曾经的“鬼城”房价从5千涨至2万，哪些崛起的新区有潜力？

空城和鬼城这样的词大家一定不陌生，早2010年到2014年左右，也就是在上一波楼市大涨之前，云南呈贡新城、郑州郑东新城、贵阳金阳新区、江苏常州武进、惠州的大亚湾，这些地方空置率极高，一度被外界冠以“空城”“鬼城”。

但“三十年河东三十年河西”，一时的成败根本算不得什么，时间它终究会证明一切。但如今，不少曾经的“空城”“鬼城”翻身成为了“不夜城”。今天凯哥给大家介绍几个比较有价值的新区，看有没有你关注的板块？

首先第一个是贵阳的金阳新区，贵阳的金阳新区现在改名叫观山湖区，我记得在2010年的凯哥还去金阳新区做过一场演出，在金阳新区的金源大酒店，当时还是贵阳最豪华的酒店，那个时候真的周边没有任何配套，光阴仍然，现如今这个片区已十分繁华。

2019年观山湖区地区生产总值增长10.7%；固定资产投资增长10%，增速排名全市第一；规模以上工业增加值增长123.3%，增速排名全市第一；一般公共预算收入完成53.8亿元，增长6.7%，总量排名全市第一，可以说观山湖区已成为贵阳新的城市中心，生态很好，产业兴旺，夜市发达，人口已经超过了50万人。“如果当年不建新区，贵阳老城区在交通上就会寸步难行。很多人说自己的城市堵车，那是你没有去过贵阳。

当然随着板块的繁荣，房价也涨了不少，2012年时，贵阳老城区房价不到6000元/平方米，而金阳新区也就是观山湖不到5000元/平方米，但现在观山湖区已经达到12000~15000元/平方米了，比如金阳新世界嘉院，已经达到了17000每平米，明显超过了老城区，成为全市房价最高的地方。

再来说郑东新区，近年来，随着内部人口流动与城市功能升级，昔日空空荡荡的中央商务区如今人气鼎盛。郑东新区2019年GDP初步核算为1139.63亿元，跃居全市第2位。另外，根据郑东新区官网介绍，目前郑东新区建成区面积超150平方公里，入驻人口达150万。2019年上半年，地方公共预算收入完成49.4亿元，同比增长11.2%，收入规模继续领跑全市。

根据链家网站的数据，目前郑东新区已经是郑州房价的高地，一手房单价大多在每平方米3万以上，而城西的中原区等地才1.5万元左右，价格相差非常大。

同样的例子还有昆明呈贡新区，2010年，呈贡被外界评价为“这是一座用巨额资金堆起来的空城”，其实在2013年昆明地铁1号线南段开通后，呈贡与昆明市中心连成一片，交通路网更加完善。随后的2016年，位于呈贡的高铁昆明南站投入使用。随着地铁、高铁双“轨”开通，呈贡渐渐摘掉了“空城”的帽子，实现了从寂静到繁荣的蜕变。

可能有人要说了，为什么这些曾经的“空城”“鬼城”会发生这么大的变化？

在过去十多年的时间，新城区是房地产市场发展的重要阵地，但新城建设有两个值得关注的特点，一是不少城市的新城由于定位以及规划问题导致开发体量过大，包括区域内规划的商业也存在入驻率不足等问题；另一方面，地铁的开通对不少新城的发展起到重要推动作用，高铁人流能为新城开发积累大量人气，吸引了大量投资性购房群体的关注。

这几年不少新城开始逐步形成完善的居住氛围，类似郑东新区这类新城的房价和关注度也在不断提升，这本身和城市购房需求外溢有着重要联系，其中一个重要因素就是人口导入。

人口导入体现在两个方面，一个是由于城市原有的中心城区、老城区面积小，面临发展空间不足等问题，通过新城区建设，抽疏老城区，有不少老城区的人为了改善居住环境，转移到新城区。

另一方面，省会城市、中心城市往往吸引了大量外来人口，尤其是省会城市能吸引省内其他地市的人口前来工作、发展、置业。在中西部大多的省会城市往往是所在省域的单级核心城市，集中了教育、医疗、产业、资金、人才、交通等各种要素，是所在省域快速城镇化的龙头。

近年来，中西部省会城市的人口导入步伐很快。尤其对一个人口总量较大的省域来说，城镇化率越低，省会城市人口导入的潜力就越大。以河南为例，2019年河南总人口达10952万人，比上年末增加46万人；常住人口9640万人，常住人口城镇化率53.21%，与60.60%的全国水平仍有不小的距离。而这也恰恰是郑州大规模扩张的一大潜力。

凯哥就是河南人，所以比较了解那里，河南省的人如果要进城，首选就是郑州。在沿海的江苏、浙江都不是这样，都有第二选择。虽然这几年洛阳作为河南省域副中心的力度也在强化，但还是无法分流郑州发展的能量，因为我们说过城市的能级相差太远。

郑州2019年全市年末常住人口达1035.2万人，比上年增加21.6万人。这也是郑州连续9年常住人口增量超过15万。

郑州之外，贵州户籍总人口达4000多万人，常住人口也有3600多万人，但城镇化率只有49.02%，离全国平均水平差很远。云南2019年年末全省常住人口为4858.3万人，全省城镇化率只有48.91%。这些数据也意味着这些省会城市人口导入的潜力仍很大。

在城镇化大潮之下，不少地方政府规划新城区，有一些城市尤其是三四线城市、中小城市的新城开发面积过大，或者离老城区的距离较远，就会较难吸引外来人口流入，土地的城镇化远高于人口的城镇化，这就导致新城发展速度较慢，人气不足，入住率不高，出现“鬼城”、“空城”等现象，不仅浪费了大量的土地资源和资金，也成为地方发展的一大包袱。

凯哥常常给大家说，买房就是买一个城市的股票，就是分享一个城市的红利，最终你买在哪里，完全取决于你对这个城市价值的判断，取决于你的思维，你的财富目标？如果你希望未来财富倍增，那毫无疑问一定是大城市，一定是那些以全省之力发展的城市，因为房价上限高，财富效应强。如果你希望生活简单，工作安逸，小城市也无所谓。但是你要考虑没有财富的裂变和倍增，未来有可能会收入下降甚至会失业，就面临着未富先老的悲惨结局。房子买在哪你会怎么选择？

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