透过房子谈金融，原来是金融思维让人致富

对于大多数来说，只能看到房子使用性，根本看不到房子的金融属性。如果你只把房子当成一个住所，这套房子的价值你只使用了25%，还有75%的价值你是没有利用的，也可以说是白白浪费掉了。

这就好比你看别人在用苹果手机，感觉很时尚，你也跟着买了一部苹果手机，但你不知道苹果的核心功能，你只用这部手机接打电话、发微信、刷抖音、听音乐、导航、看书。你只用了最基础的功能，有很多真正体现苹果手机性能的功能你完全没用，为什么没用，因为你根本就不知道还有这些功能，这就完全是一种浪费。

房子也是一样的，大多数就是居住，但比居住更有价值的功能他是不知道的，其实除了住以外，还有很多比居住更有价值的属性。今天先给大家讲一讲房子的金融属性。

房子本来就是让人来住的，但是中国的房地产发展的太快了，快的超出了所有人的意料，50%的城镇化率英美发达国家用了50年的时间，而我们只用了15年的时间，为什么会发展的如此迅猛，其中一点就是房产加入了金融属性。

基本上没有接触过房地产的人，很容易从功能价值的角度，为房地产估值，比如面积、绿化、建筑用料、人工成本等等。总觉得，好房子就是贵房子、豪华房子就是贵房子。可事实，好地段的烂房子，卖出烂地段的好房子的n倍价格，也是常见现象。其实在多达数的投资人眼中，房子本身是不值钱的，如果这个房子要值钱，它必须是要这几种价值。功能价值+储蓄价值+配套价值+附加价值+金融价值。

这些价值相加才是房子的价格，所以我们会看到玉门、鹤岗这些地方的房子虽然也是房子，但他就是很便宜，很不值钱。原因就是这些地方的房子除了居住功能，它跟北京、上海、深圳这些大城市的房子相比，缺少了太多其他的价值，所以这个房子就不值钱。这也就是为什么房子本身不值钱的原因。

在这有一个公式，大家可以记一下，房子=功能价值+储蓄价值+配套价值+附加价值+金融价值，在这个公式中，房子的金融价值起到了重要的作用。那房地产的金融属性到底有哪些呢，今天先给大家说三点，当然这三点也是最有价值的金融属性。

第一、买房的按揭贷款。

按揭贷款这一个天才的发明，让我们能够在当下，购买我们还没有能力付出全款的房子。剩下的钱怎么办？银行能借给你。你只需要按照银行约定的利率，每个月进行还款就行了。

银行按揭一般的首付是30%,当然二套房的首付比例是不一样的。贷款的最长时间是30年。也就是说，你可以最长用30年的时间，采取每月还款的办法，只用30%的金额，就可以把房产这么一个庞然大物买下来。

巨大的还款额分摊到每个月，这样压力就会非常的小。本身这是一个让房地产开发商，买房的客户和银行都得利的一种行为。但是就是因为这个设置，就让房产有了金融属性，让炒房族有了一个非常大的套利空间。

举个例子来说，假如一套房子100万，买房的人可以用30万来买下来，剩下的70万从银行贷款，如果贷三十年，每月还款的量就是4000多块，分摊到每个月上，压力自然就小很多了。

一年以后，如果房价从100万涨到了110万，从整体上来说上涨了10%，购房者可以以110万的价格卖掉，表面上来看，房价只是上涨了10%，确实不多。但是实际上就因为金融属性的原因，当初只是投入了30万块钱，一年后就可以赚10万元，这就算是33%的利润，已经是相当高了，比绝大多数的实体企业利润率高多了。如果房价从100万涨到130万，这是百分之百的利润，如果房子涨了60万，那就是百分之200以上的利润了，这个利润不夸张的说，碾压了所有的行业。

这就是为什么凯哥身边那么多人，包括凯哥本人就是通过几套房产就让自己的资产在短短几年的时间翻倍。凯哥认识一个叫刘鹏的八零后，以前是某个国企的小职员，上班工资也不高，勉强过的去的那种，因为打算要结婚，父母给他买了一套小户型的房子。但没有想到的是，谈了5年的女朋友最后没有走进婚礼殿堂，两个人就分手了。这个刘鹏就靠着父母给他买的这套小户型房子，开始炒房，十多年的时间现在资产已经到了A8.4了，也就是4000多万吧。

在大多人看来，房子是拿来住的，但对于像凯哥，还有我们房神微信群的会员朋友们来说，房子是其实是我们的生产力，是我们的工具，他是可以让我们获得财富的，可以让我们赚更多钱的生产力和生产工具。

包括钱也是一样的，很多人之所以没有钱，就是因为他把钱当成了钱，为什么有些人能够赚很多的钱，就是因为这些人把钱当做了生产资料，当成工具，所以才赚到了更多的钱。任何东西都是这样的，他能产生什么价值，关键在于你怎么使用它，就像凯哥的音频一样，如果你把它当成消遣时间的节目听一听，对你没有什么帮助，如果你把它当成能够让你成长，能够让你获得财富，获得智慧、改变命运的知识，那你就一定比别人成功的更快。一点都不用怀疑，因为我就是这样走过来的，也可以说你看到很多投资赚钱的人，都是这样做的，无一例外，我们为什么赚到钱了，因为我们懂了赚钱的逻辑和原理。

你为什么赚不到钱，是因为你不懂其中的奥秘，因为在你的意识当中，只是认为好好工作，好好上班就能赚钱，其实你那个不叫赚钱，你那个最多叫挣钱，你看挣钱的“挣”字：左边是手，右边是争，就是说每天你要靠勤劳的双手累死累活，争来争去，才能争取到一点点可怜的工资。而且一旦你不继续工作了，钱就没了，而且你挣钱的速度是赶不上钱贬值的速度，也赶不上物价上涨的速度！所以，社会越发达，我们越是能发现勤劳致富是一个巨大的谎言！你勤勤恳恳一辈子却发现，你只是解决了温饱的问题了。

那什么叫赚钱，我们看“赚”字左边是贝壳的贝，“贝”本身就代表着钱，因为在古代人们是用贝壳当做钱来补差价的，右边是个兼职的兼，也就是让金钱来做兼职帮你赚钱，用钱生钱。这样即使你什么也不做，每天在在家里泡泡茶，在海边晒晒太阳，金钱也会源源不断地向你涌来。通过这两种赚钱的方式，就能检测出你的财商分数，如果你是靠自己的双手赚钱，那就是主动收入，可以说是不及格，如果你是靠钱赚钱，那就是被动收入，至少都是在60分以上的水平。赚钱方式的不同，最后也就区分了穷人和富人的划分，在说一遍，穷人不是说你穷，是你的思维方式是穷人思维，富人不是有钱就一定是富人，是用的富人思维方式赚钱。所以我们看到很多明星也很赚钱，为什么还要做投资呢，就是要有自己的被动收入，不然自己不唱歌、不拍戏就没有收入，坐吃山空再加上通货膨胀，资产很快就会没了。所以现在大家也要想一下你现在是靠那种方式赚钱的，如果是主动收入方式，就要学着开始建立自己的被动收入。不然一辈子都不敢停下来，一辈子都要努力工作。

为什么房地产一直在调控，就是里面的利益太大了，钱太好赚了。稍稍懂一点金融与资本运作的人，把房子当投资品，对价格进行预测、通过买卖来博弈来进行套利。这个就是金融上常说的加杠杆，就是运用更少的资金来撬动更大的房产，从而获得更高的利润。有房，就有了钱、会继续有钱。房子的金融属性越演越烈。

第二开发商的开发贷款

除了买房的人，其实房地产开发商也有一个非常好的金融工具，就是房产预售制度。房产预售制度是指一个项目投资达到25%的时候，就可以开始预售。如果说一个项目的产值是一个亿，也就是说投入达到2500万的时候，开发商就可以进行售卖。如果说一个项目的利润是25%，就是说能卖到1亿，利润是2500万。那么对于开发商来说，实际上投入2500万，赚取2500万，这个投入的实际利润是百分之百。

就是说有一个亿可以干到四个亿的产值，100个亿可以干到400个亿的产值。

没有什么比这个利润更大的行业啊。

为什么会这么赚钱，预售制度是其中的法门。我们都知道，买汽车，买别的家用电器，必须要厂商先把东西生产出来才可以，即使厂商给供应商再进行压货，再进行账期拖延，他也是要付款的。他不可能生产到1/4车的时候，就可以收到整个车的收入，只有房地产可以，所以说在中国只有房地产可以这么暴利。

在前几年前，房地产开发商甚至可以首付一部分土地证的费用，然后拿土地证到银行去进行开发贷款，来取得前期的建设资金。那样的杠杆率会更大，利润会更高。所以之前凯哥分享过一篇海南现房销售的音频，说的就是如果现房销售，开发商不仅没有巨大的利润，同时还要增加很多额外的成本，开发商的成本变高，最终这个成本还是要购房者买单，所以现房销售对任何一个购房者来说，都是变相的增加了你的购买压力。

第三房产的抵押属性

房产还有个金融属性，就是可以抵押，已经付了全款的房子可以用向银行申请贷款，盘活资金。房子买入后，会涨价，涨价的部分，可以套现出来。套现的方法，包括买卖、抵押和信用贷款等等。增值套现出来的钱，又可以继续放大投资。房地产资产，可以像雪球那样，越滚越大。所以为什么在国内有很多炒房客，动辄个人都是几十套，几十套的房子。

同样的行为，你买了车和买了家用电器就完全不可以。房子因为有了这个金融属性，从纯居住变成了房子变成了一个可以套利的资产包，所以为什么我们每个人必须要有一套房子呢，因为只有你有了房子，你才能做后面的动作，只要有一套房子，你就能撬动两套房子，有了两套房子你就能撬动4套房子。

正是由于房地产的金融属性，房地产开发商愿意参与到其中，想翻身出人头地的人也想参与进来，有钱没有地方投资的人也想参与进来，想改变命运的人也参与了进来，就是因为金融属性。同时还有房子的安全性在投资里面是最高的，其他投资最后可能是亏的什么都没有了，但房子始终都不会没有，最坏的结果是你买错了房，白白被套了几年。

所以我们作为普通人，只要你研究好当下的房产的金融属性，基本上就会立于不被之地。当然如果能跟着凯哥一起学习我们专业房产投资课就更好了，毕竟房子随便一个标的物都是几百万，甚至上千万。花一点钱学习才能做到万无一失，因为学习才是通往成功和财富的最佳捷径，学习房产课的朋友，请关注我的公众号【房神圈】，我们开发了全国最全面、最系统的房产课，手把手教你如何购房，如何投资，不管你是投资客还是刚需购房者，让你少走弯路，快速倍增你的财富，一天一块，学习系统且全面的房产投资实操课程，已经有很多小伙伴在学习了，再不学习你的财富就要被身边的人赶超了，走进智汇财学习群，凯哥365天陪伴着你。