普通人融钱比赚钱来得快，深圳买房投资逻辑！

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提问：新人二问：1.一般换房怎么操作？是先买还是先卖？如果中间操作不当，资金对接不上怎么办？

回答：置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。

这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。

提问：本科毕业后买的成都社保，打算在成都投资买房，新津值得入手吗？

回答：你好，成都投资推荐城乡结合部板块，之前凯哥也推荐了几个城乡结合部板块，是因为这些非热点新区的近郊地铁房便宜。或者是一些核心区的次新房、高新区、锦江区。已经炒高的比如天府新区尽量要回避，以为你天府新区实在太大了，也只能关注靠近高新区这边的，全国99%的新区最后都死掉了，因为上面只有一个目的，那就是卖地。

而成都是一个喜欢摊大饼的城市，在成都生活过几年，非常了解那边的情况，我们认为只要有地铁有地的近郊都会有很大的发展，不过是板块轮动而已。

成都城乡结合部12000，新区爆炒板块比如大源30000起，果断买城乡结合部。未来价格差会拉近。城乡结合部12000到20000这8000块是闭着眼睛会拉平的。有成都房票，能接受投住分离，建议在推荐的板块内淘淘二手低价笋盘。像视高、新津只是在不限购区比较有性价比的板块，但是并非投资首选。

你说一线城市会持续上涨。那什么时候房价会保持稳定不再上涨了呢？有没有几个指标可以参考呢？

人口停止流入。有持续的人口流入就会带来持续的购买力，中国目前城镇化率59％左右，发达国家的城镇化率75％~80％，中国要达到这个城镇化率应该还需要二三十年时间 2. 货币不再超发。信用货币时代，货币贬值是普遍趋势，只要贬值这个预期在，核心城市核心地段的房产必然会成为保值增值的优选 3. 土地供应能够持续的满足每年新增的购房需求。中国的城镇化策略是控制大城市人口，积极发展中小城市，区域均衡发展。这种策略是违背市场规律的，正是基于这种策略导致中小城市土地供应过多，库存积压；大城市供应过少，供不应求。往前看房价很便宜，几年后回头看现在的房价，依然会是同样的感受。

凯哥，你好。在之前你说过，钱不是靠“赚”的，而是靠“融”的，这句话怎么理解？

回答：核心原因是赚钱太慢了。人有两条活路：一是赚钱 二是买钱 微博大V，抖音李佳奇，是赚钱的典范；而我们每年把现金都换成一二线优质房产的，叫做买钱。赚钱很考验个人能力，普通人里万分之一的几率；买钱对个人能力的要求不是很高，但脑袋必须要开窍，思维要跟的上，要多跟拿到结果的人交流，因为这方面自己是很难悟道的，需要高手指引，并且自己还不能太懒，申卡啊、流水啊、多核啊，每天都要做这些事情。就像父辈对我们说的，年轻人，手脚要勤快。

融资，资金杠杆，不用多说，就是借钱买资产，股票配资，杠杆买房和期权期货等就是最好的例子。

凯哥你好，本身是北京IT男，现在年收入40万，已经在京有一套小户型房子，本想打算再买一套，但父母希望在老家菏泽买一套大房子，这样逢年过节可以回家住几天，他们也有是面子。不知道我的想法对不对，希望凯哥多多指点，谢谢您。

回答：首先我们来说面子，面子是很多普通人迈不过的一个坎。一开始我没想通原理，后来偶然想到，把面子当做一种消费品，就好理解了。面子本身也是一种消费品，越穷的人，往往越喜欢购买，原本就所剩不多的资本，花在了面子上以后，就没有多余的资本翻身了。面子的流行，是人性的本能，任何动物都有攀比心理，越是下级阶层，越喜欢攀比表面的输赢，即所谓面子。

好比同样50万，可以省会付一个首付，但老人非要在农村装修一栋别墅；明明可以毛坯空关再买一套，中产阶级非要花50万精装修，房子买来没法显摆，多没面子；

表面上看，面子是钱，越仔细琢磨，面子是阶层的分化标志。为了人前显摆一次，宁可平时省吃俭用，出门公交车，吃饭优惠卷，熬夜刷淘宝，浪费了宝贵的时间和精力，失去了提高自己，提升阶层的机会。穷人与富人的不同，金钱只是结果，核心是认知上的不同。

富人认可智力和勤奋的结果，穷人追求虚伪的表面，面子文化切合着穷人的思维和生活方式，但在富人面前可以说毫无作用。热衷面子，就是把自己培养成穷人。

不建议在老家买房子，其实北京的房子虽然小，但比老家的房子更有面子，因为它更有价值。什么是面子，当有一天你腰缠万贯、衣锦还乡，捐款200万、500万的时候才是父母真正的面子。

我想在上海跟长沙两地之间选择一个地区投资商铺，选择那个地区比较好？然后现在中介给我推了一些回报率达到7—8之间的，我本来是准备去投了 ，但听你说商铺很多坑，现在犹豫不决，怎么办？

回答：首先凯哥要说的是，世上投资千千万，你为什么非要选商铺，选择一个不被看好的投资品。商品和住宅不是一个逻辑。住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。

门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。买铺面是业余对抗boss级专业对手，就是你用爱好跟别人的专业PK，你会死的很惨的。且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。

但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。

底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。

请问深圳哪个区域适合自住+投资，附带楼盘推荐

回答：你好，深圳投资实操逻辑：

一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；

二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；

三、1000+的产品，只考虑南山；

四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；

五、不仅看多，而且做多；

六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

板块选择的先后顺序：

第一类还是学位房:更看好今年涨幅不大的二梯队学位房。第二类是热点片区没有涨的楼盘。

第三类是热门板块小户型已经上涨，大户型还没启动的片区；

第四类是热点片区上涨后将购买力挤压的副城的中心区域。

2个方案：1.入手2套低价潜力盘。2.入手1套刚改型标的，刚需和豪宅是2套涨幅逻辑。

根据你的房票来选择，自住注重“质”，投资注重“量”。

我是智汇财商的凯哥，欢迎关注我的公众号【房神圈】，成为智汇财商学员的线上学员，在这里你可以学习，快速解决首付问题、快速解决购房资格问题、还有在楼市中赚钱的方法。