压力剧增，如果不想承担过大首付压力，现在多看房，多比较，市场均价及以下该买就买。

广州新房限价后，市场上就出现了不少一二手倒挂，一时掀起打新热，二手房指导价的发布，一定程度上也相当于之前政策的“补丁”，调控二手房价才能拉平一二手之间的价差，平衡市场，正处在这个过程的市场，在没完全被摆正前，倒挂新盘值得买这句话不必多说。

4.尽量避开学区房。今年以来，学区房的概念神话，正在被各地政策的“组合拳”逐渐击破。尤其一线城市，近几个月北京深圳关于学区房的政策地震，让价格坚挺的学区房跌落神坛，不少房子直降百万依然无人接手。目前广州核心区的学区房也站在高点，未来淡化学区概念、促进教育均衡依旧是大趋势，除非是家庭刚性需求进行学区房购买，否则要想保卫资产，我们要学会及时止损，尽量避开学区房。