什么决定了房地产进入“分化时代”？

这两年我们一直在说中国的房地产分化时代已经来临，为什么这么说，很多人不明白，大多数会说是因为“房住不炒”，的政策，可以说是完全就没有看到问题的本质。那本质是什么呢？你想过没有？本质还是人口的变化。其实我们生活中90%以上的事情都是人的因素，而不是其他的外围的因素，其他一些外围的因素占比非常少，而且时间也很短。

我们常说什么决定房价？这是过去十多年大家一直在讨论这个问题，有几十种答案，这就是房地产这个话题争议这么大的原因。最后我们把它总结为一句话，“短期看政策、中期看土地、长期看人口”，大家记住这句话就行了。

刚才我们说但是，国家统计局发布消息，截至2019年末，中国大陆总人口140005万人，比上年末增加467万人。全年出生人口1465万人，人口出生率为10.48‰。而65周岁及以上人口17603万人，占总人口的12.6%。

总人口首次突破14亿人，而出生人口和出生率却创出新低，老龄化率创出新高。

这是2020年代中国人口的基本面。这些现象，意味着什么？中国大陆人口首次突破14亿人，继续坐稳全球人口第一大国之位。

70年前，中国总人口仅有5.4亿人，经济总量仅有358亿人民币。到2019年，我国大陆总人口增加到14亿，GDP攀升到99万亿，这可以说是人类发展史一个奇迹，这背后就是人口的红利。十亿级人口的工业化进程，灿若群星的城市崛起，无与伦比的规模效应，未来的中国，一定会发展的更加辉煌与灿烂！

从全球来看，中国继续坐稳全球人口第一大国之位。

不过，人口自然增长量一直处于放缓态势，1999年全国人口增长超千万人，2018年净增长530万，2019年仅增长467万人。

如果这一态势持续，未来有可能出现总人口负增长的情形。

在中国之后，印度以13.5亿的人口位居全球第二。需要提醒的是，印度生育率依旧高企，未来十年内总人口有望反超中国。

在中国、印度之后，全球人口最多的国家分别是：美国、印度尼西亚、巴西、巴基斯坦、尼日利亚、孟加拉国、俄罗斯、日本。

然而，根据联合国发布的报告，全球正在普遍面临人口增长放缓的问题。从2010年起，全世界有27个国家或地区人口的数量至少下降了百分之一。

其中，最典型的当属日本。2019年，日本出生人口仅为86.4万人，创下1899年以来的新低。而当年死亡人口高达137.6万人，这意味着日本当年人口负增长51.2万人。这已经是日本人口连续9年负增长，总人口已从2008年的1.28亿下滑到如今的1.26亿。

这无疑是包括我国在内的所有国家都需要警惕的现象。

与总人口再创新高相比，出生人口却再创新低。

2019年全年出生人口1465万人，与2018年的1523万相比减少58万人。与2016年全面二孩放开之后的1786万人相比，整整减少321万人。

从人口出生率来看，形势更为严峻。2019年人口出生率为10.48‰，不仅低于放开全面二孩之前的2010年代，与作为人口出生高峰的1980年代相比，更是出现大幅腰斩。

这意味着，全面二孩的政策红利已经基本释放完毕，再一次证明，仅靠现有的政策，难以逆转既定的人口形势。

事实上，发达国家普遍面临着出生率下滑乃至人口减少的危机。这背后的原因很简单：

其一，随着经济高度发达、社会保障体系的完善、男女平等地位的实现以及城镇化的日益推进，子女经济价值下降而抚养成本增加，养儿防老的需要弱化而子女独立性增强，低生育就成为普遍现象。

其二，加上社会发展日渐成熟，观念进步，女性地位相对提高，结婚年龄不断推迟，丁克族不断增多，离婚率不断攀升，由此带动生育率下滑。

其三，生育成本高企，在养不起的重负之下，生育意愿大幅下滑。

老龄化率再创新高，人口结构问题业已成为全社会难以承受之重。

2019年，我国的老龄化率已经达到12.6%，相比2018年的11.9%，再增0.7个百分点，离14%的深度老龄化门槛越来越近。

一般而言，65岁以上人口比例在7%以上为老龄化社会，14%以上为深度老龄化，20%以上为超级老龄化。

老龄化加剧，不仅意味着劳动力减少、储蓄率下降，更意味着养老金压力的与日俱增。

早在2016年，青海、吉林、内蒙古、河北、湖北、辽宁、黑龙江7省份养老金就已出现收不抵支，而黑龙江更是耗尽所有历史结余。

在所有省份中，只有广东、江苏、北京、上海、浙江、安徽等地依旧有养老金结余。

所以通过这个数据，我们就明白为什么有些城市的人口会逐渐的迁移，尤其是在北方城市，在说直白一点，你在这个城市生活，未来能不能拿到社保都成问题，为什么还要留在这里呢？

正因为这一点，前不久，《国家积极应对人口老龄化中长期规划》出台：夯实应对人口老龄化的社会财富储备，改善人口老龄化背景下的劳动力有效供给。（参阅《国家级人口战略落地！房地产最大变量降临》）

可见，应对老龄化，已经成为新的国家战略。

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人口，关乎未来。

人口不是负担，而是资源。无论人口增长态势放缓，还是出生人口不断下滑，无论是劳动力人口占比减少，还是老龄化率再创新高，对于经济和资产投资都将产生深远影响。

对城市来说，当人口红利不复存在，抢人大战就成为必然选择。从争抢高学历人才到争抢劳动力人口，抢人大战只会越来越白热化。

对个体来说，随着人口增势放缓，人口流动的去向无疑更为重要。劳动力往哪里去，年轻人奔向哪里，哪里就是经济产业乃至房地产支撑之地。对于社会来说，无论是为了经济长远发展，还是为了缓解老龄化压力，抑或为了防范资产泡沫，提高生育意愿、优化人口结构都是当务之急。

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