购买学区房需要注意些什么？投资学区房应如何选择？

又到了一年一度购买学区房的高潮了，为了避免大家入坑，凯哥呢给大家提个醒，一定要记住了

第一、务必确认清楚学区的名额是不是被占用了

一般每户的地址5年或者6年内，他只享有一次同校对口入学的机会，买房之前要搞清楚，这个名额还在不在。

第二、在买房的时候需要了解清楚，上家的户口是否还在这套房产里

有的上家不止一套住房，户口就不在这套房子里，这种是最方便、最省心的。如果上家的户口在里面，就要在合同中约定好什么时候迁出，并约定违约责任和违约金。在我们房投圈，那我们圈内一个户口扣押金是20万——30万。

第三，一定要搞清楚学校的划片范围，就近入学不等于最近入学

即使某个小区离学校比其他小区近，但如果不在划片范围之内也是不能入学的。

第四，关注一下划片范围是不是稳定？

在购置学区房之前，要了解一下学校之前的划片范围是否有过变动，周围是否有新的学校项目等等，尽量选择划片范围比较稳定的学校，避免踩坑。

那说完自住购买学区房的注意事项之后呢，我们就来详细的说一下，学区房的投资，很多人认为学区房值得投资，但今天凯哥要给各位投资人提个醒，学区只能排在正面清单最后一名，因为存在一定的风险。

中国人有一种传统的认知，万般皆下品惟有读书高

很多家长为了孩子读书，迫不得已只能去买溢价很高的学区房。

有一部分家庭是卖掉了原来的房子，付了全款，也就是大房换小房，为了孩子的名校就读资格，全家人都降低居住标准。

这种还算比较好的，有的家长，好不容易花高价买了理想的学区房，但过了一年，新的划片方案一出来，自己买的小区被划到了当初理想学校的外围，由于教育部门会根据每年的生源情况，对学区范围进行调整，因此这类学区房的置业风险也开始凸显。

那么学区房既抢手又有风险，应该怎么投资呢？今天凯哥就给大家详细的剖析学区房。

学区房的由来。学区房来自于美国，是跟美国的物业税连在一起的。

美国是一个自上而下自发的组织的社会，他们居住社区的治安、教育等公共服务，不是国家统一调配，而是各个片区的居民自己交税养的。

这个税种主要就是物业税，越是高档的住宅区，房价越贵，交税能力越高，供养的警力、师资就越优质，享受的公共福利就越好。

说白了就是自己养自己，优质社区的高价房也形成门槛，把不属于这个阶层的低收入者排除在外，形成中产阶级社区与屌丝平民窟的分化。

由于教育资源的锁定，实际上也就完成了阶级固化的功能，这就是学区房最初形成的原因。学区房的涨幅远远高于其他类房源。

上海2016年上半年，学区房三个月最大涨幅是62.6%

2018年上半年深圳二手房均价是5.77万元，同比上涨了5.4%。但是学区房这半年的最高涨幅是17.5%，达到了1平米涨了23,000元

北京2016年纯商品住宅新房签约，相比2006年均价上涨了三倍有余，但是这10年学区房的涨幅接近10倍。

要想了解学区房，我们就要先知道学区房的价值构成。

学区房价值构成主要是房产价值和学票价值

学区房之所以有这样的涨幅，其本质不在于房产的价值，而在于绑定的入学资格的价值

我们称其为学票价值，一个800万的房子，可能房子只值500万，而学票价值就是300万

买学区房实际上就是买学票，所以以前买学区房是越小越好，因为无论大小学票都是一样的，小房子总价低，更划算。

学区房分解价值可以分为两种

一种是主城区老破小，加最优质的学区，此类学区房这几年已经开始受打压，据传深圳甚至不承认50平米以下的学区房

第二种是新城区次新房加区域名校或名校的分校，这类学区房满足了居住改善、孩子上学双重目的。学票的价格占比比较低，未来升值空间比较大。

我们再来说下学区房和学位房，学位房原则上是你买了这个房子就一定会有学位，而学区房却不一定

学区房是由政府在每年根据片区入学生源情况而划分出来的，有些房可能上一年有学位，但在下一年由于政府的规划而失去学位。所以学区房在某种意义上不如学位房。

但是学位房也有三种情况，需要注意

一是有人数限制，所以有先到先得的情况。满了即使有学位也不能入校

二是学位有年限，有可能等到业主的子女长大，准备入学的时候，才发现学位已经过期了

三是学位被占用，购买二手房的购房者在购买前要先了解清楚该房的学位和户口是否已经被使用？如果学位已经被使用，那就在这一轮之内不能使用

学区房投资的要点前面说过

美国的学区房是自己的社区居民供养的，但是中国没有物业税，中国的公立学校也不是当地居民物业税供养的，而是全民税收供养，怎么可能只为本地的小区服务呢？进而为房产商牟利服务，这在法理和公平上存在新的质疑和挑战。

所以学区房的改革还会继续

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